楼市报低价成风 谁是背后黑手?

　　广州房价贵不贵？看成交价，二手市区房动辄过万，的确贵，但看广州市房管局每月公布的一二手成交价格，5月份全市一手成交均价为11745元/m2，二手房均价才5198元/m2。这个价格真实吗？若这个价格真实，恐怕全广州的人只买二手房，事实上5月份广州市二手市价约为10800元/m2。从时常见诸报端的广州市三大地产中介行的统计数据来看，广州市一二手住宅价差仅在2000元/m2之内，远低于房管局公布的一二手住宅价差。房管局公布的二手住宅价格偏低,究其原因在于二手住宅递件过户申报的价格偏低。从记者调查广州日报监控的30大二手屋苑的成交价与报税价来看，报税价仅为实际成交价的四五成，部分市内优质地段楼房报税价更低至成交价3折以下。

　　报低价，有人说，这是皇帝的新衣；有人说，这是行业“潜规则”；也有人说，这是行业公开的秘密。本期记者要做那个指出皇帝没穿衣服的小孩，为读者揭开行业“潜规则”背后的成因与潜藏的风险，把这个公开的秘密大白于天下。

　　报低价怪状扫描：

　　誉峰成交价2.5万，报税价7470元/m2

　　从记者调查的全市30大二手屋苑成交价与报税价的表格来看，名盘报税价只为成交价的40%~60%。成交单价最高的汇景新城，二手价已过2.3万元/m2，报税价依然是“9字头”的四位数。从区域来看，番禺区报税价与成交价差距最小，一般是成交价60%左右。

　　有中介人士表示，一般来说二手成交价不会低于一手成交价，不过一个誉峰单位的成交个案推翻了中介人士的说法。这个誉峰成交单价2.5万元/m2，报税价仅为7470元/m2。就算是誉峰最早推出而且朝向最差的单位，其单价都不会低于“8字头”，知名度如此高的楼盘居然以“7字头”报税成功，可谓奇怪。

　　有地产人士称，名盘或商品房小区由于一手价格较透明，报税价为成交价四五成已算是不错，市区优质地段的“黄皮楼”(即楼龄较长、外墙为黄色的楼梯楼)，它们的报税价更加低。一位购房者的报税经历验证了这位人士的说法。

　　邱小姐购买东山培正小区的学位房，30平方米的一楼单位，成交价为50万元。当时业主手持的购房发票价格为10万元，最终邱小姐在咨询朋友和中介公司后报了12.5万元的成交价，在房管局报税顺利通过。12.5万元的报税价仅为50万元成交价的1/4。

　　报低价成因：逃避重税是主因

　　据记者调查所知，报低价成因主要是逐利，业主通常要求实收，营业税、个税两大由业主承担的税项转嫁买家，买家想省钱，中介人员从旁推动，再加上政府有关部门对此长期失察，因此造成历年的二手报税价偏低。

　　日前，记者来到广州市30大二手屋苑之一的淘金家园探测行情。一位中介告诉记者，这里二手成交报低价风气很浓，二手成交市价已到19000元/m2，到房管局的报税价仅为6000多元/m2。记者问这个中介人士，为什么是“6字头”，不是“5字头”或“7字头”？这位人士透露玄机，因为当时淘金家园一手发票价就是6000多元/m2，故此二手报税价与这个价格持平或略有上升，即可在房管局报税通过。

　　丽江花园是位居广州市成交量前列的楼盘之一。记者从这里的一位中介人士处了解到一个所谓公式：上手发票价×1.1÷0.95=本次交易报税价。这位人士举例说明，若业主手持的发票价是50万元，按此公式计算，本次业主转让的报税价应为57.89万元。若房产证不足5年，营业税将根据7.89万元的增值差额来纳税。这位中介人士言之凿凿地告诉记者，这是番禺区房管局公布的一个评估价计算方式。记者根据所有公开渠道查询，都未能证实这个公式的正确性。据行业人士表示，二手地产经纪的行业知识一般都是口耳相传形成，不排除“有心人”总结出这个公式来方便向买家解释税费成本。

　　记者通过亲身看盘以及采访所知，报低价也有很大一个原因在于中介人士推动，大中小行中介均建议买家报低价，以节省成本。据一位中介人士透露，给买家计算税费的纸有讲究，一定不能用有公司名字为抬头的纸，而且演示税费公式后最好把那张纸收回，以免以后涉及纠纷被用作证据。

　　市价四五成的报税价，略有文化水平的人一眼都可看出是“造假”，为何在报税环节却是一路绿灯？据记者从有关人士了解到，报低价起源于2006年出台营业税，当时广州楼价只在“4字头”，税局房屋评估体系基本上是根据过往的成交记录为参考，一代又一代的买家先后报低价，结果广州市公布的二手成交价官方统计长期落后于当前市况。