城市化诱惑与高房价梦魇 新移民涌向京沪深引关注

　　即将走出大学校园的车新扬最近在家人的资助下，购买了一套位于北京昌平区天通苑的二手房。“租房住还是不太方便，房子迟早要买，现在房价也有所调整了，所以就下决心买下了。”老家是江苏常州的车新扬，今后将在中关村一家IT公司工作，月收入的三分之二将支付房贷月供。

　　每年，作为城市的新移民，大学毕业生的住房需求十分庞大。除了大学毕业生外，公司白领、事业较成功的自由择业者等纷纷进入北京、上海等大城市，流动人口在现居住地“稳定居住”的持续时间逐年加长，“移民”倾向渐趋明显，其中，相当一部分已成为当地“居民”。

　　随着城市化进程的加速推进，这些移民的住房问题正变得日益突出。一方面，他们给特大城市注入了源源不断的新鲜血液，推动了房地产市场的繁荣；另一方面，由于我国区域发展的不平衡，庞大的移民群体集中涌向少数城市，给这些城市的住房供应造成了巨大的压力。

　　城市化诱惑

　　“如果有能力留在大城市，当然不会考虑回老家发展。大城市意味着更广阔的事业空间。”车新扬表示。显然，越来越多的大学毕业生、外地打工者选择留在大城市，目的是享受更优厚的工作机会和生活待遇。

　　一份最新的社会调查报告显示，当前流动人口的利益诉求正在发生变化，部分就业和收入稳固的群体，移民化倾向明显，出现“流动人口不流动现象”。相当部分的流动人口开始追求融入当地，长期生活在一个城市，并开始购房安家。上海市近些年流动人口中，大约有10%左右的人口会在城市逐步沉淀下来，稳定居住在城市中。另外，农民工居住形态的稳定性也在不断提高。据浙江省的统计数据显示，农民工中居住出租房屋的比例逐年增加，并且已经占到农民工总数的86.37%。

　　社会学者指出，大城市优质的社会公共资源对流动人口形成了强大的吸引力，一些流动人员到大城市后就不愿离开，融入大城市的愿望强烈。这使得大城市人口流动形成盆地聚集效应。

　　专家分析，大城市在经济、文化、医疗、教育、公共设施等各种社会资源方面具有明显优势，对流动人口的吸引力不言而喻。目前，我国城市的城郊差异，不仅表现在公共设施和商业方面，人们住在城区，意味着可以享受更好的就业机会、更多的收入、更先进的医疗以及更优越的社会保障和子女教育条件。

　　高房价梦魇

　　进入大城市是美梦，但源源不断的新增人口，在一定程度上造成了大城市房价过快上涨的压力，反过来又成为低收入者移民的梦魇。而未来几年，一线城市的人口仍将维持加速上升态势，中国社科院一位专家指出。

　　以北京为例，近几年，北京市外来人口迅速增加。据估算，目前，北京外来人口已由过去的500多万人迅速突破1000万人，加上本地人口，总人口超过2000万人，已大大突破了北京市政府提出的“2010年将常住人口控制为1600万左右的目标。”上海、深圳两地每年的新增常住人口也都高达几十万人。

　　“每天上下班高峰，北京的天通苑、四惠等地铁站的乘客密密麻麻，拥挤得连列车车门都很难关上；各条环路上行驶的汽车堵得像特大露天停车场，车辆比行人走路还慢，从中，我们可以感受到大城市的高房价内涵。”一位资深地产人士表示。

　　《中国住房发展报告》绿皮书认为，2010年，中国城市化发展将创造更多真实需求，进一步刺激大城市住房需求。

　　在北京一家媒体工作五年的宋先生来自山东聊城，今年初他便开始考虑买房。不过，想买新房的他，一直没有买到适合的住房。“我看上的几个项目迟迟不开盘，位置好一点的楼盘，又根本排不上号。”宋先生的例子仅仅是庞大移民群体的一个缩影。 近期，北京整体房价有所调整，但城区新盘价格依然坚挺。宋先生参加排号的一个位于西四环外的楼盘，开盘三天内销售率便超过80%。“剩余的房源都是顶层和底层，楼层和户型好一点的房子还是买不到。”宋先生无奈地对中国证券报记者坦言。该楼盘一期销售均价已超过25000元/平方米。

　　“即使下调20%，大城市的房价依然很高。”21世纪不动产市场总监林蕾指出。国家统计局数据显示，2010年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，环比上涨0.2%；其中，新建住宅销售价格同比上涨15.1%，环比上涨0.4%。

　　目前，北京四环内新房均价在3万元/平方米以上，五环内新房均价超过2万元/平方米。据亚豪机构的数据统计，6月以来，京城新开盘项目整体均价达23540元/平方米，环比略微下降6.1%，而实际成交住宅均价环比依然上涨7.5%。

　　业内专家指出，北京有五六千元一平方米的房子。怀柔有，密云也有。但是这些区域城市化功能的不健全，使得核心地区和郊区以外存在很大的差异。在北京，尽管郊区有中低收入者买得起的商品房，但买不了，因为居住成本极高，进城上班要倒很多次车，周边配套也很不完善。因此，这些移民的住房需求一定程度上就需要通过租赁来解决，而这又多少推高了城市的租金价格。

　　4月以来，全国多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨，北京、上海、深圳、广州等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%，部分地段好、公共资源便利地区的房屋租赁价格涨幅达到20%。统计显示，2010年1-6月，北京平均租赁价格达2928元，同比上升逾15%。

　　守望保障房

　　以目前的房价和收入水平，大多数外来人口很难买得起大城市的住房，而现行的保障房体系还没有将这些城市移民纳入其中。业内人士建言，保障房政策应打破户籍藩篱，逐渐覆盖城市移民。

　　进入国家审计署工作的刘女士比较幸运，从外地来京两年便分到了一套公务员福利房。但绝大多数外地人口至今还处于保障房体系之外。

　　“城市外来人员承担着很多当地人无法承担的工作，他们的住房问题也应受到保障。”国务院发展研究中心社会发展部副部长林家彬最近表示。他指出，从2012年开始，国家应该将城市非户籍常住人口中的住房困难家庭逐步纳入住房保障对象。

　　据估算，我国现有1.47亿城市流动人口，假设其中需要成为住房保障对象的占比为40%，约6000万人，折合2000万户。显然，外来人口的住房保障力度应当加大。

　　目前，保障外来人口的住房问题已在一些城市有试点。北京在研究政策性租赁房的相关政策，外来务工人员、农民工、刚毕业的大学生等人群，有望可以申请政策性租赁房。北京城建集团去年获得的朝阳区北苑南区居住项目用地首次配建政策性租赁房。 各地也纷纷出台政策解决住房保障资源与户籍挂钩的问题，上海、重庆等高房价城市均已明确保障性住房分配将覆盖外来人口。此外，多个城市还推出了“公共租赁房”解决外来人才的住房困难。

　　这一继经济适用房、廉租房、限价房之后的“第四种保障性住房”，将主要面向大学毕业生和在城市就业的外来人口等“夹心层”。

　　上海正不断拓展住房保障“兜底”的范围，拟推出公共租房住房，将住房保障覆盖面从城镇户籍人口扩大至有基本稳定工作的城市常住人口。重庆市公租房主要出租对象是重庆市主城常住人口中的“3＋1”群体：“3”指的是城区原住居民中的低收入群体，在主城区打工的外来农民工，在重庆市主城区工作的尚无购买商品房能力的大学毕业生。江苏省公共租赁房也将致力于解决毕业参加工作不满5年的新就业人员、非就业地户籍的外来务工人员的住房难题。