越秀地产：200亿欲购“百亿俱乐部”门票

　　2010年6月22日，越秀地产(00123.HK)在香港举行的股东会，宣布年内预算用于增加土地储备的金额达50亿元，而可动用资金逾200亿元。此外，越秀地产投资者关系总监夏恒良表示，广州住宅物业交投下跌70%对该集团并无影响。

　　第二天，越秀地产在接受时代周报采访时进一

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　　百亿目标在即

　　“今年头5个月，我们已经锁定全年销售目标的65%，”越秀地产资本经营部副总经理冯志东在接受时代周报采访时笃定地表示，“2010年的销售目标是54万平方米，90亿港币。截至5月销售额和收定金的部分，销售面积32万平方米，金额58亿港币。销售情况理想。”

　　据6月12日越秀地产发布的消息，首5个月累计合同销售额45.96亿元，较2009年同期上升2.75倍。合同销售面积29.31万平方米，较2009年同期上升92%。

　　今年上半年越秀地产的快速发展，在越秀地产资本经营部总经理李锋看来，归功于近年来连续的业务重组：“正是2009年重组，越秀地产的主营地产业务明晰，得以快速发展。”

　　越秀地产前身越秀投资相继经历过几次重组和业务调整。2009年越秀投资先后剥离水泥、新闻纸、收费公路等业务，直至2009年10月以分派和出售方式将属下越秀交通有限公司分拆，筹集约16亿港元现金投入地产业务，成为一家专营的房地产公司，并更名为越秀地产。

　　“重组，可以说没有完成的一天。企业在资本市场不断整合业务，才会更好发展。越秀地产致力于规格化，专业化，要更符合市场的要求。”李锋向时代周报表示。

　　中银国际最新发布的一份研究报告称，越秀地产2009年未结收入及今年1-5月的累计合同销售额共计达107亿港币，相当于去年结算销售收入的2.7倍。这将使其未来录得非常高的盈利增速。

　　去年底重组，今年初越秀地产旋即提出“2011年进入百亿俱乐部”的目标，当时媒体称之为“豪言”。然而半年之后，接受时代周报采访的分析人士都纷纷看好越秀地产能在年内提前“晋级”。

　　“越秀地产年内进入销售百亿俱乐部，估计是有机会达到的。”中银国际副总裁白韧向时代周报表示，越秀地产兜转许多年，现在算是找到出路，“越秀地产去年重组在香港引起广泛关注，由于该公司前身越秀投资过去十年股价落后得厉害，香港投资界也很失望。但去年重组带来的转变，首先定了大方向，这半年发展得不错。”

　　“去年越秀地产拿了很多地，项目较多，2011年销售达百亿应该是有能力的。”合富置业首席市场分析师龙斌向时代周报表示。

　　“过去我们规模很小且没有专业化，销售面积每年只有30万到40万平方米。现在施工周期和销售规模都大大加速，当初的目标是2011年进入百亿俱乐部，但若销售好，在90亿基础上完全有机会达到百亿。如果每年有30%以上增幅，就会完全不一样。”冯志东认为业务重组给越秀地产注入的专业化优势，是其迈向百亿俱乐部的重要基础。

　　土储专注广州

　　6月22日，夏恒良在股东会上表示，今年集团暂未有新购土储，加之年初以来销售理想，故今年可用作增添土地储备的资金逾200亿元，会借着地价回顺增添土储，目标地主要是广州。

　　数据显示，越秀地产土地储备约750万平米。去年该集团动用约50亿元购置138万平米土储，今年相关开支预算约50亿元。

　　2009年越秀地产在广州拿下多块土地，除珠江新城最后一块住宅地块外，越秀地产更一举掳获了大学城多宗地块。

　　如火如荼的三旧改造将给广州释放更多用地。冯志东也透露越秀地产有意涉足旧厂房和旧村改造：“希望年内能落实。我们当然希望面积越大越好，这是好事。”

　　事实上，2010年上半年，越秀地产并未补充土地储备。按照上述表态，手握200亿并有意参与旧改，下半年越秀地产将在土地市场发力。

　　“上半年政府推出土地很少。”冯志东表示。

　　2009年12月11日，越秀地产首次走出珠三角，在山东烟台拍得总价为2.6亿元地块。越秀地产将在今年继续扩大省外土地储备。

　　“走出珠三角是出于增加土地储备和业务扩张的考虑。会重点关注广州土地市场。另以广州为中心经济圈的城市，包括江门和中山。再者是广东以外城市，有优先顺序。”作为一家有广州市政府背景的企业，冯志东并不讳言其立足广州的战略。“我们不会像万科和中海辐射几十个城市，只选择个别城市。像上海、北京竞争激烈和房价高企的地方，考虑会少一些。”

　　“越秀地产并不一定要急于建立全国布局。”白韧认同越秀地产立足广州的战略，他认为即便其他地方地价便宜，但也需考虑环境以及管理便利等因素。

　　会战商业地产

　　“中长期目标是住宅占80%，商业占20%。重点持有两个优质投资物业，广州金融中心和财富天地广场。”冯志东表示。

　　去年，越秀地产在广州土地市场留下连串惊叹。今年10月，广州金融中心将投入运作，会为越秀地产攫取更多的眼球。

　　“预定入驻西塔的四季酒店和友谊商场总体面积已超过招商面积的1/3。”冯志东表示第三季度会披露具体租户。“18万平方米写字楼，今年底出租率能达25%，明年底预计65%。”

　　据中银国际分析，目前“保守的假设广州国际金融中心写字楼的每平米有效月租金只有175元，2011年入住率为60%”。

　　广州友谊今年1月初发布的公告，其租赁西塔年租金为7655万人民币，合同租期为七年。

　　夏恒良指出，广州国际金融中心完成约3年的培育期后，相信每年租金收入可达8亿至9亿元。

　　“我们计算过，明年到后年越秀地产会有项目落成。赢利增长会是丰收期。”白韧表示，“越秀地产净值还比较小，基数低，有机会做大。”