14地产商还贷期限逼近 机构重回招保万金

　　世界杯已经进入了八强阶段，地产板块却仍在小组赛混战中。地产十字路口，全体观望。政府在观望，买房者在观望，地产商在观望，机构也在观望。

　　“过程非常煎熬，现在行业死气沉沉的。我们的研究判断也非常艰难。”提及地产现状，一位北京券商分析人士直言在观望中。 “地产板块投资机会是石，政策是水；政策是石，房价是水，水落方才石出。”国泰君安分析师孙建平打了一个形象的比喻。

　　除了房价以外，另一大悬念是地产商的资金链还能支撑多久。“虽然一季报显示开发商现金流还比较充溢，但目前融资渠道被堵死，其他途径也不通。”西南证券分析师肖剑表示。

　　“政策不转向，地产资金链肯定会出问题。”前述北京分析人士对理财周报记者表示，5月初的时候就开始特别关注地产商资金链的问题。

　　脆弱资金链撕开缺口

　　从一季报地产公司的现金流量看，资金链已经开始出现发出趋紧信号。

　　据本报数据研究中心统计，剔除ST公司，今年一季度，83家上市地产公司，合计经营活动产生的现金流为净流出379.5亿；而去年同期，经营活动产生的现金流量净额为流入50.5亿。其中，60家经营活动产生的现金流净额出现负值；而去年同期，只有39家公司为现金净流出。

　　有意思的是，“招保万金”四大金刚其经营活动产生的现金流集体出现大幅巨额流出，而去年同期四大金刚经营活动产生的净现金流全部为正。保利地产最为典型，其经营活动产生的现金净流出高达150.2亿，而去年同期为净流入12.2亿。

　　而投资方面，一季度地产公司的投资力度明显超过去年同期。83家上市房企投资活动现金净流出为10.6亿，而去年同期为净流出32.4亿。

　　另一个信号是，地产商短期还贷（一年内到期）期限开始逼近。一季末，有14家公司短期借款超过其持有的货币资金量。还贷缺口最大的是外高桥（600648.SH），其一季末短期借款高达123.7亿，而同期货币资金只有69.9亿，缺口达53.8亿。其次是陆家嘴(600663.SH)，一季末短期借款为17.5亿，而账上资金仅4.69亿，缺口为12.81亿。位列第三的是中粮地产(000031.SZ)，一季末短期借款为30.4亿，而账面资金仅19.5亿，缺口为10.9亿。

　　“短期借款高于当期货币资金，说明地产公司资金压力非常大，资金链确实紧张，可能出现了"短融长投"的情况，这类公司财务风险比较大。”西南证券分析师肖剑表示。

　　“历史数据证明，地产商一季度现金状况往往是最好的。从调控力度看，接下来中报的现金流量情况会更严峻，更能说明问题。”前述北京分析人士表示。

　　一些地产公司换主业

　　政府此番政策虽称“史上最严厉”，执行力度却暧昧不清。“现在好像是在秋天，冬天随时会到，却又好像漫漫无期。”前述北京分析人士感慨。

　　资金链步步趋紧，让在2008年吃过资金链大亏的地产商越发小心翼翼。目前，开发商主要通过两个途径减少资金支出：一是减少拿地，二是减少新开工。

　　“这时候，小型地产商日子最难过。我了解到一些地产公司已经换主业，还有一些已经出现内部融资、员工集资的情况。”西南证券分析师肖剑透露。“这个时候，有钱有地的一线地产股难道不更有风险抵抗能力吗？”肖剑反问。

　　而据理财周报数据研究中心统计，自4·16调控政策出台以来，截至6月30日，上述83家上市房企平均跌幅为29.4%(复权后)，仅广汇股份一家累计有涨，其余全部呈现跌幅。

　　让人吃惊的是，此前众多分析师一再推荐的二三线地产龙头在此轮调控中，并没有出彩表现。

　　本轮调控中，剔除重组等特殊因素，跌幅在35%以上、跌幅最大的前十五名基本上是二三线龙头股。其中，上实发展(600748.SH)累计跌幅达39.71%，天津松江(600225.SH）跌38.5%，南京高科(600064.SH)跌37.1%，嘉凯城(000918.SZ)跌36.18%。

　　相反，“招保万金”除了招商地产(000024.SZ)累计跌幅为29.91%，略超平均跌幅以外，其余三家均跌幅均低于平均水平。尤其是金地，尽管受人事地震利空影响，但累计跌幅仅为13.33%，成为本轮调控以来跌幅最小的地产股之一。

　　“从四月中旬调控的情况来看，一线地产股的表现比二三线地产股好一些。”前述之前一直推荐二三线地产股的上海机构人士亦承认。

　　分析师激辩：一线还是二三线？

　　去年下半年，地产板块士气高昂，二三线地产龙头业绩飙涨，发力凶猛。彼时，众分析师惊人一致地默契，纷纷推荐二三线地产龙头。 而此前提出“招保万金”口号的知名分析师方焱再次推出“云天星球”组合，即云南城投（600329.SH）、中天城投(000540.SZ)、福星股份(000926.SZ)和苏宁环球(000718.SZ)，风靡一时。

　　“我去年10月份开始也首推二三线地产股。但后来，我感觉政策有转向的态势，所以从去年底开始，我一直看空地产，转向资质较好、实力较强的"招保万金"。”一位新财富最佳分析师坦承。

　　“去年下半年，大家就开始鼓吹二三线地产龙头股。这成了一种潮流，大家都争着说这二三线地产龙头好。”西南证券分析师肖剑表示，“当时，我还是坚持认为"招保万金"好，但我们的声音没有引起足够重视。”

　　“现在，二三线地产龙头现在的风险有两个，一是资金链，二是估值偏高，有些甚至超过历史水平。这个时候应该关注大地产商，“招保万金”，一是土地储备多，二是融资渠道多，资金多，在防御周期抗风险能力最强。”肖剑进一步阐释。

　　但也有分析人士坚持认为，短期内要避开“大型房企”。华融证券分析师阎兆珣认为：“4·16之后招保万金跌得少，因为之前已经深跌。现在最危险的是一线城市的第二梯队，风险没法分散出去。” (来源：理财周报)