来源：经济观察报
作者：廖杰华
高息发债、逆市拿地，不到5个月，花样年完成了2010年全年的土地储备计划，在总裁潘军看来，逆市拿地，“不是因为乐观，恰恰是因为悲观了”。
潘军说，以商业地产为主的花样年上半年的销售并未受楼市新政影响，目前也无降价促销的打算。“市场随宏观政策出现波动
关于调控：后期不会再出大政策
经济观察报：你如何看待宏观调控，后期政策会不会出现大的变化？
潘军：适当的调控是必要的，但我认为调控的目的已经达到了。
后期政策不会出现太大的变动，但一些惯性政策可能会继续出台，一些补充性的压力将无法避免，比如在外围市场上，美元可能要面临加息，国内市场是跟着美元走的，如果美元加我们也加，那么地产行业将继续感受压力。
经济观察报：你说调控的目的已经达到了，依据是什么？
潘军：房价高的时候，很多人说买不起房，希望房价下跌。但过去一年多的情况表明，房价真正下跌的时候，很多人照样不买房。因为他们的预期在变化，即使房价下跌到30%，许多人认为房价还要下跌，还是不买房。
应该说这是2009年留下的教训。去年救市救得过重，因为之前是下了一些猛药，甚至是泻药，泻得浑身虚脱，后来发现金融危机来了，就直接吃补药，然后又再下泻药，经济老这样折腾不行的。
所以你会发现，如果房价下降、消费欲望下滑对整体经济的影响是巨大的，经济和人体是一样的，药刚吃下，就急着想要见效，副作用一定会很大。
经济观察报：你认为这波调控会持续多长时间？花样年的应对策略是什么？
潘军：这次调控之后的恢复期可能持续一两年。所以成本很关键，一是要拿比较稳健的地。花样年不囤地，等两年后这些地都变成现金流了，那时候我们就会有大发展。
关于土地：地价会有较大跌幅
经济观察报：在上半年，花样年在全国许多城市拿了很多地，似乎花样年对今年的形势很乐观？
潘军：实际上，最近我们仍然在拿地，不是因为我乐观，恰恰是因为我变得审慎了。我始终觉得本轮宏观调控有些急功近利，就像治水不能只堵一样，你把该堵的地方堵住，该引导的地方还是要引导，老是修坝是不行的。
最近的形势表明了大家对未来的不确定性，在不确定的市场里会有两种情况发生，一是80%左右的人会选择观望，等到上升的时候再跟进；二是部分人选择逆市而为。无数事实表明，真正能发展起来的企业，一定是在低位吃进，否则高位拿地你有什么机会。
经济观察报：问题是，现在的市场是否真正是低位？
潘军：是不是低位每个人的看法不一样，至少现在我们可以看到，土地的成交价格比去年大幅下降，幅度甚至达到40%。很多人现在都在抛盘，原来预计卖两个亿的，现在喊一亿五都没人要，只好一亿二甩卖。
市场是变幻莫测的，既可爱又可怕。去年有人买，许多人不想卖，原因是他仍然看涨。而现在的情况是，地价真实地下降了，这就是一个信号，当降幅达到30%、40%的时候，我觉得就差不多了。因为谁都没办法确认能抄底，有人问我会不会跌到50%？我说这是不可能的。我的判断标准是，当地价接近成本，就可以接受了，因为没必要让政府赔钱卖给我。什么叫成本价？就是政府花在拆迁上的钱，补给老百姓的钱，再加上土地施工成本的钱。
经济观察报：花样年今年拿了多少地？还将拿多少？
潘军：今年已经拿了300多万平方米，接下来的半年我们还会拿四五块地、大约100万平方米，但也要随着市场的情况相应调整。
三季度对很多地方政府来说将是噩梦，但对我们来说是机会。因为上半年引进外资的下降，现在很多地方政府已经提出来必须要外资，而我们是香港上市公司，正好有外汇。外汇拿地、人民币盖房，这是个不错的平衡。
关于发展策略：低潮拿地高潮卖楼
经济观察报：逆市拿了这么多地，开工量会不会随之调整？
潘军：我们原定的开工量是120万平方米，但最近会增加。具体而言，今年刚拿下的无锡、东莞、大理、天津的项目都将全面开工。
经济观察报：为何做此决策？
潘军：我的判断是，这轮房地产调控带来的低潮将会持续一到两年，而这两年正是花样年储备资产的大好时机，未来的一两年是否会显出2009年的大逆转不好说，但整体而言，房地产行业还是有许多机会，因此需要现在就加大储备，现在储备的好处是，一是土地成本低，这个可以锁定；二是建设成本低，比如水泥、钢材价格现在都下降了20%。
我们的经营策略是低潮拿地高潮卖楼。类似于香港新鸿基地产等一些标杆企业，他们多年前在香港的成功就是最好的证明。
低潮投资有两个好处，一个是成本低，二是政府会给予很多的支持。
经济观察报：花样年如何给自己定位？
潘军：就像做商业一样，有人做大百货；有人做专卖店，这个市场才健康。花样年的定位是高端，不太追求规模。我们在每个城市，比如说做写字楼，一年卖10万平方米，一平方米卖两万块钱。一年一个城市就20个亿，这种城市，有15个，我就OK了。我们想做专卖店模式，希望通过提供好的产品品质及其后续的高端服务来赢得客户。
经济观察报：如何选择城市？
潘军：花样年是要做专卖店，所以对日常生活的住房需求，得由万科这些公司去完成，我们也比不上华侨城，因为在市区，我们没有这样的土地储备。我们现在选择的二、三级城市，比如成都、苏州、桂林，都是具有着独特的人文和地理特征，而无锡则是民营企业最发达的地方。民营企业主是中国目前富裕人群的最核心代表，我们就做民营企业主的生意。
经济观察报：报告显示，花样年5月份的销售额出现了大幅下降。这是为什么？是否会持续？
潘军：5月份的情况有些特殊，一是5月份没有太多货源推出；二是天津在售的楼盘，因为有银行抵押贷款的缘故，不能签约，所以出现了4月份销售100多套，5月份降到60多套的情况。总体而言，花样年5月份的销售并不悲观，对比同期周边楼盘，花样年的销售量是对手的三倍。
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