上市房企套利术：高成本融资+疯狂“扫地”(图)

　　尽管遭遇严厉调控，但地产上市公司对未来市场似乎并不担心，有两个现象可以加以佐证。一是房地产企业不惜高成本大规模筹资，目前的主要渠道是信贷贷款和委托贷款，部分中小房企纷纷抛出了信托计划，产品年化收益率是一路飙升，最高已达17％。二是在土地 一级市场上，房地产商仍在不惜重金疯狂拿地。

　　统计数据显示，今年上半年，新成立的房地产信托产品接近140款，成立规模超过350亿元，而2009年全年有181款房地产投资信托，规模仅为327亿元。

　　高成本融资

　　7月6日，2009年5月刚借壳成功的地产新军中南建设再度进行信托融资，宣布与中铁信托有限责任公司合作，由中铁信托以信托资金对其进行增资扩股，筹资5亿元。不过，融资成本年息高达12%。这也是中南建设今年以来第二次进行信托融资。今年3月31日，中南建设与新时代信托签订股权收益权买卖合同，融资金额达到6亿元。

　　根据《股权收购协议》、《管理费用支付协议》，中南建设将于合同签订后的2年-2.5年内按合同约定支付股权收购溢价及信托发行管理费用共计13455万元，年综合费用率约12%，这一费率较银行贷款利率高出两倍有余，加上股权转让款5亿元，共计63455万元。对此，中南建设也承认这将从一定程度上造成公司财务费用的增加。

　　根据中南建设2010年一季度报告显示，公司一季度的现金流出高达 33.5亿元，而流入资金只有22.9亿元，这也使得其一季度的每股经营活动产生的现金流量净额为-1.37元/股，同比去年下降231.73%，资金压力明显增大。

　　同样，6月30日，城投控股董事会决定通过发行信托产品筹集资金不超过20亿元，发行期限不超过一年，利率不超过银行同期贷款利率。

　　6月28日，上实发展董事会决定，与中诚信托有限责任公司签订《信托贷款合同》，信托贷款金额为人民币十亿元，期限为一年，利率为4.779%，免抵押免担保。

　　除了信托贷款以外，另有房企则借道委托贷款，并为此付出高额的利息。7月6日，鲁商置业公告，公司全资子公司山东鲁商向大股东山东省商业集团借款3.5亿元，借款期限为一个月，借款利率为4.86%，主要用于公司房地产项目的开发。

　　同一天，荣安地产的大股东荣安集团也宣布以11%的年利率，向ST波导借款1.5亿元，并将手中所持的3750万股荣安地产进行抵押。

　　据国信证券房地产分析师方焱介绍，从资金来源看，美国前5大房地产公司资金来源中有40%是债务融资，且平均年限在7至10年，因此他们的资金来源和行业景气情况的相关性不大。但中国的房地产开发企业特别是中小型房地产企业缺乏长期稳定的融资渠道，其资金来源40%多来自销售回款，20%左右是银行贷款。

　　重金拿地

　　不惜高成本借钱，难道上市房企真的缺钱么？

　　万联证券高级研究员黄鹏告诉本报记者，据不完全统计，包括“招宝万金”在内，2009年底17家主要房地产上市公司现金占总资产的比例近20%，为历史上现金最宽松的时期。此外，2009年底房地产上市公司货币资金与短期借款比率高达453%，甚至远远超过2007年212%的水平，显示短期偿债压力很轻。

　　从国际上使用最广泛的财务指标净负债率这一指标来看，17家上市房企净负债率[净负债率＝（长短期借款－现金和现金等价物）÷股东权益]平均水平为41.4%，也是近几年来的最低水平。如中国铁建躲过了2009年土地市场的疯狂后，截至今年一季度末，其货币资金为673.51亿元。

　　由此看来，地产企业似乎并不缺钱。而这从一些地产上市公司近期的疯狂“扫地”也可见一斑。

　　6月29日，中国铁建以13亿元拿下广州两地块。6月30日，在天津举行的土地拍卖会上，其旗下子公司铁建地产又成了主角，以40.323亿元将天津市当天拍卖的全部3个地块拿下，总面积约86万平方米，折合楼面价约为4646元／平方米。截至目前，中国铁建今年已购入超过320万平方米的土地储备，总地价款高达130亿元。

　　同样，首开股份6月29日、6月30日也分别于北京、贵阳各获得一个项目，总地价款达27.3亿元。

　　而刚刚经历了东部华侨城大峡谷事故的华侨城地产，7月1日也一鼓作气在天津斩获14幅地块，总建筑面积220.94万平方米，总地价为37亿元。加上刚刚拿下的这14宗地块，今年以来华侨城已花费近150亿元拿地。

　　7月2日，金地集团公告称，公司通过股权收购方式获取了位于珠海和烟台的两个项目。其中，珠海市香洲梅华北居住片区3号地块项目51%的权益的收购成本约为2.58亿元。另一个烟台市中农大项目同样是通过股权收购的方式，获取了该项目51%的权益，权益的成本为1.25亿元。 截至2010年1季度末，金地集团持有的货币资金为86.3亿，而同期公司的短期贷款与一年内到期的贷款共为51.4亿。

　　在国信证券分析师方焱看来，对于去年下半年未拿高价地的开发商来说，房价的小幅调整不足为惧，房价的回调对房企来说甚至是个利好。

　　方焱介绍，在房价出现调整市场预期悲观时，地价的调整幅度将大于房价，而在房价快速上涨的市场环境下，地价的涨幅往往大于房价的涨幅。

　　因此，“房企在房价下跌时以低价拿地高价卖房，从中获取利润。这种"置换"比在房价上涨期的"置换"显得更加有利可图，因为在上涨期容易出现"面粉贵于面包"的情形，开发商在"置换"的过程中很难维持原有的利润，甚至会出现亏损。”方焱一语道破天机，“目前，房地产市场低迷，对于资金量比较充裕的上市房企来说，反倒是扩张的较好时机。”