二季度商用物业租金涨幅居前

　　第二季度本是租赁淡季，但我市淡季不淡，租赁市场明显比较活跃，交易量攀升，租金普遍有所上涨。昨天，深圳市出租屋综合管理系统发布的《深圳第二季度深圳市出租屋抽样调查情况》表明：我市租金几个月来一直保持着微涨态势。今年二季度，住宅类环比上涨2．6％，同比上涨8．3％；商业类环比上涨3．2％，同比上涨26．7％；写字楼环比上涨4．5％，同比上涨24．3％；厂房类略有上扬，但变化不大。

　　小户型租金涨幅高于大户型

　　根据出租屋抽样调查结果，二季度全市住宅租金均价为39元／平方米，环比上涨2．6％，同比上涨8．3％。除罗湖、宝安二区环比基本持平外，其余各区都有不同程度的上涨。其中涨幅最大的是龙岗区，环比上涨4．3％，同比上涨14．3％。租金回报率有所上升，二季度深圳住房租金回报率平均3．21％，环比上升4．3％。

　　从分区情况来看，罗湖区蔡屋围片区环比上涨1元／平方米，达到54元／平方米，为全区住宅租金最高片区；福田区租金最高的是水榭花都花园，均价为96元／平方米；南山区波托菲诺纯水岸上涨4．2％，为全市租金涨幅最大的楼盘，月租高达90元／平方米；盐田区梅沙和沙头角片区都有所上涨，但盐田街道片区略有下调；宝安区康达尔花园租金下跌4％，为全市跌幅最大的楼盘。（见表一）

　　新政实施的银行“差异化信贷”让90平方米以下的中小户型成为调控的相对“幸运儿”，许多刚性需求者转为购买中小户型，这样就直接挤占了租赁市场的中小户型房源，也使小户型租金涨幅高于大户型。

　　从住宅租金价格走势来看，深圳住宅租金从去年下半年开始逐步上涨，之前涨幅尚不明显，从6月份以来，涨势加速，成交量也明显放大。市场调查数据显示，全市住宅租金6月份均价上涨5％ —8％。罗湖、福田、南山、盐田、宝安各区均呈普涨态势，但片区、地段差异明显，龙岗区除坂田外，其他片区变化不大。

　　写字楼租金整体复苏

　　新政后，楼市投资者纷纷将目光转向租金回报更高的商用物业（写字楼、商铺），商用物业成为今年投资楼市的新宠，商用物业价涨量升，并带动了租赁市场的持续上涨，租金涨幅居前，尤以中心区的写字楼和东门、华强北的商铺为甚。二季度全市写字楼租赁均价为92元／平方米，环比上涨4．5％，同比上涨24．3％。

　　深圳的写字楼的租金曾受金融危机影响深度回调，去年经济回稳，写字楼也整体复苏，现在步入了稳健发展的轨道。据权威部门统计显示，各地有200多家企业要在深圳设立总部，深圳的总部经济策略初显成效，商务写字楼潜力很大。虽然近年新增写字楼入市较多，但吸纳量较好，空置率环比下降一个百分点。目前，福田中心区和车公庙的优势写字楼备受青睐。如赛格广场均价达195元／平方米，直逼200元／平方米大关。

　　深圳的写字楼还有一个发展趋势：开发商自持物业比例上升。目前市面上有不少写字楼只租不售，单一产权物业渐成趋势。（见表二）

　　根据调查分析，二季度全市商铺租金罗湖区均价最高，环比及同比的涨幅也最大；福田是各区中唯一环比下跌的区域；龙岗是唯一同比下跌的区域。市场调查显示，深圳商业回暖明显，高端商铺空置率继续下降。罗湖的高档次商铺较多，抬高了整体租金。东门等商业运作模式成熟的商圈，从去年下半年以来，租金持续上涨，而且出租率极高。今年深圳的大型百货业明显加大了开店力度，加上特区扩容，宝安和龙岗将成为众多大型百货公司抢滩的焦点，预计未来的商业发展前景将会持续向好。（见表三）

　　租赁市场供需两旺

　　根据出租屋抽样调查显示，我市租赁市场目前呈现供需两旺。一方面，经济继续回暖，外来务工人员增多，加上许多购房者选择暂时放弃购房计划“转购为租”，增加了租赁需求；另一方面，深圳新增房源较多，加上许多业主前期放盘出售却长时间难以成交，为减轻月供压力，将手中房产“转售为租”，从而形成了目前租赁市场供需两旺的局面。

　　值得注意的是，调查显示，中介充当了租金上涨的直接推手。新政出台后，楼房成交量下跌，中介主攻租赁交易。一些中介忽悠小房东，废弃老租约，从而带来大量的退租换租，以创造更多的交易次数而获取佣金，并同时忽悠租客被动接受人为哄抬高了的房租。有的中介公司甚至为谋取超过租房佣金（一个月租金）的利益，纷纷开展了“出租委托代理”业务，人为地哄抬房租。

　　有关人士分析指出，目前深圳房源充足，不存在短缺现象，流动人员的租房需求是完全可以得到满足的。租金上涨也属于正常水平，目前不存在暴涨问题。

　　单位：元／平方米·月（表一）

　　行政区 二季度 一季度 环比 去年二季度 同比

　　租金均价 租金均价 租金均价

　　罗湖 43 43 0 40 7．5％

　　福田 49 48 2．0％ 43 14．0％

　　南山 43 42 2．3％ 38 13．2％

　　盐田 33 32 3．1％ 30 10．0％

　　宝安 28 28 0 25 12．0％

　　龙岗 24 23 4．3％ 21 14．3％

　　全市 39 38 2．6％ 36 8．3％

　　2010年二季度住宅租赁均价

　　行政区 二季度 一季度 环比 去年二季度 同比

　　租金均价 租金均价 租金均价

　　罗湖 76 72 5．6％ 62 22．6％

　　福田 101 96 5．2％ 79 27．8％

　　南山 72 70 2．8％ 63 14．3％

　　全市 92 88 4．5％ 74 24．3％

　　单位：元／平方米·月（表二）

　　2010年二季度写字楼租赁均价

　　行政区 二季度 一季度租 环比 去年二季度租金均价 同比

　　租金均价 金均价

　　罗湖 376 315 19．5％ 185 103．0％

　　福田 260 265 －1．8％ 171 51．8％

　　南山 195 191 2．0％ 188 3．8％

　　宝安 99 95 4．2％ 80 23．8％

　　龙岗 80 80 0％ 89 －10．1％

　　全市 190 184 3．2％ 150 26．7％

　　单位：元／平方米·月（表三）

　　2010年二季度商铺租赁均价