银行信托合作叫停 开发商融资环境趋恶化

　　监管部门为地产融资关上了一扇门，却并未就此打开一扇窗。银行信贷收紧后，开发商信托融资的水龙头又被拧紧。

　　7月2日晚6时许，各信托公司陆续接到当地银监局的电话通知，要求全面暂停银信合作业务。7月4日，某信托公司高管告诉本报记者，实际上今年3月份监管部门收 紧银信合作的风声就已经从内部传出，很多信托公司都知道了这一消息，监管部门一直在选择推出政策的时机。正在参加博鳌21世纪房地产论坛这位高管表示，地产商们对下半年的乐观让其感到意外，他认为最危险的时刻还没到来。而银信合作叫停后，开发商的信托融资规模会大幅度缩减而融资成本将急剧上升。“今后想获得如此便宜的、大规模的资金是不可能了。”他说。

　　首创集团董事长刘晓光也在接受本报记者采访时表示，大的开发商在这轮调整中资金链可能不会出现问题，但仍有一些缺钱的中小型开发商。

　　“叫停”背后

　　所谓银信合作银行通过信托理财产品的方式曲线为企业提供贷款。譬如，某企业如果需要贷款，可以将相关需要贷款的项目由信托公司“打包”处理成理财产品，然后经由银行出售给投资者。

　　这样做的目的往往是：第一、在信贷管控较为严格的时刻，银行可以曲线为企业放贷(银行收取的是信托公司相关管理费用，列入中间收入，而非利息收入)；第二、此举还可以帮助银行将信贷资产通过信托公司转出表外，是商业银行腾挪信贷的主要手法。

　　今年一季度,银信合作产品业务增长3000亿元,一季度末余额达到1.3万亿元。二季度,银信合作产品业务逐月狂飙,据测算仅二季度发售产品总额就达1.4万亿元,而同期人民币信贷投放总额也不过2万亿元左右。

　　在博鳌房地产论坛上，中国人民银行研究局局长张健华无不担心地表示，银行贷款量，适当下降的时候，表外的资产就会上来，从而使货币政策难以回归常态化。

　　这些潜在的资金大多流向了政策调控较为密集的产业,房地产业就是其中之一。4月楼市新政出台后，房地产企业融资受限，转头借道房地产信托疯狂融资，房地产信托理财产品频频出现。而这种产品，募集规模动辄一二十亿元，加上一个项目可分别找几家银行，开发商可以通过此种方式融资数十亿。前述高管认为，这显然和宏观调控的精神背道而驰。

　　普益财富数据显示，今年上半年，新成立的房地产信托接近140款，成立规模超过350亿元，而2009年全年仅有181款房地产投资信托，规模为327亿元。前述高管预计，350亿规模中，近三分之一的规模是通过银信合作的渠道发行的。

　　早在3月就已闻到风声的信托公司，是否已在叫停之前抢发“银信合作”理财产品？前述高管认为，“此次监管部门的调控手段很有艺术性，提前让信托公司有心理准备，如果一些公司闻风猛发此类产品，日后将会非常难受。”

　　据透露，银监会有三大政策储备，个个都是“杀手锏”，其中包括：将信贷类银信合作理财产品纳入银行“表内”统计；出台《信托公司净资本管理办法》，对信贷类银信合作理财产品占用的净资本，从高计算；要求信托公司对信贷类银信合作理财产品计提坏账准备。

　　融资难度陡增

　　由于银行对地产企业放贷日益收紧，银信合作的渠道也萎缩严重。地产企业未来将主要走通过信托公司发行集合信托计划的方式，向单笔投资100万元以上的高端个人投资者和机构募资。一位总部在上海的资深信托业内人士告诉本报记者，这势必提高融资成本并且缩减规模。集合信托受200份限制，融资规模大多在5亿至8亿之间。一方面，资金供给渠道减少；而另一方面，地产商的资金状况逐步恶化，对融资的需求逐渐增大。

　　就在银信合作被叫停之际，中航地产（000043.SZ）却搭上了最后一班车。通过江南信托，中航地产向兴业银行借款4.6亿元。据中航地产一季报显示，其每股经营性现金流为-2.39元，较去年同期的-0.76元有所恶化，净负债率也由2009年底的70%上升至99%，高于行业的平均水平。

　　不只是中航地产，整个房地产行业的资金链都饱受考验。日前发布的“2010年房企上市公司排行”显示，上市房企50强中资产负债率超过70%的多达13家。而再融资后路几乎被斩断。2009年至今，近50家上市房企公布了增发预案，拟融资额超过1000亿元，但到目前为止，大多数房地产公司的再融资申请均无下文。

　　依靠销售存量房快速回笼资金有难度，开发商开始瞄准房地产信托。据统计，仅4、5月份全国用于房地产领域的集合信托资金超过194亿元，接近2009年全年的发行量。 2010年6月，共有85款集合资金信托产品发行，其中38款投资于房地产领域。 相关资料显示，眼下包括上市公司在内的中小房地产企业纷纷抛出了信托计划，比如6月18日，福星股份（00926.SZ）公告称，拟通过股权信托融资方式募集资金10亿元，用于3年期的项目开发。城投控股(600649.SH)7月1日也公告称，拟发行信托产品募集资金不超过20亿元，期限不超过一年，利率不超过银行同期贷款利率。在上周发行的12款集合资金信托产品中，又有6款运用于房地产领域，占新发集合资金信托“半壁江山” 。对此，相关专家认为，这反映了信托渠道在银根紧缩的背景下，对于房地产行业融资的重要性。

　　前述信托业内人士告诉记者，银信合作叫停之后，很多大国企都难以获得成本较低的资金，更何况一直受调控的房地产业。银信业务叫停以后，也会进一步影响大开发商的信托融资。一般情况下大开发商单笔融资额度较大，更需要借助“银信合作渠道”。

　　信托业内人士邓举功在接受记者采访时表示，银信合作产品和短融中票、公司债性质相同，而相比企业直接从银行贷款再将贷款存入银行，银信合作产品会直接消化掉这部分存款，不会产生货币乘数效应。

　　在本报记者采访过程中，有至少三家信托公司高管向本报记者表示，更值得注意的是，行业里仍有一些信托公司在为自有资金不足20%、“四证”不全的房地产公司提供过桥贷款，已被叫停的“股权加回购”信托业务也仍然在使用。对此，监管层清查有难度，而通过信托业行业自律的方式，几乎不可能实现。