来源：《锦绣》
作者：叶乔木
我们每每可以看到，在历史转折关头，招商局往往能够把握先机，﹃于无隙寻有间﹄，找到自己的发展机会，然后又鬼使神差一般地，通过房地产业务的形态，将其收益固化与保存下来。这非常耐人寻味。
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前言
当今天的企业家们不断
这就是招商局。
它成立于1872年（同治11年）那个风雨飘摇的冬天。以李鸿章为代表的洋务派领袖们经过多年摸索，终于认识到实业救国、洋务兴邦之道，招商局应运而生。在过去的一百三十余年的中国经济发展史上，这家企业的名字和许多个第一联系在了一起——它曾组建了中国近代第一支商船队，开办了中国第一家银行、第一家保险公司、第一家电报局，修建了中国第一条铁路……
伴随着国家政局的震荡，招商局在诞生之后的六七十年之间，几乎经历过所有的产权形态，多次被不同的政权收归国有。而在1949年后的30年，这家公司只剩下微弱的一支在香港的港口旁边艰难维持，几乎为公众遗忘。
直到1978年，那个不同寻常的春天之后，袁庚出任这家公司第三十二任掌门人。这家公司奇迹般地复活，蛇口实验带来的改革效应扩散大陆，形成风潮。其后招商局走向全国，到现时形成了管理2.2万亿元资产的规模，成为中央直属企业之中的一支劲旅。
由2006年12月开始，因为一个机会，我得以深入研究招商局的历史和现状。这家公司在历史上屡遭重创，却能够一再上演败部复活、由小到大的企业传奇。事实上，我们每每可以看到，在历史转折关头，招商局往往是能够把握先机，“于无隙寻有间”，找到自己的发展机会，然后又鬼使神差一般地，通过房地产业务的形态，将其收益固化与保存下来。这就非常耐人寻味。
在晚清和民国上半期，动荡的时局之中，虽然招商局以航运为主，但是有很长一段时间之内，招商局的经营现金流和分红来自于它的房地产业务。1914年2月，招商局正式成立积余产业，实行航产分业。这是民国历史上有据可查的专业房地产大运营商。
在民国时期的上海滩，招商局成为当时的主流企业，其江湖地位的盛衰，恰好与其在外滩的五座大楼的际遇同步。
在香港，招商局于上世纪90年代资产膨胀，主要是因为房地产投资规模带动。而在香港开发了西港中心和参与公共居屋开发，则是招商局房地产在这个地产立市的特殊地区的绝唱。
即使是改革开放之初在深圳蛇口的二次创业，招商局雄心万丈的实验之中，也包括一个愿景，就是将一片荒芜的蛇口，建设为“最适合人类居住的地区”。在蛇口发轫的住房体制改革，更是影响到十几亿人的生活方式。更为耐人寻味的是，原来蛇口工业区的主体上市公司招商局蛇口控股股份有限公司，在2004年6月更名为招商局地产控股股份有限公司，选择房地产为主营业务。
今天的招商局，拥有交通运输及相关基础设施建设、经营与服务（港口、公路、能源运输及物流、修船及海洋工程）、金融投资与管理、房地产开发与经营等三大核心产业。
梳理与再现这家百年企业在深圳、上海、香港以及重庆的经历，或许更加有利于我们了解中国公司在大时代动荡之中的命运际遇。
五月底的蛇口，标志性的工业大道在烈日下明晃晃一片。而在这条大路的西侧，则是绿树成荫的南山。在掩映的树林之中，则是一众红墙白瓦的别墅。陪伴我来到此地的蛇口年轻人小陈，指着游泳池旁边的一栋别墅说，这就是袁老现在的居所。
他说的袁老，就是改革开放之中的急先锋袁庚。1978年，还没有彻底平反的袁庚，被任命为交通部所属的香港招商局常务副董事长。那一年，袁庚已经61岁。原本已经打算放马归田回家养老的他，可能自己也不会想到，从此，他会率领招商局在蛇口、香港以及全国各地大展宏图，带领这家百年企业走向另一个高峰。
袁庚的一生充满波折和争议。有人说他是问题极为严重的人，香港特区政府却授予他金紫荆勋章。有人骂他是李鸿章，可也有更多人称他“中国改革之星”。
在中国的现代化进程中，招商局是一艘航行于“历史三峡”中的大船，第三十二任“船长”袁庚，重新启动了招商局的百年奇妙旅程。
香港•上环
由蛇口码头，乘坐飞翔船，45分钟就能到达香港上环的港澳码头。
招商局历史博物馆的职员，很精确地为我提供了蛇口与香港恢复航线的准确时间。那是1981年11月20日，香港油麻地小轮公司一艘60个客位的飞翔船从九龙大角嘴码头首航蛇口，9时30分出发，10时15分抵达蛇口港，途中仅航行45分钟。从此，停航31年的香港—蛇口航线得以恢复。
很多游客到过香港，都会按捺不住拍照的豪情。在维多利亚港，由北向南拍摄香港岛的照片里面，无论是那个角度，几乎都能看到一栋高楼上的“招商局”这三个苍劲有力的楷书广告牌。这个广告牌就立在两栋海水蓝色玻璃的40层高楼信德中心之上。
由澳门赌王何鸿燊家族在香港上环地区开发的信德中心，位于熙熙攘攘的港澳码头的上盖。信德中心的二楼三楼，是许多挂着旅行社和俱乐部牌子的贵宾室。其实，这里不是旅行社和俱乐部的写字间，而是各家澳门赌博公司在香港的前哨办事处，提前接待乘飞翔船前去娱乐博彩的客人。
信德中心的37到40层，就是这家招商局的集团总部所在。在32年前的夏天，61岁的袁庚身负重托重振招商局之路，就是从香港开始的。那时候，招商局在香港的业务相对局促，从1949年过后的接近三十年岁月，资产积累不到2亿元，只相当于2010年招商局净资产的千分之一。
1978年10月9日，袁庚以交通部党组的名义，执笔起草了一份请示报告，上报给中共中央。在这份请示报告中，袁庚写道，“根据过去的经验和今后的要求，我们认为今后的经营方针应当是‘立足港澳，背靠国内，面向海外，多种经营，买卖结合，工商结合’，争取5至8年内将招商局发展成为能控制香港航运业的综合性大企业。我们应当冲破束缚，放手大干，争取时间，加快速度，适应国际市场的特点，走出门去搞调查、做买卖，凡是投资少、收效快、盈利多、适应性强的企业可以争取多办。”
这份报告没有太多的阐释和分析，然而61岁的袁庚想做事、想做大事的急迫心情，溢于言表。甚至他很直白地在报告中提出，“鉴于港澳的资本主义竞争激烈，情况瞬息万变，一定要改革上层建筑，简化审批手续……建议授权可以一次批准招商局动用当地贷款500万美元的权限，从事业务活动……”
这位出生在广东宝安、曾经在“文革”期间因为康生罗织罪名而蹲过5年半秦城监狱的老人，在1978年踏上香港的土地时，已过知天命之年。他壮心不已，就像1872年的李鸿章意识到“此三千余年一大变局也”时一样，按捺不住自己急切的豪情。
这份文件，代表着招商局第二次辉煌的起点，第一次，就是李鸿章在1872年底向清政府呈上的《试办轮船招商局折》。
一栋平凡的大厦与一句风靡大陆的标语
上环，属于香港十八个行政区之中的中西区，是19纪初期内地人士来香港发展时的一个据地。如果你想要探寻香港旧时的面貌，那么上环绝对是一个很有代表性的地区，相较于中环的繁荣，上环的街道多出了一份恬适的复古味道。
做生意的人都知道，有时候一种行业成行成市了，反而生意更好做了，于是很多地方都有各式各样的“某某一条街”。在上环，就有很多这样的街道，如药材街、古董街、印章街等。据说港产动画片《麦兜故事》里的幼稚园，其实就在一栋上环的旧楼中。
这个炎热的五月，上环相当安静。招商局香港物业管理总部的刘鹏总经理带着我走过有几十年历史的上环永安百货，隔着马路和巨大的高架桥，他指着一栋陈旧的高层大厦说，“历史就是由那里开始了。”
即使你再认真观察，这栋一楼正在装修的物业和上环的其他有着数十年历史的旧楼也实在没有太大分别。管理处的老伯已经接近70岁，他身穿花衬衫，和香港的亚热带感觉很接近。他带着我们乘坐电梯到达天台，为我们一一指出附近的旧楼，哪里是当时的某家公司宿舍，哪位省长到香港招商引资时住过那段七层楼的宾馆。他说已经很少有机会介绍这些二十多年前的事情了。
我仔细看过昏暗的大堂的“水牌”，现在的租户之中，公司名称大都是某某贸易公司，有一些明显带着内地色彩的名称，相信是二三线城市的窗口公司所在。
不过不要小看这家如今相当平淡的小楼。在这里，30年来，几乎入驻过所有派驻香港的中资窗口公司。而其中一些如华润集团与中国海外发展等公司，今天已经在香港社会声名显赫，成为当地举足轻重的经济力量。
1978年，再度发力的招商局还处于家底薄弱的起步阶段，袁庚受命到香港招商局任常务副董事长，全面主持工作，第一单生意，就是买下干诺道中152～155号这座当时全新的24层大厦——经过谈判，该楼售价为6180万港币，首次交付定金2000万——而围绕这栋大楼，招商局香港的几乎每位员工，都会讲述一个直接牵动中国改革开放观念的故事。
双方商定在一个星期五的下午2时交付支票。招商局方面以为，庆祝交易成功，从联络感情的角度，双方最好先一起吃顿饭，香港方面却坚持要先如期交付、签字。下午2时交易，双方办完相关手续后，对方除老板留下与袁庚洽谈外，另外三个人匆匆下楼奔向银行。原来第二天是星期六，银行休息——假如卖家星期五下午三点钟之前不到银行交支票，就要损失2000万存款三天的利息。
二十多年后，袁庚接受笔者采访的时候，还专门提及此事，他说当时的年利率为14厘，2000万元三天闲置的话，损失的就是几万元的利息。如果是在内地，财务人员可能根本就没有这个观念，而香港资本家却如此重视。他深深体会到了“时间就是金钱”的道理。
后来，袁庚在蛇口树立了“时间就是金钱，效率就是生命”的大标语，为此还引来无数风雨。
当时的招商局虽然是改革开放排头兵，但是发展未几，公司规模不大，办公场地用不完，故将部分楼层出租。由于价格较为实惠，加上宾主声气相通，所以大量的中资公司都租用过该办公楼，青岛啤酒公司还一度买下两层。后来由于招商局自身业务发展的需要，也由于有些公司发迹，有些公司被淘汰，所以，20世纪80年代后期开始，整个大楼基本上由招商局收归自用。
而上环，见证了中资企业在香港的浮沉。中资公司在上环解鞍稍驻初程，最后又纷纷杀到中环和金钟一带香港真正的CBD去了。
上环和招商局，更大程度上，是前者影响了后者，为后者推广了在香港商域打拼的平台。
1000平方米开发赚了几亿元
这栋现在还叫做招商局大厦的旧楼，只是招商局香港奇妙旅程的开始。接下来，离这栋平凡高楼不到五百米外的另外一个项目，一度改写了招商局的历史。
在一间茶餐厅之中，曾任招商局集团地产事业部负责人的郑炳俊，介绍了当时激情澎湃的房地产故事。这个中午，我们点了茶餐厅的特餐，198港元，三人，有鸡有鱼有菜还有冻饮。大家都说，三十年来，这些茶餐厅都是这个口味，很怀旧，很复古。
1990年，招商局收购了德辅道西9号地块，并在此地块上修建了商业大厦。由于当时香港可以进行楼宇预售——也就是俗称“卖楼花”，故招商局在1992年开始预售该项目，一路顺风顺水，到1994年年底，该项目的销售收入就已达到了15.4亿港元，平均每平方英尺售价8800港元。高达数亿元的利润，在其时的中资企业之中相当可观，相当于过去十几年招商局航运等各种业务的利润总和，这大大激发了招商局集团在香港以及内地大城市大搞房地产的雄心。
那时候航运业不景气，招商局资产庞大而利润有限，所以在集团董事会上，一位高管兴高采烈地表示，房地产生意这么好做，“我们要弃船登岸了！”
接下来，到20世纪90年代中期，招商局在全国35个大中城市的43个项目，高峰时候总投资达到150亿元，几乎是当时最大的房地产投资商。这个数字在十多年后，按照可比价格估算，相当于今天的300亿元，足可以跻身2010年开发商的前五强。
香港有句俗语——“输钱皆因赢钱起”，这非常适合香港大起大落的地产市道。
房地产的高涨，往往伴随着泡沫。接下来，招商局花了四五年的时间来消化房地产退潮之后的苦果。
“1997年之后，我们真正感到骄傲的，是搞了西港中心。”郑炳俊说。
1998年落成的西港中心，现在的名字是“中央人民政府驻香港特别行政区联络办公室大楼”。它是港岛西区罕有的智能型甲级商厦，拥有“香港上环第一地标建筑”的美誉。
由招商局起家的德辅道西9号步行到西港中心，只有五分钟路程，会经过一批五金器材商铺和食品店。其中一家的腊肠据说是香港岛最“正点”的之一。
在天星码头搭乘有一百多年历史的渡轮，从尖沙咀到中环再到上环这一程，是最能饱览香港迷人景致的游览路线。一路上不仅能一睹维多利亚港的绰约风姿，还能欣赏到与它隔海相望的香港摩登建筑。而其中最让人眼前一亮的，莫过于招商局的西港中心。
西港中心得以从维多利亚港对岸众多高楼中脱颖而出的最重要原因，是它等边梯形的建筑外型。这种浓郁的几何味道，让它极富生气与动感。
“这栋大厦，代表了招商局在香港房地产开发的最高水准。招商局本来是想把它作为招商局21世纪总部，后来整栋出售给了中央人民政府驻香港特别行政区联络办公室。”郑炳俊在这栋有警察站岗的官方建筑物之前感叹。
他们带着我进入这个中央政府在香港的行政办公大楼，介绍其中高挑的大堂和独特的设计，如数家珍，爱不释手。即使是12年之后，与香港的其他中心区建筑相比，这栋楼的设计也毫不落后。
当初的出售理由我是知道的。1997年，香港经济大滑坡，上市公司招商局的业绩也很不好看。于是，管理层不得不忍痛割爱，出售这栋楼给中央政府，套现数亿元，恰好使得公司的财务年度不报红字。
告别上环
香港又有俗语，“马死落地行”，对于经济周期的起伏，香港的公司大都有一套自己的应对方式。“招商局的地产业务，在最艰难的时候，也找到了自己的应对方式。”20年前就派驻香港工作的刘鹏，现在任招商局地产物业公司总经理，他对于招商局在香港的房地产生涯可谓烂熟于心。他说，招商局参与居屋开发，哪怕利润只有5%，也是赚钱之道。
近年，因为房价高企，内地公众津津乐道于香港的公屋和居屋计划。但很少有人注意到，招商局是第一家参与香港公共房屋开发的中资房地产公司。上世纪90年代，招商局集团下属的招商局置业与他人联合开发香港政府的一个大型居屋项目——宏景花园（Grand View Garden）。我专门来到这个位于九龙区黄大仙附近的项目一探究竟。这里的户型有两房两厅和三房两厅两种设计，建筑面积44–63平方米，是香港中产阶级的标准住宅。值得指出的是，这个超高层的小社区，也有多项康乐设施，包括网球场、篮球场、排球场以及休憩公园等，屋苑内设有超级市场和各稚唐蹋晌接τ芯∮小£
其后，招商局还搞了码头、厂房，但是留守在香港进行物业管理的刘鹏说：“招商局最得心应手的发展，还是在上环。”
然而九七金融风暴的阴霾久久未能消散，香港的房地产市场也遭受沉重打击。经过反复思量，1999年，招商局终于决定战略撤出香港的房地产业务。当时在招商局总部房地产集团的林少斌调回蛇口，担任招商地产的总经理。此后，就有了招商地产成为蛇口控股公司主体的变迁。但是招商局大厦依然俯瞰着维多利亚港湾繁忙往来的船只，在香港的航运业，招商局依然是一支不可小觑的力量。
深圳•蛇口
袁庚生于1917年4月，刚刚在位于深圳蛇口的别墅里度过他93岁的生日。他已经退休整整18年，但是对于蛇口以及深圳30岁以上的人来说，他是一个时代和一种精神的代表符号。
需要特别说明的是，这栋别墅，并非属于袁老的私人物业，他76岁退休的时候，也只是和普通蛇口人一样，拥有一套上世纪90年代建设的普通公寓。前几年，招商局蛇口工业区考虑到他年事已高，需要更好的休养，才安排他以较为低廉的租金入住。
在他出生的时候，中国的版图上还只有宝安县而根本没有深圳这个地名的踪迹。宝安于公元331年东晋年间设郡，历史文化根源深厚。明朝时候，这里，包括它所辖的今深圳、香港地区，因为饱受倭寇侵扰而改名新安，取“革故鼎新，去危为安”的意思。直到1913年，因与河南新安县重名，才又改回宝安。
1949年10月，袁庚作为解放军两广纵队炮兵团团长率部攻打大、小铲岛和伶仃岛，解放了蛇口周边地区。这是蛇口的第一次解放。第二次“解放”这个区域的人还是袁庚，时间在1978年。袁庚意欲在香港重振招商局航运业，苦于香港地价奇贵，而将目光投向了与香港毗邻的内地，打算在广东找个地方，发展与航运相关的工业和后勤服务项目。
最终，他把这个地方选在了蛇口。蛇口位于南头半岛东南端，东临深圳湾，西濒珠江口，南与香港元朗隔海相望，连接香港的西部通道跨海大桥落脚于蛇口东角头。
一个厕纸免费提供的地方
1978年12月26日，袁庚再一次走进蛇口。那时候，蛇口是个公社，海滩上一片杂乱的平房，腥浓的海风里苍蝇盘旋在荒寂的街道上，家家户户房门紧闭，据说当时偷渡香港的人大多从这里下海，隔三差五地就会有尸体被海浪推回到岸上来。《招商局与深圳》的作者张后铨这样描述当年蛇口给第一批拓荒者的感觉——“悠悠数千载，时光已仿佛停滞，这里依然是衰草黄砂、乱石孤坟的荒瘠渔村。”
1979年1月31日，一份“广东省和交通部上报国务院的关于建立工业区的报告”放在了李先念的案头。当天上午9点30分，一辆黑色红旗轿车载着交通部副部长彭德清和袁庚穿过长安街，直奔中南海。10时至11时45分，国务院副总理李先念、谷牧接见彭德清和袁庚，听取关于招商局筹建蛇口工业区的汇报。
李先念首先询问了招商局的有关情况，彭德清、袁庚逐一作了汇报。李先念指出，现在就是要把香港外汇和国内结合起来用，不仅要结合广东，而且要和福建、上海等地连起来考虑。
袁庚赴京时揣了一张繁体字的《香港明细全图》。这时，他摊开地图，向李先念介绍香港与大陆边境线上的情况，请示能否在蛇口划出一块地作为招商局工业用地。
李先念笑着说：“给你们一块地也可以。”当他寻找什么的时候，袁庚立刻站起来，从李先念案头的笔筒里抽出一枝铅笔递过去。李先念大手一挥，在地图上南头半岛与陆地交界处，用铅笔画了粗粗两条线，说道：“就给你们这个半岛（指南头半岛）吧！”
李先念还提起笔在报告上写下：“拟同意。请谷牧同志召集有关同志议一下，就照此办理。”
袁庚是急性子，他不顾“一慢二看三通过”的官场规则，早在1月12日就在招商局扩大会议上宣布，即将成立蛇口工业区建设指挥部。在地方和中央的一路绿灯之下，最早一批的1000亩基础工程的勘测、设计工作紧锣密鼓地展开了。
而在蛇口引爆开山炮破土动工之前，袁庚就在制定建设方针、巡视勘测现场的同时，延请了规划专家制定工业区布局草图。在当时的一片荒芜之上，袁庚就提出，要把蛇口建设成为世界上最适合居住的地区。
这一年，宝安县改名为深圳市。第二年，也就是1980年8月，五届全国人大常委会第十五次会议批准建立深圳、珠海、汕头和厦门四个经济特区。
春风真的吹起来了。
和袁庚一起再造蛇口、听他说要把这里打造成全世界最适合居住之地的第一批蛇口人，当时并不太相信袁庚的话。他们在半信半疑之间，以较高的起点着眼于规划、服从于规划，并在实施过程中不断调整规划，殊为不易地保持了全区的均衡发展。
招商地产现在的掌舵者是1959年出生的林少斌，2001年5月28日至今，他一直担任招商局地产控股股份有限公司总经理。他还有一个职务，是蛇口工业区首席规划发展顾问。在林少斌眼中，“今天蛇口能有如此宜居的独特环境，和八十年代初期袁庚的开放意识和坚持态度密不可分。”
林少斌毕业后即分到蛇口工作，他记得，当年蛇口建设指挥部只有几条国内的长途电话线，外商初来蛇口，对于当地的电讯条件很不满意。袁庚亲自给国务院有关部门写报告，为蛇口取得了一个800路程控电话交换机的直通香港的出口——最后惊动了很高级的领导才解决。
1983年，当时已经37岁的上海社科院实习研究员过永鲁，受“中国的起飞可能就从蛇口开始”这句话的激荡，从大都市上海奔赴至天涯海角的蛇口。在他眼中，“当年的蛇口就像革命时期的延安”，聚集了一批像他一样受袁庚感召而来的“有胆有识”的青年。
刚开始的时候，过永鲁经历了一场磨难。多年后他跟我回忆：“说老实话，刚到蛇口的第一周我哭过一回。一到这儿被安排在泥土和海沙垒的营房宿舍里。房间到处都是洞。两人一间房，里面有一个上下铺，两张凳子，一张桌子。蚊子多，蛇也经常在房间里出没。”
不过，过永鲁很快感受到了改革试验田的魅力。他说：“在上厕所的时候，我感到非常新奇。你想象不到，那个年代，蛇口工业区办公大楼的厕所里，手纸是随便用的。我是从上海机关出来的，那时候很多人上厕所还是自己带手纸，或者用报纸、废纸的，哪有公用的手纸？我后来听说，厕所放手纸也是袁庚推动的。刚放的时候，还常被人偷偷拿回家，有人主张，为了节约，不放。袁庚说，改革一定有困难，关键是要坚持、顶住。人家把手纸拿了，我们就要再放，直放到拿的人手软为止。蛇口的改革就是从厕所里放手纸这样的国际惯例开始的。”
袁庚对于早期的蛇口公共厕所管理问题也非常关注。他要求蛇口工业区房地产公司一定要按国际化标准做好清洁卫生工作：“要坚决改变中国人不是靠眼睛而是靠鼻子找厕所的习惯”。
国际化的“蛇口街道”
今天的蛇口，行政区别上只是深圳市南山区的一个“街道”，但是这个曾经云集了改革精英的特殊地区，还是有着与众不同的个性，形成了以招商局系统企业为主、众多港口物流和石油企业驻扎的企业群落，形成了依托山海资源、富于现代气息和国际化氛围的人居环境。
袁庚安度晚年的鲸山别墅区，是深圳乃至全国最早开发的大型别墅区，从1986年持续开发至今，完成了八期工程。在招商地产副总经理胡建新眼中，这个别墅区几乎是中国别墅区发展的活体博物馆。
“站在这里，隔海看到的，就是香港元朗高密度的公共屋村。”胡建新说。他对于蛇口的宜居环境相当自豪。白色的西部跨海大桥三年前落成，蛇口与香港之间车马之声相闻。鲸山别墅的山间小径上，不时能够见到挂着香港和深圳两地车牌的奔驰与宾利轿车徐徐驶过。
这个住区也是深圳乃至中国不多的只租不售的别墅区。承租人大多为开发南海油田的世界各国石油公司以及其他大企业的高级管理人员，长期居住着来自美国、英国、法国、德国、瑞典、挪威等三十多个国家和地区的近千名外籍人士。每逢周末社区居民聚会的时候，场面如同“小联合国”。
“类似这样的住区，在蛇口还有多个。不仅是别墅，即使是数十平方米的公寓乃至当地城中村的‘农民房’，都有外籍人士入住，总数估计超过五千人，这是北京和上海之外的城市之中非常罕见的。”胡建新将我带到他的办公室——没有电梯、没有落地窗、没有木地板，在这里，你能随处嗅到低碳的气息。
2007年的夏天，我在鲸山别墅区遇到过一个攀岩墙的故事。一位美国青年打算将区内教堂的一面墙改建为攀岩墙，动员大家出钱出力，应者云集。可是攀岩墙还未建好，他却接到了回国的通知。于是为了完成自己的愿望，他推迟了回国的日期，直到建成了攀岩墙。于是，鲸山内又多了一个有趣的运动场所。在今天的烈日下，教堂一侧的攀岩墙显得非常真实和炽热。
外国石油公司的技术人员及其家属的到来，不但需要住宅，而且需要学校、医院，还需要教堂做礼拜。袁庚耐心地一次次与中字头的有关部门协商，一一解决了这些问题。
蛇口的酒吧街，在1980年就开始形成，这是1949年之后中国第一个国际化的娱乐区。后来先后当过发展研究室主任和经济发展办公室主任的过永鲁，陪同袁庚经历过诸多风雨。他清楚记得，“为了酒吧街和教堂，袁庚不知道多少回遭受口诛笔伐，一次次被质疑立场和路线有问题。”
世界闻名的ARCO石油公司董事局主席劳德•柯卡对蛇口的环境赞不绝口。担任过多家跨国公司高管的叶莺也认为：“外国石油公司是最挑剔的，但对蛇口没有抱怨，说明石油公司对蛇口的工作效率是满意的。”
一位从别处迁来的石油公司的老板说，蛇口有两大优点：一是环境好，基础设施好，像美国的某个小城镇，离香港也近，来去方便；二是在蛇口办事比较接近国际惯例，彼此沟通起来比较方便。
空谈误国，实干兴邦
进入21世纪，蛇口工业区的历史使命完成，作为深圳市南山区的一部分，洗尽铅华。那些惊天动地的话语体系已经和这个具有国际色彩的社区关系不大。
对于“80后”与“90后”而言，蛇口是另一种符号——它是深圳住房环境最好、也是房价最高的地区之一，有着浓郁的小资风情。
今天的蛇口已经进入“二次发展”的阶段。深圳的地铁二号线即将延伸到蛇口半岛的最南端。曾经很有公众知名度的“海上世界”附近也已经填海围地，昔日袁庚调来为游客提供住宿的明华轮已经成了陆上行舟。而问蛇口的新地标，很多年轻人会告诉你，要去看看“很特别”的“南海意库”。
招商地产总部所在的南海意库，就在太子路上，离“海上世界”只有两三分钟的路程。
外墙和内饰都和一般商业大厦截然不同的南海意库，是蛇口自豪的“厂房改造产业置换”的作品。它原来是位于“海上世界”片区的华建工业大厦，长期以来有一个很俗的称呼——“三洋厂房”，由六栋四层工业厂房构成，占地面积约4.5万平方米，总建筑面积约十万余平方米。
上世纪八十年代初期，外来的制造商日本三洋株式会社购买了六栋厂房里面的四栋。当时招商局制定了一个非常有远见的政策：只卖房子，不卖土地，土地只有25年的使用期，使用期结束后，房子、土地全部收回。二十多年来，先后有近百家不同性质的企业入驻这片厂房，其中入住最早、时间最长、最著名的是三洋株式会社，这也是“三洋厂房”称呼的由来。随着劳动密集工业外移，这几栋厂房已不符合城市发展的需要。
2007年的春天，我看见的这几栋厂房，刚刚被腾空，等待施工。说实话，看过很多房地产项目之后，我对于厂房变身不抱太多期望。不料，招商地产对其分阶段进行了改造、更新，竟然能够成为甲级写字楼，不仅使其重生，甚至有麻雀变凤凰之感。
招商地产的总部就在南海意库的第三座。在盛夏的深圳，这个建筑物因为独特的排风和绿植设计，办公空间可以做到不需要空调，这也是非常难得的。在三洋厂房变身为南海意库的过程之中，还有趣事。几家当地的广告公司看见改造，以为是北京的798一类工业厂房改造，希望此处日后能够成为创意或者设计公司的集中营。不料改建完毕，一问租金，是他们心理价位的好几倍，而再问改建的造价，据说也不比新盖一座楼便宜多少。年轻人们也只能叹息，除了国际大公司，估计其他人很难租得起这些新潮厂房……
没有人会忘记先有蛇口再有深圳这个事实，而袁庚在这一次改革中所起的作用，有目共睹。甚至有人说，这一场改革，实际上由袁庚发起，是一次自下而上再自上而下的变革。已是耄耋之年的袁庚，坐在那座产权属于招商局蛇口工业区的别墅花园里，仰着头吸一口微咸的海风，淡淡地说，“在过去来讲，这可是犯天条的大罪。”
他从不肯承认自己个人的作用，他永远不忘记强调这是集体的智慧和群众的力量。随着他的渐渐老去，他开始慢慢被年轻人忘记。可是，“空谈误国，实干兴邦”，南海大道和工业六路交界路口的广告牌至今提醒着人们，蛇口有过怎样一段惊心动魄的开始。
上海•外滩
1877年，轮船招商局成立的第五年，经过激烈的竞争，这个中国本土的新式轮船企业不可思议地击败了之前的航运霸主美资旗昌洋行，迫使其退出中国航运市场，进而并购了它的全部航运和房地产资产。招商局在上海滩的百年沉浮，正式上演。
上海外滩，英语称为Bund，指的是从延安东路到外白渡桥的滨江大道。外滩之所以蜚声中外，不仅仅因为它见证过上海的繁华旧梦，堪称百多年前的CBD，还因为它聚集了上海乃至全国最具历史文化价值的建筑。这些建于20世纪20年代中晚期至30年代早期的建筑，代表了当时世界建筑设计和施工技术的一流水平，即使以今天的眼光来看，仍然具有相当高的美学价值。
外滩的开发可以追溯到19世纪40年代上海开埠之初。那时候延安路还是一条浑浊的小河。1843年，上海根据中英《南京条约》辟为通商口岸，上海道台宫慕久在北部设立了西洋商船盘验所，征收进口货税银。这就是目前所知外滩最早的建筑物。与此同时，英国首任驻上海领事巴富尔也看中了外滩。经过半年多的交涉，清政府同意将商船盘验所以北沿江一侧约三十公顷的土地租赁给英美商人。1845年，外滩被正式划入英国租界，自此形成了一个小小的外侨社会。
招商局历史博物馆馆长乐俊人对我介绍：“根据现有资料，在19世纪80年代，外滩的房屋已有了固定的门牌号码，从1号到33号。不过，现在外滩只存在24幢建筑物，其中有九块门牌号码已经在外滩百多年来的社会巨变中被兼并掉了。在这24幢大楼中，有两幢曾经是招商局总部的所在地，这就是5号和9号。”
除此之外，另有三栋建筑物也与招商局有着直接关系，这在中国商业史上，可谓世无其匹。
外滩9号
1901年（光绪二十七年）的一天，原旗昌洋行大楼花园门前锣鼓齐天，一片喜庆。这天招商局总部乔迁至此处。这是招商局在外滩的第一幢办公楼，它所处的位置就是外滩9号（今中山东一路9号）。
在沿江铺展开来的建筑群里，这座占地约1000平方米、总建筑面积1600平方米的英式新古典主义风格的四层小楼，在今天看来并不算突出，但是在当时的外滩，它却是一栋最体面最拉风的西洋建筑。
建造之初特地从英国买回来的清水红砖仍然完好地保存着，这也是万国建筑群里独有的一抹红。它见证了外滩一百多年来的风云际会，从最初江边码头的喧嚣，到十里洋场的歌舞升平，从兵荒马乱的动荡，到如今的繁华与荣光，它沉淀了几个时代的总量，让时间突然缓慢了下来。
在这栋建筑物之中，出现过多位招商局历史精英的身影：有创办招商局过程中以身家作抵的第一任责任人朱其昂；有主持招商局三十余年、领导招商局创办多个“中国第一”的唐廷枢；有担任招商局第三任掌门人、史称“中国商父”的盛宣怀；有担任过招商局总经理、在近现代工业史赫赫有名的“火柴大王”刘鸿生；有李鸿章的重要部属、袁世凯的心腹杨士琦；有当过董事会会长、犯下招商局历史大案的李国杰（李鸿章之孙）……
而陈其美、虞恰卿、杜月笙、杨虎、史量才等上海滩的众多风云人物，也都在这个小楼附近驻足过。
1949年后，该楼产权几经易手。1999年，交通部下发文件将此楼划拨招商局使用。2001年，招商局终于办妥了产权证，使这幢老楼在百岁生日之际回归了招商局。
招商局投资千万元对它进行了彻底修缮。招商局驻上海办事处聘请了西洋建筑学权威专家罗小未先生担任重修的设计顾问，采用“修旧如初”的修缮方案，力求不改变原状，完整地再现这座外滩建筑的历史风貌。
要修复一幢百年老楼——而且是只保留外壳，里面全部拆除，重新打桩浇框架——是一件极其复杂的工程。何况，外滩建筑都系重点文物保护单位，受到文物保护法的限制。要修复一幢老楼，需要得到几十个甚至上百个相关单位的批准。
据说，修复初期仅仅打地基一项就让专家们伤透了脑筋——要在狭小的面积上打98根桩，其难度可想而知。后来在拆除内部结构时，为了避免外墙倒塌，专家们更是想尽了办法，最后连撑带箍才将墙体固定住。
为了找回这幢楼的厚重感，使之与历史的原貌吻合，专家们在修复过程中，去除了外面的附加赘物，恢复凹廊，拆除柱廊间附加的墙体：以分块切割、剔除打磨的方法去掉了外墙表面的水泥砂浆，使原来的红色清水砖墙壁重新裸露出来；同时采用了德国修复砖墙的专业技术，对每一块红砖、每一条砌缝进行修复，对入口处各层的线脚、装饰进行修整，再现东立面竖三段构图，复原它南北两端的山花屋面。
他们用了整整两年的时间，才将这幢楼恢复原貌。
外滩5号、6号、7号和16号
清光绪二十一年至民国八年（1895—1919年）是近代建筑业在上海的发展阶段。在此期间，行政、金融、商业、交通、教育、娱乐等新的建筑类型陆续出现，工业建筑出现了大跨度钢结构车间。随着上海人口的增加，里弄住宅数量剧增，钢结构得到应用，开始向多层建筑发展，出现了五层以上的大楼。
民国九年至二十六年（1920—1937年），近代建筑业在上海发展到高峰，出现了大型百货公司、大型饭店、高级影剧院以及花园洋房、高层公寓。这一时期，欧洲现代运动波及上海，导致这里的建筑风格也从古典主义转向现代主义，钢框架结构成为高层建筑的主要结构方式。民国十二年所建的汇丰银行大厦、民国十四年所建的海关大楼，都是西方复古主义在上海建筑界的顶峰之作。民国二十三年建成的国际饭店，保持了远东最高建筑的纪录达48年之久，是现代派的代表建筑。这一阶段还有一批“大上海计划”建筑，是国民党上海市政府自20世纪20年代筹划、民国二十年动工、民国二十三年初步完成的。20世纪30年代还出现了诸如大新公司和外滩中国银行大楼等中西合璧的建筑。这些建筑多为中国建筑师设计。
与招商局有关联的上海外滩其他4栋各具特色的大楼，即是这个时代的产物。
招商局在外滩的第二幢办公楼，是原属于日清轮船公司的外滩5号（今中山东一路5号）大楼。这幢大楼由日清公司与一名犹太人合资建造，双方各建三层，日方负责建下面三层和地下室。因此，该楼下三层外貌较为简洁，而犹太人投资兴建的上面三层装饰比较讲究。五、六层间有较深的挑檐，檐下窗框上有浮雕图案，凹凸感很强，属欧洲复古主义风格。一、二层，三、四层及五、六层间划分出明显的三段式。1945年日本战败后，中国政府接管了日清轮船公司大楼，改为招商局办公大楼。
外滩6号（今中山东一路6号）原是一家拍卖行，3层砖木结构，东印度式房屋。后来该楼由一位名叫奥嘉（Algar）的外国人买下，并继续经营这些房产直到19世纪80年代初。1893年，奥嘉在这里开工建造了一幢当时外滩最高大的四层楼房，并命名为奥嘉大楼，专门用于商业出租。1897年，由招商局推动创办并作为最大股东的中国通商银行成立，曾将这幢楼房作为办公营业用。1906年中国通商银行因业务发展，决定拆除旧房，另建新楼，委托英商马礼逊洋行设计。翻建后的大楼为砖木结构，占地面积1698平方米，建筑面积4541平方米，是具有英国哥特式风格的市政厅式建筑，装饰上带有欧洲宗教建筑的色彩。
外滩7号大楼是现在盘谷银行上海分行和泰国驻沪领事馆（原大北电报公司大楼）所在。该楼的旧址是旗昌洋行，建于19世纪50年代。后来大楼重建，由英商通商洋行设计，1906年开工，1907年建成。招商局将它买下后，即归属下的电报总局使用，故称电报大楼。1949后此楼为长江航运管理局使用，20世纪90年代被泰国盘古银行置换，并使用至今。
外滩16号是原台湾银行大楼。20世纪90年代，招商局属下的招商银行置换了此楼50年的使用权，成为改革开放以来最早迁入外滩金融街的银行之一。
再回上海
上海是招商局的发源地，但是，在1949年之后，整整40年，招商局在上海都没有用武之地。
1990年，中央政府决定开发上海浦东。当年9月，招商局常务副董事长袁庚和董事总经理江波等人受时任上海市长朱镕基的邀请，考察上海的投资环境，重点考察了浦东的陆家嘴金融区、金桥出口加工区和外高桥保税区。
胡政，现任招商局集团有限公司副总裁、招商局物流集团有限公司董事长、招商局漳州开发区管委会主任。他曾任蛇口工业区的党委书记，是力主招商地产走出深圳、走向全国的关键人物。在过去的二十多年，他几乎经历了招商局各个重大的业务转折点。他清楚记得，1990年下半年，正值招商局要在内地寻找时机开发房地产，而招商银行也有意向在上海建自己的大楼，所以招商局仔细分析了形势后，决定先行一步，为上海金融区带个头。
不过，当时的投资环境实在算不得好。此项投资酝酿了近一年，双方终于在1992年初签订了协议。招商局获得了一块7300平方米的土地，与招商银行合作，在陆家嘴金融中心建起一座标志性的办公大楼——招商局大厦，总建筑总面积74652平方米。由于该大厦是在浦东第一块商业开发土地上兴建的，所以在90年代的很长一段时间，这座总投资1.8亿美元的建筑一直被称为“浦东第一楼”。
在1990年，招商局也作为金桥开发区和外高桥的开发区的发起人，各参股10%。在其后的宏观调控和亚洲金融风暴袭击之后，招商局战略性转让了金桥和外高桥的股份，投资也有增值。
2003年，招商地产重返上海，购买郊区的九亭地块。到了2010年，招商地产建立的上海管理总部，管辖长三角的各个项目，已经成为该公司除了华南之外的第二大利润中心。
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