社区商业转型 产业化经营求解资本难题

　　“开发商持有楼盘底商物业，由大型投资机构如基金统一经营，形成社区商业连锁品牌后便打包上市。”中国社区商业工作委员会主任董利给开发商和投资机构简单描述了社区商业未来发展的路径。

　　传统分散、混乱的社区商业，在董利的规划下焕然一新，成为开发商与投资机构 新的盈利点，同时，这一新社区商业模式，也吸引了投资机构和开发商的眼球。

　　传统社区商业需转型

　　随着城市化进程的深入，社区商业正成为零售业的支柱业态。传统的大卖场家乐福、物美等均有社区店。餐饮业更是社区商业的主角，据了解，小肥羊超过1/3的营业收入来自社区商业。

　　然而，社区商业也存在很多问题。目前，由于社区商业的开发商现阶段难以找到其他的融资方式，只能通过销售商业物业来迅速回笼资金，传统社区商业也就成为了销售型商业的代名词，同时销售价格远高于商铺的内在价值。因此，社区商业也就普遍存在的规划不足、招商困难、管理缺失、业态配置不合理及发展不均衡等问题。

　　不少楼盘售出后，开发商会将底商出租，由于这些店铺的租金不菲，不少店铺为了降低风险、尽快收回成本，都会选做餐饮业态。当一个楼盘出现多家餐厅时，不仅造成同质化竞争，该社区的商业配套也没有具备应有的多元化服务业态。中国人民大学教授黄国雄介绍，社区商业的人气聚集需要时间，三到五年才能聚集人气80%左右，这期间中小型的经营商和零售商无法支撑。

　　“如果开发商持有物业，并有专门的机构进行规划和经营，社区商业的混乱情况将得到改善。”董利说。

　　开辟创投蓝海

　　按照董利的设想，地产商需改变出售底商的传统做法，在新建楼盘时，便根据社区定位对底商进行规划。建成后的底商，开发商可以自己经营，也可以给专门的投资机构经营，由投资机构统一经营和招商。随着社区商业的壮大，规模化的社区商业则可以选择上市融资再发展。

　　“这一模式很新颖。”邦德证券零售行业分析师李项峰指出，目前大多数开发商均希望尽快回款，因而由实力雄厚的投资机构购买下社区商业，并聘请专门的团队经营，将更利于社区商业的发展。永旺株式会社中国代表处项目经理王海涛也指出，解决社区商业的关键点就是解决资本进入和退出的问题，这是商业地产产业链的关键环节之一，解决好这个问题社区的商业发展就快了。

　　为此，中国社区商业委员将设立一个金融服务中心，专为地产商底商投融资服务。而新社区商业模式也吸引了投资机构和开发商的眼球，美国汉能投资集团副总裁、任中联资本的董事宗小丽公开表示，未来将加强对社区商业的研究，争取早一点与中国社区商业工作委员会推出社区商业的金融产品，解决社区商业发展的资本问题。董利称，万科对这一模式也表示出高度的兴趣。

　　模式虽好但具体实行起来却有很多实际困难。在香港领汇基金虽试水这一模式成功上市，可是在内地目前只有在杭州、深圳等城市的少数开发商尝试，并没形成规模。李项峰也指出，目前这一模式在国内还没有成功的案例，开发商之间、开放商与投资机构之间难以形成合力。 (来源：中国证券报·中证网)