二三线楼市调查:隐忧凸显 调控仍需深入

　　“这个楼盘均价已经上5000元了。”在陕西省榆林市经济开发区明珠大道往北，当地人小曹指着一处在建高楼对记者说。在这里生活了近40年的他怎么也不会想到，矗立在沙丘地带的房能卖出这个价。

　　“国家调控政策已经实施三个月了，可是我们二三线城市的居民并没有感觉到 房价在下调，反而是在上涨。”这是记者近日在陕西各地采访时听到最多的一句话。记者发现，国家房地产调控新政出台以来，与一线城市的量跌价滞相比，二三线城市的房价降幅似乎并不明显，还有的不降反升。

　　房价不降反升？

　　从今年4月初起，记者关注了位于陕西省西安市城北地铁沿线的7处楼盘，据记者初略测算，当时7处楼盘的开盘均价约为5800元/平米。

　　7月中旬，记者再次联系这几家售楼处，发现了几个变化：7个楼盘都还有剩余房源，有的甚至多达100套；尽管量没走高，但是7个楼盘的均价却都有不同程度的上涨了，每平方米均价上涨了400元至500元，对于全款客户最多有九八折或九九折的优惠；销售人员都对“涨价”楼盘信心十足，不愁卖不出去。而在西安高新区及曲江文化园区，新盘均价甚至高达上万元。

　　在湖北武汉市，张先生去年5月在汉阳王家湾附近买了一套房，当时楼盘均价5000多元。张先生告诉记者，他眼看着房价往上涨，如今这里的楼盘均价不低于8000元。在他看来，一些二三线城市的房价受新政的影响不大，反而是越调越涨。

　　相关数据似乎证实了张先生的看法：武汉市房管局最新公布的数据显示，二季度全市新房均价持续上涨，均价为6325.41元/平方米，环比上涨11.15%，同比上涨21.74%；西安房地产信息网数据显示，7月上旬，全市住宅成交均价继续大幅反弹，回升至6004元/平米，环比上涨1.9%。另据新浪网发起的调查显示，截至7月14日，参与调查的1839位网民中认为当地房价没降的比例达到81%，主要集中在沈阳、武汉、西安、杭州等二线城市。

　　“出现这种情况，主要与当地房地产市场的特殊性有关系。一方面，部分二线城市的房价本身并不离谱；另一方面，随着城镇化进程的推进，一些中小城市的需求比一线城市更加旺盛。”接受本报记者采访的兴业银行资深经济学家鲁政委如是说。

　　楼市隐忧显现

　　省会城市聚集效应增强，周边市、县居民在省会买房渐成潮流。记者在陕西采访期间发现，在陕西省经济较发达的榆林、延安等地区，已经在西安买房自住或投资的居民不在少数，小曹也是其中一位。他告诉记者：“榆林的房价并不比西安低多少，但考虑到将来孩子的教育、发展等问题，在西安买房还是性价比不错的选择。”

　　鲁政委认为，近年来二三线城市购房群体中投资比重日益增加，成为房价走高的重要推手之一。他表示，从某个层面来看，处于上升阶段的二线城市，其城市化进程不断加快，收入水平不断提高，再加上受土地交易及城市规划等制约，房价的上升应在情理之中。但需要注意的是，基于对房价上涨的预期，应警惕投机客的炒作。据西安房地产信息网数据分析，7月6日西安各城区的高价楼盘成交显著。分析人士表示，在七八月份这样的楼市淡季里，“豪宅”销量的提升，很有可能是炒家重新入场的信号。

　　有业内人士认为，尽管二三线城市房价相对不高，还有上涨空间，但房价持续上涨的风险仍不容忽视。该人士以江苏连云港为例算了一笔账，2009年连云港市区商品房均价为每平方米3656元，而连云港市区居民年人均收入为16850元。这样，以90平方的房子、每户两个人获取收入进行计算，连云港的房价收入比达到9.7倍。按照国际公认的标准，房价收入比应在4至6倍之间。由此可见，房价涨幅已超出当地居民的承受范围。

　　调控仍需深入

　　有个数据似乎值得欣慰，6月全国70个大中城市房价环比下降0.1%，为17个月来的首次。鲁政委表示，6月份全国房价下降的趋势基本上符合预期，表明新政的出台对房地产市场起到了很大的控制作用，新政效果也得到了充分的体现。

　　对于部分二三线城市房价上涨的趋势，鲁政委认为应该吸取一线城市的调控教训，不能等泡沫大了再去管。

　　记者注意到，本轮调控并非仅仅针对一线城市。从“新国十条”、住建部预售监管、央行上调存款储备金率等政策出台，到各地银行叫停开发贷款、针对开发商的土地增值税清算等，均可看出此次新政的延续性强，而且是针对全国的。专家表示，结合二三线城市成交锐减，市场观望气氛日渐浓厚，开发商融资变得更加困难等因素，房地产调控效果最终将蔓延至二三线城市。

　　鲁政委认为，究竟楼市变化如何，主要看下半年市场新房源的供应情况。他认为未来调控重点应在两个方面：一是加快保障性住房的建设；二是运用市场调控，将对需求方的调控转到对供给方的调控上来，应鼓励不囤地、不捂盘、不炒房的地产商根据市场化原则获得资金来源，使其没有后顾之忧地加快开发。