远洋地产购壳疑云 未来或分拆奇盛集团

　　虽然远洋地产董事局主席李明表示购“壳”是为投资，但这样一句说不清道不明的言语仍不能打消坊间对其将分拆业务的猜测。

　　半年报出炉前夕，远洋地产控股有限公司（远洋地产，3377.HK）动作频频。7月7日，远洋地产宣布收购奇盛集团有限公司（奇盛集团，0174.HK）。此 后的7月12日，远洋地产再发公告，拟发售9亿美元可换股证券。

　　在7月13日举行的小型媒体见面会上，李明表示，2010年是远洋地产实行第三步发展战略的第一年，其目标就是由一个区域型且业务结构单一的房地产企业发展成为一个具有较高投融资能力的全国性综合开发商。

　　但买“壳”和发行可换股证券，在开拓融资渠道意在扩张的同时，对远洋地产来说，或许还有其商业地产“野心”。

　　未来或分拆

　　7月7日，远洋地产公告称，将以总代价4.74亿港元，向奇盛集团3名控股股东（包括主席梁树荣、常务董事梁妙及由非执董袁天凡）收购69.02%股份，相当于每股1.542港元。待完成后，远洋地产再按相同价格向其余股东提出无条件强制性现金收购，涉资2.13亿港元。也就是说，远洋地产收购奇盛集团最多将支付约6.87亿港元。

　　根据收购协议，交易完成后，远洋地产将保留奇盛集团的物业投资及证券业务，将其打造成另一个独立的物业开发平台，并更名为盛洋地产投资。而电镀原料、油漆及涂料化工产品及不锈钢贸易等业务将通过实物分派，继续由原大股东梁树荣及梁妙持有，梁氏将以每股0.192元向小股东购回该批业务的股权。

　　奇盛集团2009年年报显示，其总资产规模约为9.13亿港元，其中投资物业资产规模约4亿港元。

　　远洋地产此番收购规模很小，短期并不会对其财务状况产生重大影响。从收购资金来看，似乎可以印证李明关于买“壳”的说法。李明表示，远洋地产更多是站在投资的角度看待本次收购。“收购奇盛集团不会影响远洋地产的主营业务，从目前来看，也不会与主营业务有任何牵连或者关联交易。”

　　不过，李明也承认，收购奇盛集团可以拓展公司的业务结构，并不排除未来会通过这个独立的上市平台去尝试一些新的业务。

　　远洋收购奇盛集团的举动，引发了诸多的猜测和讨论。中银国际发布的一份报告认为，此次收购有些非同寻常。“远洋地产作为经验丰富的住宅开发商，并不像是需要用奇盛集团作为平台来吸引合作伙伴共同开发未来项目，同时，远洋地产已经有很好的融资记录，并不需要用奇盛集团这样的小公司来进行融资。”

　　国泰君安（香港）地产分析师姚峣分析，远洋地产此举更多是看中了奇盛集团这个“壳”资源，为未来的投资物业融资、发展做准备。

　　远洋地产在收购公告里也披露，收购完成后，未来将保持奇盛集团的上市地位，奇盛集团将更能善用远洋地产之间的关系来接触资本市场，从而为未来业务的发展筹集资金。奇盛集团也有可能参与更大规模物业项目的发展，并因而最终改善奇盛集团的股东群及其股份之流通性。

　　“从长远看，远洋地产本次收购是为未来商业物业的证券化做准备，通过这种方式获得商业物业投资发展所需要的长期资金。同时，也为未来企业架构做一个清晰的界定，将住宅开发与投资物业进行分工。”贝塔策略工作室合伙人杜丽虹分析称。

　　商业物业扩张

　　在发布收购公告之后，远洋地产再发公告称，计划通过向国际投资者发行可转换债券筹资不超过9亿美元。根据公告，远洋地产此次发行的证券为一项永久性次级可转换证券，证券年息为8%，每半年分派一次;证券认购人为远洋地产之外的独立第三方，将在新加坡证券交易所上市;所得款项将用于新建或现有房地产项目所需资金或公司一般用途。作为可转换证券，其换股价为每股6.85港元。

　　远洋地产表示，此次发行的可转换证券不同于传统意义上的可转换债券，可以理解为介于优先股和可转债之间的新型金融产品。据了解，9亿美元的可转换证券在发布公告后的24小时内已经在国际资本市场完成了全部认购。

　　业内金融人士分析，这类可转换证券在财务会计上完全以股票的性质来处理，因此，实际上是降低了发行人的杠杆和负债比率。而且是永久可换股证券，不存在还本问题。

　　“融资和收购上市公司，都是远洋地产在为加大投资物业和规模扩张做准备。”姚峣表示，“远洋地产其实并不缺钱，现在如此大规模增强资金实力，说明其未来要大肆扩张。”

　　在现今的地产形势下，越来越多的开发商开始将扩张的目光投向商业物业领域。“调控下住宅市场波动性大，现在连万科都在加大商业地产投资。”姚峣表示。

　　事实上，远洋地产也并不讳言这一点。“为什么要融资，为什么要收购上市公司平台，这不是心血来潮，这跟公司战略息息相关。”李明坦言，根据第三步战略，远洋地产的“大产业链”架构日渐出炉，业务将覆盖至住宅开发、商业地产投资、物业管理等多个领域。

　　“目前，远洋地产的住宅和商业地产的开发比例约为9: 1，但远洋地产希望通过第三步战略，实现两者比例达到8.5:1.5。”李明表示，目前远洋地产自持的商业地产约为30万平方米左右，但未来3年，将要竣工的经营性物业面积将达到100万平方米左右，而且全部自持。

　　今年年初，李明就曾在私下透露，远洋地产今年将有大笔投资，做大投资物业的份额，以此熨平调控对住宅开发的波动风险，并带来长期的稳定增长。更有知情人士透露，远洋地产打算将投资物业产生的利润占比提升至20%以上。

　　今年3月，远洋地产还与香港最主要的发展商之一太古地产达成战略合作框架协议，结合太古地产优质项目开发及管理经验，结合远洋地产在内地的拿地和开发建设能力，共同开发运营内地的房地产投资项目。远洋地产希望，能够通过与有着极强商业经验的太古合作，加快商业地产的发展。

　　姚峣分析，远洋地产本身就有运营中档写字楼的经验，如果学习了太古地产在高档商业综合项目的经验，其商业物业领域的增长空间将被看好。

　　他预计，远洋地产在完成对奇盛集团的收购并梳理清楚其股权结构之后，将极有可能宣布其战略的转型，大力发展投资物业。 (来源：中国房地产报)