楼市调控新政 2010年是炒冷饭还是下了猛药？

　　一直以来，房价、地价问题备受关注。我们可以发现，在“全民炒房”的趋势下，十多年来，，政府频频颁布了多项楼市调控政策，力求促进房地产行业健康平稳发展的重要调控政策。1998-2010十二年的房地产调控政策可以被大致分成一下几个阶段。

　　1998-2002年，发展是主旋律；

　　2003-2005年2月，调控住房供给总量；

　　2005年3月-2006年4月，调控住房需求总量；

　　2006年5月-2008年8月，调控住房结构；

　　2008年9月-2009年中，紧缩性政策开始松动；

　　2009年12月，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；

　　2010年来，政府连下“四道金牌”，遏制房价上涨。

　　2010年4月新政策“国十条”的出台自是不可避免的引发了激烈的讨论，有人置疑这些政策是旧话重题，纯属炒冷饭，也有人认为这“四道金牌”和之前政策相比有很多不同和创新之处，是针对当前问题对症下药。

　　易宪容在他的博客中指出，国十条与2003年以来的任何房地产宏观调控政策有本质上的不同。国十条重新界定当前房地产业的性质。即房地产的根本宗旨是民生，是保证居民基本居住条件的问题，是国家金融安全的问题及国家经济协调发展的问题。国十条要改变当前房地产的暴利商业模式，让过高的暴利挤出实现整个社会利益均衡。国十条要改变当前房地产以投资需求为主导而改变为消费为主导，住房不是赚钱工具及严厉打击房地产投机炒作。。

　　有人把2010新政和2007政策作了如下对比：

　　一、调控背景不同。2007年，信贷风险是面临的最大问题。而2010年，住房不再是单纯经济问题，而是影响社会稳定的重要民生问题，金融风险的增加，不利于经济社会协调发展。现在对房市调控的理解已提升为政治任务。

　　二、调控目标不同。2007年的“9.27新政”是房价与投资同时控制，而2010年的调控主要在于控制房价，而非压投资。可以作为佐证的，房地产开发贷款中的自有资金比例仍维持着08年的就市政策的低水平上(20%)，低于9.27新政35%的水平。保障房的供地量和建设规模比9.27新政都扩大了数倍。这说明决策层希望继续保持房地产投资的现有水平，通过扩大供应量缓解供需压力。

　　三、调控侧重点不同。今年的调控对长远调控效果的兼顾更多。保障房无论是建设规模，还是用地规模都是成倍上涨，要求“省政府负总责、市政府抓落实、住建部、监察部考核”，决策层意图用大量低价房对冲市场的意图很明显。并且寻求对自住、改善型和投机的有效区分，实现“精确”打击。需要注意的是，今年调控政策力度仍弱于“9.27新政”的两项内容，一项是开发贷款自有资金比例，目前只要求20%。另一项是房贷利率水平。这与对政策力度整体已远大于07年的判断并不矛盾。原因在于，不提高开发商自由资金比例，有利于促进房企扩大开发规模，与决策层扩大供给抑制房价的目标不谋而和。而目前低利率是因08年的连续降息造成的，这有利于自住需求购房者降低供房压力，而炒房者对房贷利率实际并不敏感.

　　综合上所述，虽然2010年连下的四道金牌从房贷入手，有炒冷饭之嫌，但是我们也能清楚的看到，这些在当前的环境下出台的新政策还是有其创新之处和其时代意义的。业内专家认为，如果政策能够有效的全面落实，那么中国房地产市场将发生巨大的变化。

　　附：1998-2010历年楼市调控政策一览

　　1998-2002年，发展是主旋律

　　1998年，住房分配货币化。政府鼓励房地产交易，鼓励房地产信贷的发展，减免了居民自住房的交易税和增值税。2000年，合同文本与房产测量的规范。2001年，减征租房税、消化空置房。2002年，房地产宏观调控拉开序幕。针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场供应结构不尽合理、价格增长过快等问题，九部委于8月26日发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，拉开了房地产宏观调控的序幕。

　　2003-2005年2月，调控住房供给总量

　　2003年，抑制房地产过热，要求健康发展。《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施；4月央行发布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。提高了房地产企业申请贷款的门槛；加强了对个贷管理。商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，对购买第二套以上(含第二套)住房的，适当提高首付款比例。

　　2004年，调高资本金比例、经济适用房、加息。4月27日国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以上。5月31日，《经济适用住房管理办法》正式施行，住房价格以保本微利为原则。10月29日，央行九年以来首次加息，意味着购房的贷款成本增加，也意味央行正式开始使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。

　　2005年3月-2006年4月，调控住房需求总量

　　2005年，密集系统调控房地产。包括上调住房贷款利率和首付款比例，3月26日国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。《通知》共有八条意见被称为“国八条”。4月27日，出台“新《国八条》”。同时，出台《关于加强房地产税收管理的通知》。增加交易环节税负的税收政策首次成为调控工具。

　　2006年5月-2008年8月，调控住房结构

　　2006年，继续加息以抑制投资性需求，进一步稳定房地产价格。出台“国六条”，以调整住房供应结构作为调控的着力点，确立了建立廉租住房制度方针。2007年，严控外资投资高档房地产，健全廉租住房制度，提高房贷及二次置业首付比例，连续四次加息。中央层面关注点仍聚焦在保障住房尤其是廉租住房建设方面，进一步细化了“国六条”和部委十五条对廉租住房的规定，并提出了具体时间表。同时继续试图通过土地供应调控达到改善住房供应结构来逐步解决房地产业发展遇到的挑战。2007年09月27日，“9.27新政”，央行对第二套房贷提出历年最为严厉的一次调控。2008年上半年宏观调控经历了极度收紧.

　　2008年9月-2009年中，紧缩性政策开始松动

　　2008年9月开始采取放松和各种托市政策的扩张期。12月，由于金融危机影响，二套房贷政策大幅放宽。对申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。2009年年初，四大国有银行宣布，房贷原则上都可以申请七折优惠利率。在对第一套住房的解释上，采用了宽松的标准。年中，加大土地供给，整顿市场秩序。

　　2009年12月9日，遏制炒房现象；个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

　　2010年来，政府连下四道金牌，遏制房价上涨

　　2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》；2010年4月14日，国务院常务会议要求，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；2010年4月17日，国务院要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组；2010年4月18日，国务院出台文件，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。