上半年拿地超去年全年 万科抄底

　　经济观察报 记者 廖杰华 李保华 半年368亿元的销量，1220万平方米的土地储备。当众人还在讨论，2010年谁将第一个超越万科时，万科却早已将追赶者抛下。

　　“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，万科副总裁肖莉说，上半年的成功缘于两点：一是销售均价比新政 前约有15%的下降，二是普通自住中小户型占比达到了创纪录的89%。而与价格下降、销售靓丽相伴随的是万科市场占有率的进一步上升，5月份万科在全国14个重点城市的市场占有率已经达到6.8%，较2009年全年的3.5%有大幅提高，6月前三周的市场占有率更是进一步提升至了8.2%。

　　左手卖楼的同时，万科的右手也没有闲着。在土地储备上，2009年未能进入行业前十名的万科进取心十足，通过多种方式在二、三线城市攻城略地，一千多万平方米的土地储备已然赶上去年全年，这一规模是保利的1.5倍，老对手中海的5倍，招商地产的10倍还多。

　　销量大增

　　调控之下，万科再次展现了其独步江湖的能力。7月15日，一项被万科内部称为“千里马”行动的招聘计划对外启动。

　　这个被喻为万科史上规模最大的招聘计划，范围涉及旗下36个城市，所需人才高达600余名。职位覆盖公司管理层、经理层和专业人才。

　　当然，与招聘相对应的是万科上半年出色的成绩单。

　　此前的7月5日，万科公布6月销售业绩，在降价策略的刺激下，万科再次领跑，6月实现销售面积85.7万平方米，销售金额87.7亿元，分别同比增加27.8%和27.9%。综合之前万科公布的数据，万科今年上半年累计实现销售面积320.2万平方米，实现销售金额367.7亿元，成为房地产行业中住宅建造唯一一家半年销售超过300亿元的企业。

　　外界把万科靓丽的销售数据归结为降价。对于降价一说，万科副总裁肖莉并不否认，“从月度销售数据来看，万科销售均价比新政前约下降14.3%，上半年在售楼盘许多是新盘，大多低价入市”。

　　在肖莉看来，万科有着清晰而又明确的销售逻辑。“任何一个楼盘，拿到预售许可证之后就会开盘，这是万科的第一个原则，首先是不捂盘；第二个原则是希望开盘后一个月内就能卖掉60%，如果达不到这个要求，我们就会调整价格。”

　　肖莉把销量增长的第二个原因归于中小户型的畅销，肖莉告诉本报记者，2009年万科产品中90平方米以下的小户型占比为57%，144平方米以下的普通住宅占比为86%，今年上半年这两个比例进一步提升至90平方米以下小户型占比59%和90到144平方米的改善性户型占比30%，两部分相加占到整体销量的89%。“万科的产品面向刚性需求者的普通住宅，这是万科的竞争力。”肖莉说。

　　保证销量的另外一招是均衡发展。“万科上半年的推货量是40%，下半年是60%，这个比例已经是非常平均了。”肖莉说，其他一些地产公司的推货比例可能是3：7，甚至更为失衡，这就造成了上半年无货可卖，下半年的销售压力巨大。

　　策略的成功保证了万科的销量，也保证了万科在规模和速度上的优势。

　　数据显示，今年上半年保利地产实现签约金额217.55亿元，同比仅增长3.33%；而被郁亮认为是万科真正对手的中海地产，2010年上半年中海地产累计实现房地产销售额281亿港元，同比增长7.0%。对比万科368亿的销售额和同比19.5%的增幅，无论是规模还是增长速度，万科的敌人们都被甩在了后面。

　　疯狂扩地

　　6月，4块地、20.2亿元；5月，8块地、28.2亿元。

　　销售强劲之外，万科在土地储备上也异常凶猛。中国指数研究院发布的2010年上半年房企拿地排行榜中，万科以251.44亿的拿地总价和1040.28万平方米总规划面积占据着总价以及总面积两榜榜首。万科提供的数据也显示出了其在土地储备上的扩张步伐：万科上半年共取得39个项目，规划建筑面积1220.4万平方米，权益土地面积929.8万平方米，权益地价205.28亿元。

　　但6个月前的万科却是另一番光景。2009年年报显示，万科全年获得权益规划建筑面积1036万平方米，未能进入行业前十名。那时，万科在土地市场是“踏错鼓点”和“保守”的代名词。 进入史上调控最严厉的2010年，“保守”者最风光。到目前为止，没有一家房企可以与万科相抗衡。在上半年的拿地排行榜上，紧随的是绿地的635.06万平方米和保利的616.00万平方米，两者都相差万科400余万平方米。万科最大的竞争对手中海地产上半年的土地储备只有193.34平方米，不足万科的五分之一，而“万保招金”中的另外两家企业招商地产和金地集团则未能进入前20名。

　　万科的扩张还体现在地域布局上。万科提供的数据显示，上半年所拿的39幅地块中，除了上海三幅、北京广州各一幅地处一线城市外，其他全部位于二、三线城市，占比高达87%，而2009万科在二、三线城市土地储备中占75%。

　　万科的拿地模式也丰富多样。在万科传统的扩张手段中，并购、收购项目、合作开发、联合拍地最为普遍。今年上半年，这些手段全部发挥了作用。万科内部人士告诉记者，在上半年新增的项目中，通过收购或合作的方式获取的项目包括东莞松山湖北区项目、昆明北京路延长线项目、福州赤壁项目等，此外还有一些项目是万科和其他企业合作共同以招拍挂方式获取的。

　　事实上，为了避开公开土地拍卖市场的激烈竞争，从2009年年底，万科开始热衷于“走小道”，联姻二、三线城市“地主”。 2009年11月18日，万科与云南城投成立合资公司。长城证券的一份有关云南城投的研报显示，2009年底，其已经整理好的土地面积为3060亩，预计将在2010年全部出让。另外，预计2010年完成整理的土地面积将超过4000亩。此外，在昆明市336个城中村改造项目中，云南城投参与改造的就有80多个，涉及土地面积3万多亩。

　　进入2010年，这种模式被发扬光大。7月21日，浙江滨江集团发布公告，万科将和滨江集团以合作开发的方式分享此前万科以接近底价拍得的杭州草庄25号地块。更早前，该地段曾公开出让了5宗宅地，每一次都是万科和滨江激烈竞夺到最后，得主也最终都在这两家之中。因此，在草庄25号地块拍地之前，业内人士普遍预计，仍会是滨江和万科两家之间的“战争”。现在，最终的结果让所有人惊叹，草庄25号地块无人竞价，万科底价加价100万直接竞得，最后再与滨江集团分享。

　　万科的拿地，在一些人看来是在抄底。

　　6月30日，上海万科长宁置业以总价21亿竞得宁波镇海绿核北部4幅地块。万科这次拿地被认为是捡了大便宜，不仅仅是因为独家竞买、底价获得项目，而且项目4291元/平方米的楼面价比商帮公园西侧地块6023元/平方米的楼面价低了近30%。数据同样显示，在5月份购入的8幅地中，除了北京和杭州地块楼面地价稍高，其余地块楼面均在一两千元的价位，甚至成都项目仅870元/平方米。

　　向左还是右

　　肖莉把万科上半年的成功归功于普通住宅开发商的定位。

　　在肖莉看来，2007年之后万科就一直在往小户型方向走。数据显示，2008年上半年，万科销售的住宅中，90平方米以下住宅占了46%，这是多年以来小户型住宅第一次占到如此高的销售比例，而且首次置业和首次改善居住置业的占了72%。2009年90平方米以下的小户型占比为57%，144平方米以下的比例为86%。进入调控最严厉的今年上半年，这两个比例进一步提升至90平方米以下小户型占比59%和90到144平方米的改善性户型占比30%，两部分相加占到整体销量的89%。

　　近两年来，万科对中小户型的重视有增无减。肖莉表示，包括去年在二三线城市拿的地，也是以小户型和首次改善性住房的产品为主。

　　“未来万科的重心仍旧是普通住宅，我们在拿地的时候，144平方米以下中小户型要做到不低于80%，在今年的特殊情况下，这个比例会进一步提高，要达到90%。上半年的销售情况表明，高端的大户型去化速度就比较慢。”肖莉说。

　　万科靠普通住宅跑赢了史上最严厉的宏观调控，但在外界看来，近几年来，万科一直在普通住宅和商业地产中纠结。

　　深圳太和资本管理公司投资总监王亮表示，房地产企业发展的两大模式中，除了类似万科专注住宅开发，相当数量的开发商是采取住宅开发与持有商业物业的结合。持有一定数量的商业物业被认为是能提供稳定现金流并抵御房地产周期波动风险的重要业务。而万科现有的普通住宅模式必然要求不断地实现项目扩张，迅速实现销售回款，然后不断滚动。事实上，以万科有史以来最高的年度净利润——2009年的53.3亿元计，其实可能难以买下几栋一线城市核心区的大楼。

　　万科也试图转向。2009年11月16日，万科总裁郁亮对全国众媒体高调宣布新战略：万科未来将加大持有型物业的储备，并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8∶2，这被广泛视作房地产商业模式转型的标志性事件。此后，万科分别在北京、西安和东莞拿下了价值超百亿元商业项目。

　　“现在是涉猎商业物业，不是转型，只是因为有一些土地的获取，需要有一定比例的商业规划，过往只能通过与其他开发商合作的方式来开发商业物业，并不是长远之计，而且合作方式拿地，股东得到的回报也少。”肖莉说。

　　事实上，万科仍在普通住宅产品上加大步伐。年报显示，虽然市场今年的楼市转向观望，但万科却做出积极计划，万科预计2010年新开工面积855万平方米，同比增长52.5%。万科一内部人士对记者表示，万科看好2010年以后的市场，今年大量开工，而竣工量有限，这就意味着万科在度过了今年的宏观调控期后，将有大量房源上市。而对于刚启动的大规模招聘，万科董事会秘书谭华杰表示，公司此前确实没有过，这是第一次。对于原因，他坦言是由于集团在二三线城市大量增加新项目，“主要由于今年开工量太大，而且预计明年开工量还会加大。特别是在进入二三线城市后，项目的总量肯定会比在一线城市大，这对人力资源的需求更明显。