通州新盘调低开盘预期 二手房进入下行通道(图)

　　千龙网讯 （记者 王敏敏）新政出台已过三个月，新政出台前一直领涨北京房价的通州，在新政下表现如何？日前千龙房产记者跑了通州数个楼盘为您带来第一手的“降价”信息。

　　开发商调低预期 小降试探市场

　　据法制晚报报道：“京洲世家7.2折销售、金隅花石匠1.6万元开盘、新华联运河湾最低价也打出1.4万的标签……”到底是实实在在的降价，还是试探性的放出消息？

　　记者首先来到了K2海棠湾，在新政出台前的精装修均价是26000元，此次开盘后均价有所下跌：毛坯房均价21000元左右，精装修房均价24800元。户型分别为45平的开间、50-60平的一居、80-90的两居以及120-150平的三居。记者问其有否折扣时，置业顾问告诉记者说没有折扣，而且坚称：“海棠湾的售价一直没有下降。”

　　华业东方玫瑰在月底会把售楼处迁回楼盘区域内，开盘日期已经调至下个月初，具体时间未定。前一期楼盘开盘价为11000元左右，这一期开盘售价也未定，但是该楼盘的置业顾问告诉记者，这次开盘的售价大概会在16000-17000元之间。由于该项目在地段上有劣势，加之毛坯房销售，所以价格会相对于其他地段好点的楼盘会低。

　　天时名苑曾一度售价达到25000元/平，现在均价为24000元，户型包括70-150平的一居、两居和三居，现房销售。龙湖蔚澜香醍调控前均价为20000元，目前的均价为18000元，该价格为花园洋房的售价，而其别墅价格是500-600万一套。折扣数也不同，花园洋房全款95折，别墅全款97折，贷款折扣数未定，可现场协商。

　　来自法制晚报的消息：“京洲世家7.2折销售、金隅花石匠1.6万元开盘、新华联运河湾最低价也打出1.4万的标签”而实际情况是京洲世家的优惠是3万抵50万，实际成交价没有达到7.2折；新华联运河湾的价格是极少数低层的房子，视野好点的高层房都是卖2万以上。

　　由此可见，相对与新政出台前的价格相比，通州各大名盘的价格有了一定的下跌，但是，幅度很小，也算是试探性的降价。与此前一年的疯涨相比，这次的小幅度下调价格就显得那么的微不足道了。

　　二手房价不高于1.5万才能被接受

　　据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，截至2010年7月15日，通州商品住宅期房存量达到了12085套，占到了全市存量的20%，仅次于朝阳区的22.4%，甚至接近于海淀区的3倍。存量房的增加，给了二手房价小调一个更大的理由。

　　中原地产三级市场总监张大伟表示，区域市场价格普遍下调的可能越来越大，而之前部分开发商期待能够挺过市场萧条。但是政策的重申可能使得通州再一次价格下调很可能为期不远。同时张大伟还表示，通州的购房人群中，超过1.5万的均价被接受程度低，在涨跌过程中大部分为投机需求，调控政策出台后投机被抑制，价格水份就被除去，价格自然就降下来了，但是目前下调不明显。

　　链家地产市场分析师张月认为，在本轮调控中，市场观望态度明显，在之前占比最大的刚性需求购房群体在观望中持币待购，另一方面受信贷差异化的影响，贷款购房的成本，尤其是二套房的成本大幅上升，使得年轻人中想多购一套房改善生活或进行投资的需求被直接抑制。这也直接导致了通州房价的下跌。

　　下半年难现大降

　　中原地产统计数据显示，7月以来，北京二手房价格降幅放缓，商品房成交量开始上涨。目前二手房均价为18140元/平方米，环比6月上半月均价18340元/平方米仅下调了1.1%，个别区域有轻微的上涨。

　　张大伟表示：“随着下半年不少纯新盘的低价入市，能有效遏制二手房价的上涨，但新盘价位总是比二手房高，所以二手房价格即使调整，向下调的幅度也很小。”

　　远洋地产的一位项目经理表示：“下半年抄底团队即将入市，加上之前被压抑了太久的刚需即将释放，下半年的楼市大幅度下跌的可能性不大。”