央企退出令后续：要土地不要整合

　　每当央企在土地市场制造风雨的时候，国资委总在承受着各方的压力。3月初，就在温总理表示有信心抑制高房价的时候，央企不失时机地在北京炮制了三块地王。压力之下，国资委不得不宣布“78家央企退出令”。

　　如今，央企又开始在土地市场翻云覆雨。以至于国资委罕见地 通过媒体表态，央企退出工作正在有序进行。

　　然而，种种迹象表明，在央企“退出令”颁布3个多月后，78家央企退出房地产并未平抑央企的“买地潮”。16家主营房地产的央企正在大肆拿地扩张，显然，寄希望于“央企退出房地产”以平缓“土地热”似乎只能是一相情愿。

　　央企土地扩张

　　7月中旬，新华社援引一位国资委有关人士的话说，央企退出工作正在有序进行。“进行得比我们预想的还要顺利，相信退出工作能够按照预想的时间表完成。”这位有关人士表示，78家退出房地产业务的央企均按照要求，每月向国资委报告退出情况，一切正在有序进行。不过，他并没有透露具体的时间表。

　　国资委的罕见表态，源于央企最近在房地产市场的一系列醒目动作。

　　从4月调控至今，各地土地市场均不断跳跃着央企的身影。7月20日，招商地产发布公告称，与合作方以总价5.24亿元共同获得了佛山市南海区一地块。6月30日其刚刚通过挂牌方式以总价9000万元取得了福建漳州一块面积为5万平方米的项目。

　　其实招商地产已经是央企中的保守派。激进者应属中国铁道建筑总公司（以下简称“中铁建”）。5月20、21日两天之内，中铁建分别以14.6亿元、16.7亿元拿下北京和成都两宗优质地皮。6月29日，又在广州溢价135%购入两块地皮，翌日又拿下天津市总价超过40亿元的3宗地块，40天之内豪掷84.3亿元。上半年，中铁建共用了132亿元置入土地。

　　同样大手笔的还有保利地产，近3个月共用了50亿元拿地。上半年，保利地产已斥资214.71亿元拿地。一直以稳健著称的华侨城也表现踊跃。仅3月26日和7月1日两次拿地，就分别高达43亿元和37亿元。

　　“现在各地的流拍频出，我们觉得土地市场的价格还没到位。”招商地产董秘刘宁向投资者表示。

　　但即便如此，央企还是率先在土地市场扩张。“下半年央企动作会更多。”一位上市民企的销售总监表示。

　　“暂时国资委的压力并不大。”一位接近国资委的知情者向记者透露，因为现在买地扩张的几乎都是16家主营房地产的央企。这与3个月前，非主营地产的央企频频制造“地王”不同。“3月17日晚上，决策高层的电话直接打到国资委主任李荣融家里。”这位知情者表示，第二天上午，李荣融就紧急召开了国资委各局局长会议，当天下午召开新闻发布会，宣布了78家央企剥离房地产业务。

　　退出令颁发之初，市场期待央企将重心放在整合内部资源上，从而放缓对外拿地扩张。78家要清退房地产业务的央企，涉及的子公司多达227家，占据了央企全部三级以上房地产企业的六成。

　　挂牌只是场秀

　　退出令颁发后不到一周，中石化、远洋地产等央企迅速做出反应，或挂牌出让，或宣布出售股份。而16家主营房地产的央企也是密切配合，包括方兴地产、保利地产、华侨城等央企均高调宣布，期待接手“退出”项目。招商地产董事总经理林少斌就曾经表示：“对于退出房地产业务的央企，我们都在努力接洽，有些项目在洽谈，个别项目签了意向性的东西。大家是兄弟公司，我们有兴趣去合作或收购。”

　　然而情况到了4个月后却在逐渐冷却。从开始的密集挂牌到乏人问津。至今，北京、上海产权交易所挂牌的央企不足20家，而成功转让的仅有中国航天科工集团的北京金中都置业公司和中石油北京都市圣景地产公司等两个项目。

　　“挂牌转让的通常都有各种各样的瑕疵。”保利地产一位项目经理坦言。例如6月中旬挂牌的中国五矿集团湖南项目公司，该公司去年12月成立，但该项目储备的土地拆迁安置尚未完成。公开资料上明确表示，“受让方竞买成交后需自行与当地人民政府协调实施并承担因政策变化导致的拆迁成本增加费用。”

　　中铁地产总经理吴仕岩在拍下广州地块后也表示，有部分央企希望将手头的土地转让给他们，“我们会关注，但我们对靓地、净地更感兴趣。”

　　央企涉及房地产业务从上世纪80年代已经开始。当时不少央企房地产公司成立的目的就是为了解决职工住房问题，到了上世纪90年代，央企都看到土地的金融属性，因此央企下属企业大量地与地方政府各部门合作，因此这些房地产项目虽然挂靠某央企，但实际上股权分散，在这几个月挂牌出让的项目中，不少项目的转让股权仅10%左右。对于中铁建们而言，盘活这些项目的难度并不低。

　　留给儿子

　　“这个市场环境下，如果是好项目都自己经营，或者留给儿子。”上述保利地产的项目经理表示。彼时国资委的意见是，以招拍挂等市场机制为主，辅以协议转让和无偿划拨。但对于拥有大量优质项目的央企，其更多的打算是让项目剥离成为独立的地产公司。

　　今年4月初，上市公司迪马股份宣布以定向增发收购方式受让南方东银集团等关联公司高达43亿元地产资产，一举转型为房地产开发公司。而所谓的南方东银集团正是央企兵装集团位于重庆的房地产平台。重组完成后，南方东银将成为迪马的全资子公司，而兵装集团则曲线控股迪马股份。“如果成为上市公司，国资委就不能以一纸命令的形式，让兵装集团退出。”有证券人士向记者表示。

　　但由于宏观调控的冲击，兵装集团的美好计划受到严重影响，其股价跌破了增发价。这让迪马股份不得不在7月7日公告，“鉴于目前房地产市场受国家宏观调控的影响较大，为此，经公司董事会研究决定，暂停本次公司向特定对象发行股份购买资产暨关联交易议案，并在此公告后3 个月内不再就同一事项筹划重大资产重组。”

　　计划曲线持有房地产业务的不仅是兵装集团，早在2009年11月，中国电信就准备了一起重组预案，计划将旗下酒店业务及其他房地产业务注入到另一个上市平台“中卫国脉”。只是两者的尝试均未获成功。“如果有途径，没人愿意出售好资产。”一位央企销售负责人向记者表示。

　　央企之所以千方百计留下房地产业务，正是由于房地产巨大的利润吸引力。按照国资委此前的公布，配合“十二五”规划步伐，在3年至5年内完成78家央企的全部退出。而这78家央企将不再参与商业性房地产业务的利润分成。

　　但另一方面，对央企的考核依然离不开利润一项。虽然去年12月李荣融在全国国有资产监督管理工作会议上表示，“靠炒卖土地、减持股票”获得的利润不能作为对央企负责人年终考核的主要依据。但房地产开发的利润，现阶段并没有排除在外。