万科“低价”逼近限价房 北京楼市“降价在十月”

　　尽管从王石到郁亮，都极其避讳使用“降价”的说法，但在实际行动中，楼市调控三个月过后，对于房价，万科却是最坚定的“看空者”——在北京房山，这样的策略又一次有了绝佳的注脚。

　　随着下半年楼市新增供应量的集中入市，包括上海绿地、中铁建设等大型房企都已开始 考虑“顺势促销”，适当“降价”。　　“逼近”限价房

　　对于即将开盘销售的中粮万科长阳半岛项目（下称“长阳半岛”）。

　　这个脱胎于曾经“房山地王”的住宅项目，北京万科实际上已经思量许久。毕竟面对高企的楼面地价，如何确定开盘价格是个敏感复杂的问题，记者掌握的情况表明，中粮和万科方面一度将长阳半岛项目的开盘售价确定在15000~17000元/平方米之间。

　　然而，疾驰而来的楼市宏观调控，让这一切并没有成为现实。在万科与中粮地产合作的另一个住宅项目——紫苑下调售价800元/平方米而顺利销售后，万科和中粮地产终于打定主意，决意在长阳半岛项目上继续“顺势促销”。开盘价格最终下调至最低13500元/平方米，比预期当中的最低开盘价，下调了1500元/平方米左右。

　　“开盘均价13500元/平方米，但最终要以住建委批准的预售许可证后的价格为准。”7月21日上午，中粮万科相关负责人对《中国经营报》记者证实了这一变化。十分微妙的是，如果按此定价最终得到批准，那么长阳半岛项目的开盘均价，将仅仅比邻近限价房项目，高出1000元/平方米。

　　限价商品房与商品房之间如此之小的价格差距，还要追溯到2008年楼市的深度调整之时。而北京市建委相关负责人向记者表示，对于市场定价的行为，他们不会予以干预，也不便评价，他仅强调，北京市将进一步完善住房保障体系的各环节工作机制。

　　“顺势”促销潮

　　“任何一个成熟的市场上，价格下跌并不等于市场就会混乱，很多行业市场是在价格下跌的时候，秩序性更强，竞争更充分；同样，不等于价格猛涨的时候，市场秩序就是好的，实际上市场猛涨的时候，往往是秩序最差、最乱的时候。”万科（北京）营销负责人肖劲在地产中国网主办的“政变地产系列论坛”上，向《中国经营报》记者表示。

　　肖劲很有底气。记者掌握的情况表明，长阳半岛项目本期将被批准预售的房源总量将在800套左右，而目前累计的排号客户在5000人左右。对此，万科（北京）相关负责人的解释称，这5000人左右的排号人数中存在一人多次认购的情况。

　　一位上市房地产企业北方区负责人告诉《中国经营报》记者，从目前他们对形势的判断上看，只要适当降价，就会对销售有比较大的刺激作用，但是目前，该公司由于多数属于老项目的后期销售，向下调价的策略要考虑到与前期业主的因素，因此，调价十分谨慎。

　　不过，这并不意味着中粮万科的策略是“孤独”的。绿地集团在北京大兴区的西斯莱公馆项目，以17000元/平方米的价格开盘，当日可售房源便以售罄告终，其中决定性的因素便是其开盘价格所设定的17000元/平方米的价格，低于区域一般预期的20000元/平方米的价格。

　　“下半年的市场仍可能存在下滑态势。销售量继续下跌，房价也可能下降，但到第四季度可能会在现有基础上有所回升。因为目前不少刚性需求的消费者仍在观望，但下滑到一定程度，他们可能会"出手"。”绿地集团董事长张玉良表示。

　　而在此之前，绿地继恒大之后，在全国范围内启动降价促销的策略。

　　中铁房地产集团总经理吴仕岩则认为，面对市场未来可能出现的调整，在大思路上，该公司将采取有效的“逆势营销策略”，顺应市场调整，积极响应政府号召，主动配合有关调控措施，适度下调价格，但是在开盘量上会有所控制，以降低风险。

　　新盘成杀手

　　集中上市的新盘，或将成为楼市出现降价潮的开始。

　　“我认为新项目肯定会采取新措施，比如说低开，比如说调整产品，不可能政策变了，而你作为开发商一点不变，这不可能。”对于新盘可能带动的价格调整，肖劲言之凿凿。

　　房地产经纪机构亚豪地产的统计数据分析显示，7月份北京预计将有34个项目投放市场，比去年同期减少了11个，其中有超过一半的项目表示，开盘时间和开盘价格仍未最终确定。李文杰则告诉记者，现在老的项目，除了促销以外，基本上没有大的价格调整。

　　然而，10月向来是楼市新盘集中上市的周期。2009年10月，北京楼市新盘供应总计高达49个，而2008年10月，北京楼市的新盘入市量也为48个，“今年1~6月份，新开工面积的增长速度，达到了68%，也是历史上的最高位，在建商品房的增长速度达到28.7%，也是最高位。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认定，这些先行指标的创纪录“新高”，无疑将会加大10月之后楼市的“基础供应”。

　　而根据相关统计，8月即将在北京入市的新盘就已达到48个。

　　而她提供的另一组数据则显示，整个商品房销售额的增长速度直线下降。她提醒记者关注去年的情况，“去年房地产市场成交和价格是上扬的，但是它的前期开发指标几乎是平的，甚至是负的，但是今年成交和销售额的增长速度是下降的，但是所有的房地产开发的前期指标是上升的。”她据此认为，开发商将在2010年的最后几个月中，承受巨大的资金压力。

　　这也是各方判断10月新盘可能引发开发商集中调整价格的主要原因所在。“从市场角度看，由于调控政策的影响，上半年上海新建商品住房的成交量明显下降。受此影响，我们和许多其他开发商一样，未完成上半年的销售计划。”张玉良的话，或许可以很好地解释这种压力的逻辑所在。