来源：金融时报
作者：盛松成
正确理解房地产市场及其调控的要害是看到它的文化性。提到房地产，大家可能都会想到，房地产是个经济现象、经济问题；有的会想到，它还牵涉到社会民生、政治稳定。但是，很少有人强调房地产是一个文化问题。有的人即使分析了房地产市场的文化性，也没有特别重视这一特
房地产作为一种文化现象，主要体现在中国人的五种文化心理上。一是居者有其屋心理。老祖宗常常讲，要“居者有其屋”；杜甫写过《茅屋为秋风所破歌》，呼吁“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”；一直到近现代，山西等地的大户人家还给后代留下了“置地与买房”的祖训，认为只有土地和房屋才是根本财富。事实上，农村置地与城市买房的历史源远流长，已有2000多年，这足以说明土地和房子对中国人的重要性。“居者有其屋”心理导致的一个结果是，中国人跟着房子走，即“房在哪，人在哪”。二是不患寡而患不均心理。这主要表现为仇富心态和攀比行为。中国人喜欢和别人比，只要自己不比别人差就行，所以全民贫穷可以在中国维持多年。不患寡而患不均心理的结果是，全民都在关注房地产，人人追求好房子。购房成为一种全社会的行为，房地产成为社会问题、民生问题、稳定问题。三是传宗接代心理。中国人血统观念强，喜欢买房留给后代，有的还买好几套，不少人甚至以小孩（包括刚出生几个月的婴儿）名义买房，这在其它国家是很少见的。以前大家讲中美房地产文化差异时，喜欢举两个老太太的例子。中国老太太省了一辈子钱，买了房子住不上几天；美国老太太用贷款买房，提前享受了一辈子。现在看来，这种文化差别已经越来越小了。中国人现在也敢贷款买房，因为我们从心理上认为房子不是消费掉的，而是能代代传承的。所以，现在中国老太太不仅为自己买房，也为后代买房，这与美国老太太主要为自住买房是不同的。四是赌博心理。中国人赌性重，代表性地表现在两个方面：一是股票市场，二是房地产市场。我国房地产市场很多现象都与赌博投机心理有关。如半夜排队买房、像买菜一样买房、五年不买房手就痒、新开盘在一个小时内就卖完等等。这在世界范围内都极其少见！五是学而优则仕心理。这一点典型地体现在所谓的“学区房”上。“学区房”比一般房子要贵，这正是因为中国人有“学而优则仕”的文化心理，从小就希望孩子上好学校。
文化是房地产市场作为经济、民生与政治问题的集中反映。首先，上述五种心理都关乎经济，是房地产市场“刚性需求”和投资投机需求过旺的主要社会原因。其次，民生性与政治性也源于文化性。正是由于中国人有喜欢“买房置业”的文化，所以，中国的房地产势必就表现为一个民生问题、稳定问题和政治问题。如果人们买不起房，他们就会焦虑、会抱怨，严重的会影响稳定和谐。调控前的情况正是如此。年轻人比较向往的“北京、上海、广州、深圳”等地房价上涨过快，导致不少“夹心层”买不起房，他们甚至预期“一辈子都买不起”。而全国城镇房价的普遍上涨又使“农民工”不易通过购房向“市民”转化。所以，“夹心层”与“草根阶层”在城镇的住房问题日益突出。于是，一部名为《蜗居》的电视剧，震撼了人心；一句温总理的“我也知道蜗居的滋味”，在千家万户心中激起了共鸣。
文化是理解房地产市场特征与调控的“钥匙”。作为一种经济现象与文化现象，房地产价格很容易过快上涨。首先，这离不开经济发展对房地产市场的作用。国际经验表明，当一个国家人民基本解决了温饱问题后，伴随着经济的腾飞、国民收入的提高，住房需求会出现一个较长的快速增长阶段。从需求看，经济增长对房价影响的具体途径主要有以下四条：一是经济发展会带来人民生活水平的提高，会推动房价；二是经济发展一般都伴随城市化程度的提高，会推动房价；三是经济发展会带来城市基础设施、房屋质量和环境的改善，会推动房价；四是经济发展往往伴随着全球化，会推动房价。但是，若只看到经济发展对房价的作用，而不从文化心理角度理解，就难以解释为什么房价容易在短时间内过快上涨甚至疯狂上涨。另一方面，作为一种社会现象与政治现象，调控当局客观上又不能让价格过快上涨，否则就会影响民生、影响稳定。所以，从文化角度不仅容易解释为什么需要调控房地产市场，为什么调控的核心是管理投机，更能够得出一个根本性结论，即调控的方向是确立并保持理想的价格增长速度，也就是让房价低于人均GDP或人均可支配收入的增速。
文化也是理解对房地产的众说纷纭观点的关键。说到文化心理，就得说到观念、世界观、价值观、方法论和意识形态，这些都属于哲学范畴。正是不同的世界观、价值观等哲学观念，使得房地产一方面众说纷纭，另一方面又“盲人摸象”。大家可能都有体会，近年来中国房地产市场一直是街头巷尾的热门话题和大报小报的重要题材。可以说，上至达官显贵，下到黎民百姓，无论谁都在关注它。但中国房地产市场的“话语体系”又十分混乱，谁都成了房地产专家，谁都能说上几句。似是而非的观点混淆视听，严重干扰房地产调控和房地产市场健康发展。仔细深究不难发现，大家在讨论房地产时，往往带了许多先入为主的偏见。有房的与没房的，站的角度不一样；有一套房和多套房的，站的角度也不一样；有钱人与没钱人，站的角度还不一样。总之，大家其实并不是就房谈房，每个人都是带着自己的世界观和方法论来看待房子、发出自己的声音。所以，对于林林总总的观点，要上升到哲学高度来解读。例如，有人认为，“中国房地产市场存在巨大泡沫”、“房地产价格一定会跌”！有的人长期说跌，在多年前上海高档房每平米8000元的时候就说跌，到了每平米4万、5万元也说跌。说到底，这已经不仅是讨论经济现象，而是代表了一种哲学观和价值观，即为民请命思想和均贫富观念。再如，信奉市场万能、市场至上的“市场原教旨主义者”，始终拿普通商品的价格理论与供求关系分析房地产市场，从不说房地产作为商品的特殊性，也不说购房需求的层次性，而始终认为凡是有需求的就是合理的，始终认为房地产价格会一路涨下去，而政策调控既要不得，也无效。此外，有较长一段时间，对地方政府和房地产商的责怪更不绝于耳，似乎房价上涨完全是土地财政引起的。问题是，同样是土地财政，为什么沈阳等大部分城市的房价比较平稳，而上海、北京、深圳的房价却飞涨？土地成本是多年前就决定的，为什么房价突然飞涨？据某种统计，北京外地人购房中仅山西人就占14%。所以，我始终认为，房价短期快速上涨的根本原因在于需求过旺，应以需求调控为主。当然，更完整的调控框架则是：短期调需求、中长期调供给、核心是打击投机、根本是建立房地产价格目标制。
(作者为中国人民银行沈阳?a href="https://q.stock.sohu.com/cn/601988/index.shtml" target=_blank>中行谐ぁ⒈颈ㄗ易槌稍?)
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