银行摆脱被开发商绑架命运 房价将现降价促销潮

　　目前,银行对房地产开发项目贷款一般为在建工程的七成左右,开发商的自有资金要占到项目投资总额的35%。如果以土地作为抵押,发放的贷款一般为土地价格的五成左右。

　　上海银监局局长阎庆民7月26日在上海中资银行业金融机构负责人会议上表示,4月房贷新政出台之后,上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势,房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大;各银行要坚持房地产调控政策不走样,严控房地产贷款风险。

　　阎庆民透露,4月房贷新政出台之后,上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势,4~6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元,开发商还贷能力开始下降,而且75%土地储备贷款都是在2009年以后发放,拿地成本较高,未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。

　　目前,银行对房地产开发项目贷款一般为在建工程的七成左右,开发商的自有资金要占到项目投资总额的35%。如果以土地作为抵押,发放的贷款一般为土地价格的五成左右。

　　一直以来,由于房价持续上涨,房市一度火爆,银行视房产开发贷为优质产品。在目前政府坚决遏制高房价的调控大氛围下,上海银监局出手严格压缩开发贷款,表明了政府本轮调控决心,与此同时,银监局此举也将对房地产市场产生诸多深远的影响。

　　一、银行压缩房地产开发贷款将令市场出现降价促销潮。

　　一直以来,开发商、恣意定价、日提一价、捂盘囤房等行为随处可见。之所以出现诸多令民众不满的恶行,是与政府的大力扶持是分不开的。开发商在政府的扶持下,过分地追求利益最大化,过度追求利润率,在很大程度上推高了房价。

　　本轮房产调控三个多月来,各地楼市陷入观望,成交量锐减,部分城市楼市成交量出现多达六成的降幅。消费者对房价下跌预期增强,观望氛围越来越浓。虽然楼市的销售拐点已然出现,但成交均价仍然坚挺,甚至还有不少楼盘不降反升,逆市提价。按理,此番调控直指房产投机(投资),各地市场需求受到极大抑制,开发商在资金紧张的情况下,降价促销从市场拿钱是必然选择。可在新政影响下,开发商却敢于硬挺房价,究其原因就在于开发商自恃有雄厚的开发贷款支持。

　　对于近期的政府调控,尤其是房地产开发贷款政策,许多地产大佬还在表示其乐观。任志强、潘石屹表示,由于开发商2009年业绩的大幅上涨,手握重金并不惧怕调控。任志强直接表示:“目前,开发商手中持有的现金应该超过1800亿元,上市房企中,拥有超过60亿元现金流的就有40多家。对于调控,开发商的资金坚持一年没问题。”

　　摘要:目前,银行对房地产开发项目贷款一般为在建工程的七成左右,开发商的自有资金要占到项目投资总额的35%。如果以土地作为抵押,发放的贷款一般为土地价格的五成左右。

　　但是实际情况并非如此。目前大部分开发商的负债率全在70%-80%的水平上,并非他们自己形容的不差钱。根据相关公司的2009年年报披露的数据,目前绿城中国的总债务为249亿元,净负债率为105%。而从市场表现来看,银行叫停房地产开发贷款消息传出后,深圳、上海、北京等地都出现新盘降价促销的现象,深圳部分楼盘降价万元,降价幅度超过30%。

　　上海银监局出手严格压缩开发贷款的政策一旦得到贯彻执行,在目前的政府调控趋紧、市场观望气氛渐浓、市场成交骤降的市场态势下,开发商在资金趋紧、融资乏术的情况下,降价促销以期从市场拿钱是其必然选择。这样,市场必将出现降价促销狂潮。

　　二、上海银监局出手严格压缩开发贷款开将令银行逐步摆脱被开发商绑架的命运。

　　曾经有一个房地产开发商总结出通过搞房地产而暴富的捷径:“买通腐败的官吏,拿到便宜的土地,套上银行的钱,低价拆掉别人的房,占用建筑商的钱盖房,高价缩水卖给买房人,最后再克扣上民工的工资。”尽管这段话有杜撰的痕迹,可开发商套用银行资金快速发展却是不争的事实。

　　2009年全年,主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元,年末余额同比增长30.7%,增速比上年末加快20.4个百分点;2010年1季度,主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增8457亿元,季末余额同比增长44.3%,比上年末高6.2个百分点。其中,房地产开发贷款新增3207亿元,季末余额同比增长31.1%,比上年末上升0.5个百分点。

　　从上述数据可以看出,尽管2009年的房地产已经发展到疯狂的境地,政府在2010年初开始进行房地产调控,可银行向开发商投放房地产开发贷款的热情却丝毫未减。这样,银行在为开发商提供开发贷款获取收益的同时,也成了房地产利益链条中重要的一环,成了被开发商成功绑架的盟友。于是乎,不正当贷款竞争、假按揭、违规放贷等丑行便充斥楼市。

　　与此同时,正是由于银行向房地产领域投放了大量的开发贷款,令政府在进行房地产调控时一直投鼠忌器,难以痛下决心。而一旦银行严格压缩开发贷,则银行与开发商之间的利益关系将会在很大程度上变淡,银行将不再倚重房产开发贷款。这样,银行将逐步摆脱被开发商绑架的命运。

　　摘要:目前,银行对房地产开发项目贷款一般为在建工程的七成左右,开发商的自有资金要占到项目投资总额的35%。如果以土地作为抵押,发放的贷款一般为土地价格的五成左右。

　　三、上海银监局出手严格压缩开发贷款将令开发商逐步抛却暴利心态。

　　1998年住房制度商品化以来,中国房地产市场得以迅速成长和发展。城市面貌有了很大程度的改观,居民的居住条件都得到了较为显著的改善,与此同时,房地产业也造就了很多人的财富神话。2007年福布斯中国富豪榜最大的特点就是来自房地产行业的富豪增加了不少,在前10名的富豪就有6名出自房地产行业;《2010中国亿万富豪调查报告》称,中国上榜的亿万富豪,涉足房地产行业的富豪567人,几占总数1/3。

　　房地产开发商之所以能在短时间内得以快速发展并积累巨额财富,是与开发商的资金链属性分不开的。开发商只需拿出少量的自有资金用于拍地,就可以通过资本运作进行项目运作。前几年,开发商用区区几百万的资金运作数亿甚至几十亿的项目随处可见。而在所有的资本运作中,银行贷款占据最大的份额。这一点,从银行给予房地产开发商的开发贷款的类型可见一斑。

　　按照开发内容的不同,房地产开发贷款分为四种类型:住房开发贷款,是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款;商业用房开发贷款,是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售,主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款;土地开发贷款,是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款;房地产开发企业流动资金贷款,是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款,不与具体项目相联系,由于最终仍然用来支持房地产开发,因此这类贷款仍属房地产开发贷款。

　　可见,房地产开发贷款几乎涵盖了开发商经营的每一个环节,换言之,没有房地产开发贷款,开发商是万难快速发展的。房地产开发贷款令开发商以小博大、飞速发展的同时,也令开发商追逐暴利的心态变得更加膨胀。而开发商的暴利心态又是导致房价疯涨的重要原因之一。

　　根据国家统计局统计年鉴的数据,1991年时,全国商品房的平均售价仅为756元;仅仅四年后的1995年,就翻了一番,达到1509元;再过十年,到了2005年,又翻一番,达到2937元,2007年的数据则为3645元,今年上半年的均价已经超过了4500元。也就是说,在过去的18年里,房价上涨了近5倍,年均价格上涨超过10%,比同期的GDP增长还要快。这还是全国的平均情况,在诸如北京、上海这样的中心大城市,房价高得惊人,涨幅也更惊人(上海今年竟然出现了单月销售均价超过2万元的情况)。2009年,中国房地产市场再度陷入疯狂,各地房价都出现较大幅度的上涨。

　　尽管导致房价疯涨、房市疯狂的原因是多方面的,可细究起来,开发商的暴利心态是最重要的原因,而开发商之所以敢于明目张胆地追求暴利,与其获得银行的开发贷款支持是分不开的。因而,我们可以毫不夸张地说,银行给予房地产开发贷款,是在为房产市场的疯狂及房价的上涨起推波助澜作用,是房价疯涨、房市疯狂的重要推手。

　　房产火爆时期,各地开发商频现捂盘惜售、哄抬房价等恶行,甚至于部分开发商做出诸如采取花钱雇人排队买楼等不正当手段捏造虚假信息;使用虚假或不规范的价格标示误导、蒙骗消费者,实施价格欺诈;在消费者购房后又不切实兑现销售时的各项承诺;自签合同再撤消制造房屋热销的假象等欺诈行径。开发商之所以敢于做出上述恶行,是因为开发商自恃有银行的房产开发贷款做其坚强后盾。

　　由此,我们也不难发现,基于扶持房地产业快速发展的房地产开发商贷款,在很大程度上被开发商严重误读,开发商对其依赖程度已经达到了无以复加的地步。我们可以毫不夸张地说,房地产开发贷款已经成了令开发商难以割舍的精神鸦片。

　　而一旦银行压缩开发贷,则开发商对银行的依赖程度将大为降低,在融资乏术的情况下,抛却暴利心态,降价促销将是其必然选择。

　　作者：吴其伦 (来源：世界财经报道)