上半年深圳楼市量价齐跌 买卖双方仍在博弈(图)

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　　新华网深圳7月29日专电（记者 彭勇）统计数据显示，上半年深圳楼市呈现出量价齐跌的态势，成交量同比巨幅下跌60％，房价大幅下跌20％。虽然深圳楼市向来上涨、下跌都较其他城市猛烈，但这样的数据还是让人疑惑： 如此的跌幅是怎么来的？

　　数据的背后

　　深圳市规划国土委发布的统计数据显示，今年前6个月，深圳市新建商品住房平均价格分别为每平方米23117元、24166元、20216元、20381元、18998元和17895元。6月份住房价格环比5月份下降5．81％，比年初下降22．6％。

　　从成交量上看，今年1月份至6月份，深圳全市新建商品房销售面积为152．92万平方米，同比下降了62．4％。

　　“我完全没有感觉到深圳房价出现大的波动，有些地方的房价还在小幅慢涨，怎么会有这么大的跌幅呢？”深圳市民罗先生一直在看会展中心附近的二手楼盘福民佳园，去年底一套78平方米的房子叫价140万元，今年3月份叫价150万元，现在已经涨到165万元左右了。

　　“这个统计数据不能反映楼市的真实状况。”深圳市社科院城市营运中心主任高海燕表示，今年4月份以来，房地产市场成交量很低，原来大量的豪宅成交没有了，中小户型成为成交的主角，在这种情况下，统计数据并不具有太高的参考价值。如果根据更为可靠的房地产商定价测算，深圳房价基本没有降。

　　高海燕说，深圳楼市上半年成交量大跌，主要是因为受国家宏观调控政策影响，购房者改变了购房预期，转为观望所致。另一方面，2009年上半年受国家刺激政策影响，深圳楼市迅速回暖，成交量大幅增加，以此作为比较的基数，今年上半年成交量难免出现大跌。

　　相比之下，深圳二手房的交易则要平稳得多，反而更能反映市场变化。据统计，今年1月份至6月份，深圳市二手住房成交量为461．37万平方米，同比下降5．7％。二手住宅成交均价也只下跌10％左右。

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　　博弈仍在持续

　　总体而言，经过3个多月的调控后，目前购房者和开发商的博弈仍在进行当中。不少购房者认为，这次国家调控决心很大，采取的一系列措施也很到位，只要坚持执行的话，房价可能会在年底前出现较大变化，因此现阶段持币待购比较稳妥。

　　“我觉得开展调控以来，价格并没有下调太多，但成交明显少了，到我们小区看房子的人也少了，买房者肯定都在观望。这样下去，房价迟早会跌。”一位匿名网友留言说，如果这一波调控能够把房价降下来，他就会考虑买房。

　　今年楼市调控政策转向，信贷收紧，在紧缩型调控政策频出的大环境下，成交量持续下滑，面对前景不明朗的楼市环境，不差钱的开发商谨慎决策，大多选择放缓在建项目的入市步伐，观望心态也很明显。

　　深圳市规划国土委的数据显示，上半年，深圳商品房竣工面积198．22万平方米，同比增长20．6％。然而在竣工面积大幅增加的情况下，深圳楼市的有效供应并没有随之增加，反而是大幅减少。根据深圳房地产信息网的监测，上半年深圳全市住宅销售面积133．6万平方米，同比大幅减少四成多，销售套数为16452套，同比减少31．2％。

　　深圳社科院城市营运中心主任高海燕说，遇到市场不好的情景，开发商会调节项目建设、新盘入市的节奏，“磨洋工”的情况就很常见了，这是很多开发商应对调控的“理性选择”。

　　目前，推迟开盘已经成为很多深圳开发商的应对策略。位于前海的鼎太风华奥斯卡，3月份时表示会在4月底入市，但现在其销售人员表示开盘时间“最快也要到下个月”。此外，前海的别墅楼盘紫园，年初时表示会在五、六月入市，现该楼盘负责人称可能要推迟到10月份。中信岸芷汀兰销售代表称，样板房正在建设中，因为主力户型都是带精装修的，影响了销售进度，而开盘时间则可能推后到九、十月份。

　　下半年房价走势不确定

　　根据深圳房地产信息网的统计，深圳今年上半年的房价收入比为20．6，远远高于国际上限6倍的标准，也就是说，按上半年深圳的房价，一个夫妇俩的家庭要购买一套70平方米的住房，不吃不喝要攒积近21年才能负担得起购房款；上半年深圳的租售比为1：541，远远超出1：300的合理底线，泡沫成分巨大。

　　经过国家的调控之后，深圳楼市出现了理性回调的迹象。下半年深圳楼市是会延续目前的态势，出现全面松动，或者在是刚性需求和投资需求的支撑下，只是小幅波动？专家们的意见不一。

　　“我们看好深圳楼市长期的发展，深圳房地产市场的需求向来都很旺盛，因此我们现在逆势扩张，收购了一些中介店铺。”21世纪不动产深圳泛城总经理杨创慧说，他判断深圳房价大约还有5％至10％的调整空间。这是指总体的市场，而不是个别楼盘。有些优质的楼盘不会跌价，反而会略有上升。总体来讲，深圳房价会有小幅调整，但不会出现2008年那样的深度跌幅。

　　世联地产董事长陈劲松说，今年第三、四季度，很多新项目可能推出，届时开发商的现金流会出现紧张。为了出货，开发商自然采取降价促销以回笼资金。在手段方式上，他们也有可能采取附送阳台、花园等其他面积，但那就跟降价一样。

　　高海燕预计，如果不出意外，深圳房地产市场真正出现整体性降价的局面应该会在今年秋交会前后发生。因为根据过去的市场调整惯例，房价的下降从来就不是一蹴而就的。从观望到行动，从试探到降价，从局部到整体，总是要经历一个较长的周期。