来源：大洋网-信息时报
作者：罗莎琳
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尽管国际金融危机过后，商业地产市场的复苏远比住宅市场缓慢，但据高力国际物业统计数据显示，在今年的第二季度，商业地产复苏明显加快，在楼市政策调控的影响下，开发商纷纷转战商业地产，加大对商业项目的投入比例。那么，开发商
现象 地产巨头不约而同挺进
6月，保利斥资12亿元拿下武汉一块商住用地，再次用实际行动表明其进军商业地产的决心。该公司相关人士透露，如果有地块含有一定的商业配套且地段好、价格便宜，公司还会考虑再拿地。
早在今年4月，保利高调对外宣布，未来3~5年，公司持有商用物业的投资比例将增大到全部投资的30%。其中，今年5~6月保利分别在成都、上海、广州、南昌及武汉等地拿下商住或纯商业地块不下10宗，斥资近百亿元。
6月9日，万科企业股份有限公司对外发布产品策略：首个城市综合体龙岗中心区项目正在紧锣密鼓地筹备中；将在明年和后年分别投产两家酒店……“深圳万科将从单一的住宅产品升级为多元化业态经营。”万科集团副总裁、万科深圳公司总经理杜晶表示。从今年万科在深圳所推出的产品线来看，商业地产的开发已占到万科业务核心的较大比例。
此外，一直被业内称之为“退出地产五小虎”的合生创展在商业地产上也不甘示弱。日前，该公司在公布2009年财报的同时，其新任总裁薛虎也首次披露了该公司制定的5年发展规划。目前，该集团在北京、上海、广州等地有11个商业地产项目启动开发，部分项目将在今年投入运营和招商。其中最大的动作，就是启动了投资70亿元、位于上海副中心五角场的合生国际广场。按规划，合生创展未来商业物业对营业额的贡献率增加至20%。
有市场分析人士认为，商业地产与住宅地产分庭抗礼的时代已悄然来临。未来10年，住宅开发与商业地产的此消彼长是整个楼市的发展趋势。对多数企业来说，向中长期收益率与住宅不相上下，而政策风险小很多的商业地产进军，是转型的首选。
探因 政策调控令住宅开发受限
在楼市发展中，开发商的资本原始积累就是从住宅开始。为何近期房企巨头纷纷喜新厌旧，将绣球抛向商业地产？专家表示，这与近期市场调控政策密切相关。
满堂红研究部高级经理周峰表示，开发商倾向于开发哪种类型的物业，既有市场的需求量决定，也受开发风险的转移影响。在今年4月多个调控政策的联合作用下，二季度住宅市场的成交量大幅萎缩，买家进入住宅市场的意愿不算强烈。而部分投资型资金从住宅领域逐步转移到商用物业市场，导致这一市场的有效需求放大。与此同时，住宅市场的成交萎缩也令开发商的开发风险逐步加大，若银行的信贷政策不变，低迷的市场环境便很难马上转好，这就促使开发商加重商业地产的投资比例。
政策调控也让商业地产的优势凸显。房地产营销策划专家谢逸枫认为，自“4·17”新一轮房地产调控开始以来，在住宅遭遇严厉调控时，一向信贷条件严格的商业地产，原本的短板不再明显，“商住倒挂”局面有望加速改写，全国商业地产价值越发凸显。另外，目前一手住宅市场已聚集了大量资金急需寻求新的投资渠道，处在政策“孤岛”的商业地产就成为各路资本新的追逐目标。而从住宅市场流出的大量资金，更多是将商用物业作为其资金的短期“避风港”，并且放量不足住宅10%的商铺，今年将表现出强劲的增值动力，由此带来巨大市场需求，有可能成为2010年的投资首选。
一位商业地产的操盘手感叹，地价成本直接影响着开发企业最终的利润空间，2008年以前的项目最终售价基本上是地价成本的3倍，但现在的情况有所不同。以广州市为例，开发企业拿地成本较之前几年明显增加，即便是在近郊区，楼面地价成本达到7000元/平方米的案例并不在少数，但就地块所处的位置看，建成后的项目售价又不能简单地按3倍的计算公式来确定。若最终的售价是地价的2倍左右，则住宅的利润空间肯定“缩水”。
回报 住宅赚快钱商业地产赢后市
不少转向开发商业地产的开发商私下坦言，近一两年随着高地价的持续，让住宅利润的空间大大缩小，而今年住宅市场又遭遇了前所未有的调控，更让开发商视住宅为烫手山芋。
广州某楼盘开发部总监周先生告诉记者，从开发周期来看，投资商业地产的利润会更大一些。譬如越秀公园周边某酒店式办公公寓，施工周期是两年（从2008年7月开始），今年1月拿到预售证开卖，目前售价是2.2万元/平方米。又如农讲所旁边的某住宅楼宇，从2006年底开始动工，到今年5月拿到预售证开卖，目前售价是2.35万元/平方米。或许住宅楼的地价因拿地时间早而低一些，但开发周期较前者要长，投入的时间成本也相应增加，以资金回笼速度来看，该酒店式办公公寓要稍强一些。
此外，某房企商业地产部策划总监表示，住宅的利润来源相对简单，也就是主要通过出售来获取利润。而商业地产的利润来源较为复杂和丰富，如通过销售所得，自主经营所得，或以出租方式所得，相比住宅来说，商业地产的利润也更高。而且，商业地产真正的价值并非只是销售，而是获取长期的经营收益和自持物业出租。
不过，谢逸枫认为，商业地产的资本性和技术性都很复杂，进入门槛较高。从开发商完成项目的选址、设计、开发、运营、管理等整个链条，至少需要10年以上的时间才能谈及回报。而一手商品住宅建设和开发周期相对短暂，进入门槛较低，从开发商完成项目的整个链条来说，仅需要3到5年时间就可以实现回报。
业界分析
资金雄厚适合进入商业地产 中小型房企适合住宅开发
然而事实上，开发商业地产的难度远远大于住宅开发。“做持有型物业需要大量贷款，中国对持有型物业的贷款条件非常苛刻，开商那点钱都押在持有型物业上，则没有能力去做别的开发了。”华远地产董事长任志强也不认为商业地产是随便谁都可以做的。而刚刚凭借商业地产成功成为中国首富的大连万达董事长王健林却认为，“做住宅的是小学生，做商业地产的才是大学生。”
那么，什么类型的房企更适合建住宅、什么类型的房企更适合建商业地产？满堂红研究部高级经理周峰认为，建住宅和建商用物业的房企“分水岭”并不是很明显，即便是倾向于开发商业地产的房企，也是先在住宅领域内积累了至少15年开发经验的。一般来说，在住宅领域内走中档平民路线的房企更容易转向商业市场开发酒店、写字楼等物业。而在住宅领域内走高端贵族路线的房企，则会沉浸于住宅开发，甚少涉足商业领域。
记者了解到，除了万达等少数集团只专著商业地产的投入外，不少大型地产集团尽管亲睐商业地产，但住宅仍然占据着公司开发中的不小比例。保利地产营销总监胡在新认为，商业地产为企业提供了更多发展空间，也将对企业的专业度、资金、开发能力、物业管理、招商、经营管理等提出更高要求。他表示，保利选择商业地产，不仅是公司的战略考虑，规避单一行业风险、获得长期稳定的收益，同时也为提升公司综合实力。
房地产营销策划专家谢逸枫认为，最合适开发商业地产项目的，是具备雄厚资金实力和强大的融资能力，以及懂得商业规划设计和经营管理，并有投资开发经验的房企。由于商业地产是资金最集中、也是投资风险和成本最大的产业，是否成功完全是靠房企资金和后期经营。而开发建设一手住宅的房企，一般是中小型和无商业操作经验及短期获利的房企。
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