李明俊:房产税之说可以不必理会

　　李明俊:房产税之说可以不必理会

　　 文/本刊记者 王晓慧

　　记者在采访过程中发现，房产税纠结归纠结，但大家都肯定地认为征收是一定的，问题只是时间的早晚。那么，房产税的征收，对地产市场会产生哪些影响？它的出台会一帆风顺吗？中国著名财税专家李明俊博士说出了自己的担心。

　　房产税一年内不会征收

　　《新财经》：近期，大家又在热谈房产税问题，您觉得房产税究竟要不要征？

　　李明俊：房产税这么多年一直就在征。准确地说，应该是房产税要进行改革，征收的范畴可能要扩大或者有所变化。

　　《新财经》：那您觉得相关政策何时能出台？

　　李明俊：据我从国家税务总局一位朋友那儿了解的信息，房产税在一年之内都不可能出台，想都别想。征收对象、起征点、税率，这些复杂的细则，都需要很长的时间进行完善。这个工作不是短时间能够完成的。

　　《新财经》：听您的意思，房产税早晚是要征，只是个时间问题。但是，从地区来讲，中国每个城市的经济发展水平都不同；如果没有一个明确的标准。您觉得应该怎么征？

　　李明俊：政府不能一刀切。我估计，中央会先出一个框架，然后各个地方政府根据当地的经济发展水平自行制定。中央会给地方政府一个幅度，每个地区在幅度里面选上限或者是下限，很多政策都是有弹性的。我觉得上海、重庆都有可能成为试点城市，做一个局部的尝试。

　　高税或可转变开发商的盈利模式

　　《新财经》：房产税一旦开征，对地产市场的影响有多大？

　　李明俊：影响大小主要看征收力度的大小。这个力度现在也说不清楚，我看也没有任何一个专家能说清楚，政府官员很多人恐怕说了也不算。你如果征个百分之一，现在有说法不是上海要千分之八吗？那个千分之八不痛不痒的，有什么用？根本没感觉。

　　《新财经》：您觉得应该是多高的比例比较合适？

　　李明俊：至于要多高的比例我也谈不上来。但如果征得太低，根本刺不到痛处，伤筋不动骨。

　　而征收比例如果定得高的话，不光会影响投资人的持有成本，同样会影响开发商的持有成本。

　　《新财经》：开发商的持有成本？这个怎么理解？

　　李明俊：商业地产投资开发盈利模式大概有四种：一是只售不租，出让产权，很快收回投资。二是只租不售，好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业投入资本运作。三是又租又售，部分租，部分卖。四是不租不售，自己做商业经营，跟商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司等。

　　现在的情况是，稍微有点实力的开发商，都将开发的楼盘当做物业保留起来, 只租不卖。如果房产税开征的税率过高的话，开发商就会考虑一下这个问题，从而转变他们的盈利模式。

　　《新财经》：能不能具体谈谈盈利模式会怎么转变？

　　李明俊：刚才我也谈到，现在有实力的开发商都会考虑只租不卖，这主要有两个好处：第一，长期收租金，开发商可以有一个稳定的现金流。特别是上市公司，他们需要一个长期而稳定的收益。只租不卖容易平衡它们的财务状况和现金流。第二，升值空间大。针对地产，大家都有这样一个预期：即便房价在短期内有震荡甚至掉头向下的走势，但长期来看，五至十年，房价依然看涨。这是很多开发商目前采取只租不卖形式考虑的一个基本的出发点。

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》发布之时，任志强说过，房地产开发将进入一个只租不卖的新时代。但如果房产税过重的话，我觉得开发商的盈利模式将会由只租不卖进入到只卖不租的时代。因为持有成本太高了。

　　抑制房价非不能而是不愿

　　《新财经》：既然高房产税有可能转变开发商的盈利模式，那么，有没有可能对开发商造成新一轮的洗牌？在我们的采访过程中，有人认为房产税将会整合一部分中小地产企业。

　　李明俊：不至于，不可能。

　　一个税种没有那么大的效果，太高估它了。房产税不是一个新的税种，它只是在原来税种的基础上，做一些调整修订而已，怎么可能有那么大的功效？目前来看，能把小开发商搞死的只有一个税率——土地增值税。其他的税率都不行，因为土地增值税的税率很高。同时，从征收时间来讲，土地增值税不仅仅是执行当年的税费，还涉及到过去很多年没有清算过的地产项目都要重新清算。

　　税是强制性的，补税的时候一旦没有缓冲期，加之开发商的钱大都在土地上，小开发商的资金链是很容易断裂的。不过，国家也不希望把开发商搞死。

　　开发商死了，银行怎么办？银行完了，国家怎么办？这是一个利益体。

　　《新财经》：那您觉得，抑制房价最行之有效的办法有哪些？

　　李明俊：其实这个很简单。第一招，收紧开发贷款。房地产商靠什么活着？银行的钱。他们完全是在玩十个锅三个盖儿的游戏，玩的当然是银行的钱。如果将开发贷款限死，房价自然就降下来了。没有银行的钱，开发商很难周转。

　　比如有媒体说，上一次新政遏制住了房价。遏制什么了？新政出台后,成交量是下跌了,但价格依然居高不下。即便开发商在促销上有些让步,但大家都知道，从去年6月份到今年3月份，开发商哪个不是赚得钵满盆满的？即便由于政策的原因耗上半年，开发商也根本不在乎。因为，即便他们半年时间什么都不干，照样活得很滋润。

　　《新财经》：据我采访得知，有些开发商很有钱，完全是靠自有资金开发项目。您的第二个方法呢？

　　李明俊：对，现在的开发商有钱了。但是，只要有土地，就会涉及土地清算。这就是我的第二招。国家一直出台各种政策，要求从严清算土地增值税。一旦真的严格执行土地增值税清算的政策，那就将大大降低土地二级市场卖方的盈利空间，囤地可能就无利可图了。但是，提了这么多年了，中间的相关政策也是一个接着一个，可就是光打雷不下雨，大家都在玩太极。

　　《新财经》：为什么会出现这种情况？我感觉您对房产税的推出似乎并不乐观。您在担心什么？

　　李明俊：我个人认为，制定政策的人都是聪明人。他们知道出台什么样的政策能够打到命门，什么样的政策只是听响儿。问题是，政策是为房地产制定的，政策不会打自己耳光。因此，物业税也好，房产税也好，谁手里的房子多，谁受的影响就大。普通老百姓手里原本就没有房子，但制定政策的人，手里想必不止那几套房子。所以，他们制定出来的政策，能对自己狠吗？能拿自己开刀吗？这不可能。这是第一。

　　第二，中央真的想把房价调下来吗？一个政策的实施，真的会有那么多的阻力吗？我相信，中央如果真想把一个政策落实下去，没有那么难。毕竟，中国是一党专政的，还是中央集权的，怎么会落不了地？就拿清算土地增值税来说，针对这个问题，国家已经出台了多少个政策？又出了多少个文件？2006年12月28日，国家税务总局签发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从多个方面系统规范了土地增值税清算的政策及税收管理的要求，并且要求从2007年2月1日开始，征收土地增值税。这个新规一出台就被媒体炒得特别凶，开发商的确吓了一大跳。但最后不了了之了。一直到了今年4月份，“新国十条”出来了，媒体一直在炒中间的三套房等政策细则，但都忽略了其中一点，就是要求税务部门严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。

　　5月26日，国家税务总局再次发文强调，要求各地规范土地增值税清算，对土地增值税清算的各种情况，在技术上进行明确。这也是在“新国十条”提议后，税总出台的重要配套文件。

　　该通知明令提出，各地在6月底前，上报当地清算计划，并选择3～5个定价过高、涨幅过快的房地产项目作为典型清算对象。该结果要上报国家税务总局，并且列为国家税务总局考核每一个地方税务官政绩的考核指标之一。结果呢？结果到现在都没有动静。

　　所以，“房产税”之说也可以不必理会。