银监会严控房地产信贷 多部委联手名单式管理

　　史进峰

　　国土资源部和银监会关于闲置土地的排查工作，已引发市场对于房地产调控进一步收紧的猜测。

　　据媒体报道，国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查工作。

　　不过，上述消息尚

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　　事实上，银监会对闲置土地的开发商从严调控已不是新闻。早在4月份，银监会就要求“对存在土地闲置超一年以上的，商业银行一律不得发放新开发项目贷款”。

　　不过，一位银行业人士透露，实际操作当中仍有相当多的银行“顶风作案”，某国有大行就曾因违规对闲置土地的开发商发放新项目贷款，遭到监管层的警告。

　　国土资源部联手银监会排查闲置土地的消息释放出一个明确信号：4月份房地产调控新政出台后，包括国土资源部、住房建设部、银监会在内的多部委，正酝酿并推出联动措施，有效调控房地产领域风险，其中，最引人注意的措施便是“名单式”管理。

　　“名单式”重拳

　　本报记者获悉，目前银监会已收到来自住房建设部的资质好的开发商名单，并转发给各家商业银行；此外，正争取掌握受过处罚的开发商名单。

　　一位接近银监会的人士也透露，此前国土资源部已开展了为期5个月的集中整治，银监会就要求商业银行密切配合，对闲置土地进行排查。

　　“总之，监管层的精神不变，即按照国发10号文精神，房贷政策不放松，确保政策的延续性。”上述人士分析。

　　对开发商企业实行“名单式”管理，并非首提。

　　早在2010年1月，银监会就明确提出，对经银行调查发现和(或)经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地捂房行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放新增贷款。

　　2010年4月，“国十条”等房地产调控政策出炉后，上述接近银监会人士透露，银监会主席刘明康随后明确要求，商业银行须重视开发企业资质、业绩和信用度，在全行实行开发商企业名单式管理。

　　同时，银监会针对闲置土地行为的开发商，提出了严厉的信贷管控要求。主要包括，对存在土地闲置超一年以上的，商业银行一律不得发放新开发项目贷款；对土地闲置超两年和有炒地行为的，商业银行对已有发放的贷款应当调减并采取保全，并在全行上下在客户名单中作出反映；提高押品标准，一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。

　　“按银监会此前的要求，无论被闲置原因在政府还是企业，只要被认定为闲置一年或两年以上，银行就必须对其已发放贷款进行处理，同时暂停新贷款。”上述股份制房地产信贷部人士分析。

　　不过，由于此前监管层并未明确列出 “黑名单”，各家银行实际执行各有不一。

　　此前，一位总部在上海的股份制银行人士就向本报记者表示，“作为金融机构，发放贷款时更注重企业的经营状况、还款来源、历史信誉等问题，至于囤地、捂盘惜售那是监管层关注的重点。”

　　等待三个月后，来自住房建设部和国土资源部的“黑名单”可能近期出炉，也为商业银行实际信贷操作提供了依据。

　　此次被曝光的1457宗闲置土地之中，北京、广州、海南、江苏等地成为重灾区。仅北京就有160宗土地被闲置，涉及的开发商不乏泛海建设、华润置地、新世界等知名地产企业。

　　联手挺进开发贷盲区

　　实际上，对房地产企业实行名单式管理已经成为商业银行通用的信贷管理手段。

　　此前，建行行长张建国曾表示，该行近几年房地产开发贷款领域的平均新增余额都在300亿元左右，建行的房地产开发贷款客户从高峰时期的6000多家，逐步降至了去年年底的3000多家，正日益向有一定品牌和规模，经营规范的优质地产商集中。

　　8月4日，光大银行北京路演现场，该行人士表示，目前该行房地产贷款已经全部集中到总行审批，进行限额和名单式管理，封闭运行。

　　一系列针对房地产企业囤地行为的调控政策，落点是对房地产融资渠道进行全面管控。

　　2009年下半年以来，房地产企业上市融资或再融资之路已被堵死，但房地产开发贷尽管三令五申，并未得到有效遏制。

　　央行数据显示，2010年一季度，我国主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增8457亿元，季末余额同比增长44.3%，比上年末高6.2个百分点。其中，房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%，比上年末上升0.5个百分点。

　　严控开发贷，成为房地产调控的盲区。

　　“对于国土资源部来说，要打击囤地行为，下一步需要跟银监系统多加合作，严控房地产贷款。”一位房地产行业人士分析，“思路由收紧开发商资本市场融资到银行贷款，全面铺开。”

　　对于银监会来说，除了与其他部委通力合作外，手中还有一把利器——关于贷款用途监管的“三个办法一个指引”(《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》、《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》)。

　　多位商业银行人士表示，二季度以来，无论是宏观层面还是技术层面，房地产贷款都受到了很大限制，开发贷发放额度和申贷条件趋严。贷款用途方面，按“三个办法一个指引”要求，“实贷实付，对开发贷资金挪用、拿地卡得很死。