宏观调控促使地价稳步回落 远洋地产19亿捡便宜

　　曾经高起的土地地价终于开始显性回落。曾经“面粉贵过面包”的土地市场的狂躁终于逐渐在这个初秋回归理性。对房地产宏观调控的手在“地价”这个出口处终于显示了足够的力量。

　　8月4日，远洋地产在上海终以 18.99亿将上海罗店的两幅低密度住宅地块成功收入囊中，首次 涉水上海房地产市场,成为其全国战略布局的重要一步。

　　宏观调控严控“面粉”价格，疯狂地价终于理性回落

　　曾在过去两年助推房价疯狂上涨的土地出让价格，终于在房地产宏观调控近半年后在上海土地出让市场上显性回落，上海罗店的两幅低密度住宅板块以“罕见”的低价格成交，不但区域土地价格水平已从去年的约912万元/亩回落至850万元/亩，而且成交现场无人竞价，远洋地产以最高挂牌价的方式直接获得地块。地价高位回落与房地产商的“集体萎靡”也颇令人玩味。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，土地价格过高，严重透支未来的房地产价格。未来三年内，房价必须保持15％至18％的增长率，才有可能支撑目前的地价。土地出让价格过高，尤其是地方政府在土地出让中的“推手”角色曾备受社会诟病，而“面粉”涨价不仅直接推动了“面包”价格的持续上涨，更让整个房地产市场趋于泡沫化。

　　曾经在2009年和2010年初在各地频繁上演的地产企业轮番出价，疯狂抬价势比高的状况在经历了2010年“史上最严格房地产宏观调控”后将可能不再出现，在上海略显冷清的土地交易市场中，政府严控“面粉”价格的举措必将对“面包”价格带来直接影响，而对如此优质地块的“无动于衷”，也说明此次地产宏观调控的组合拳对房地产商“疯狂拿地”的行为产生了巨大“杀伤力”。

　　当“面粉”价格趋于合理，房地产商归于理性，那么房价的拐点可能就在不远处。

　　18.99亿拿下两地，远洋地产“捡便宜”登陆上海滩

　　两幅土地均位于上海市北部区域宝山区罗店镇核心区——罗店新镇，距上海市中心区域人民广场约28公里。罗店镇位于宝山区西北部，与上海市嘉定区接壤。2001年，罗店被列为上海市重点开发建设的“一城九镇”之一（后改为“三城七镇”），并先后被国家和有关部门评为“上海新城市景观生态城镇”、“中国绿色生态文化示范城镇”、“中国著名小城镇”。2009年，罗店镇被列入“全国发展改革试点城镇”和“联合国开发计划署试点城镇”，2010年还作为唯一的中国小城镇被欧洲新城镇联盟吸纳为成员。

　　两幅土地位于美兰湖高尔夫球场的西侧，与高尔夫球场无缝相接，且均为稀缺低密度住宅用地，周边生态环境良好，适合开发高品质产品项目，具有极为稀缺资源优势。考虑到低密度土地资源的稀缺性及板块的成长性，项目具备很大升值空间。

　　无论是项目所处区域还是项目本身的显著优势已相当受人关注，而无人竞拍的市场让唯一的参与者远洋地产则显得更是备受瞩目，不仅仅在于19亿的价格获得这两块“超低”容积率的优质地块，更难得的是最高溢价率仅31%方式获得。“0.6的低容积率是一大亮点，考虑到低密度土地资源的稀缺性及板块的成长性，以1.6万元的起拍楼板价来看，本身就具备一定的溢价空间。”CRIC土地运营咨询中心高级经理朱青认为，目前的价格与之前预估的一致，也与地块本身的价值相吻合。

　　另一家国内知名企业的房企高管表示，远洋这两块地可谓是物美价廉，超低容积率是显而易见的，更重要的是这块土地的成长性和本身价值也为远洋留下了很好的发挥空间。而上海万科，上海置业对该区域的开发也使这里成为低密度住宅的样板区，而未来开发高附加值的低密度住宅也与远洋定位中高端地产商的战略相吻合。

　　把握价值投资规律，远洋地产战略蓄势扩张

　　进军上海，无疑是此前一直深耕北方市场的远洋地产的一块“心病”，在拿下罗店地块之前，远洋地产频频在上海土地招拍挂市场上露脸，遗憾的是一直“无功而返”。远洋地产行政总裁李明在此前接受采访时就坦言，进军上海市场一直是公司的重要目标，多年苦心耕耘。“07年上市后公司就准备进入上海市场，然而08年赶上金融危机没有行动，09年11月在上海成立分公司，进入上海是考虑全国布局问题。之前公司的以环渤海地区为主，这次希望把布局调整得更合理，上海这个城市比较重要，毕竟是中国第一个经济重镇。”

　　而此次在上海市场以一种“快而准”的方式拿下“物美价廉”的罗店地块无疑是对远洋地产在上海市场长期谋篇布局的“特别奖励”。在宏观调控的大背景下，自身资本雄厚、现金流充裕的港股上市公司的远洋地产终于觅得了良机，在市场低点的蓄势待发，也表明了远洋在今年年初宣称的第三步发展战略步伐终于在上海落下来第一个坚实的脚印，而从区域强者向全国领先的扩张战略，也证明远洋地产低价吸纳土地的行动可能刚刚开始。

　　远洋地产行政总裁李明曾表态称：“2010年远洋地产将重点在沿海和沿江两条线进行战略布局，加速开拓新的市场，我们对中国楼市持续向好的预期没有改变。”在李明看来，宏观调控将有利房地产市场的长期稳定发展，远洋对土地资源依然高度重视，仍会按照市场规则去参与。 (来源：TOM)