来源：大洋网-信息时报
近期，监管层对房地产信贷尤其是开发贷款风险发出密集警告，并称部分房企资金链已出现断裂。受到资金链压力的影响，开发商终于沉不住气了。
上周末，多家开发商提前试水，广州迎来数十个楼盘开盘，包括翰林8090HOUSE开盘、逸彩新世界推新组团、金地荔湖城推新
此外，住建部官员表示，房产调控政策将会持续下去，未来楼市走向更引人猜想。
现象：楼盘提前促销 大打优惠折扣牌
距离“金九银十”还有一个月时间，从7月下旬开始，广州楼市便提前迎来一个推货小高潮，各大开发商都大打“优惠折扣牌”来刺激低迷的成交格局。其中，位于龙洞的翰林8090HOUSE可打9.7折，金山谷洋房5万元抵10万元，此外，珠江南沙御景苑、金地荔湖城新货、逸彩新世界新货登记均9.5折。而开发商的小试市场取得了不小的回报，几个新盘均人气不俗。
逸彩新世界朗逸廷1月开盘创下千人抢购的纪录，上周六延续火爆场面，虽然没有千人抢购，但认筹也超20%。早上10时30分，销控表已贴上88个红点，其中101.06平方米单位最受追捧，售出了16套。开盘当天，项目七成单位已售出。此外，龙光萝香悦山开放板房当天，也迎来了40多批看客。
记者了解到，自7月以来，不少地产集团一改上半年销售劣势，销售呈现上涨趋势。富力地产公布，截至今年7月底，集团录得销售收入约153.84亿元，按年升6%，销售面积达约124.45万平方米，按年跌18%。富力地产董事长助理陈志濠表示，市场经过调控措施后开始呈现稳定，部分等待良久的买家开始活跃起来；而早前受调控措施影响而造成较绷紧的供应量，最近得以舒缓，集团7月交投量明显上升。
著名房地产营销策划专家谢逸枫指出，开发商只要等到市场时机成熟、储备的客户达到推货开盘条件，就会采取“低开平走”的方式，快速消化房源和库存产品。
中地行传播事业部副总监陈扬分析表示，目前开发商折扣优惠不少主要是开售前期的操作，在市场环境逐步恢复的情况下，开发商最直接的卖楼策略就是控制优惠措施，包括变动优惠折扣、增减优惠项目等。
原因：房企资金告急 降价卖房缓解压力
近期，监管层对房地产信贷尤其是开发贷款风险发出密集警告，并称部分房企资金链已出现断裂。此外有消息称，对于囤地房企，今后银行将不给予贷款，这对开发商而言更是雪上加霜，降价卖房便成了解决资金的出路。
部分房企资金链断裂
银监会近日召开的会议上，通报了前期压力测试结果，在房价下降30%、利率上升108个基点的前提下，样本银行房地产不良贷款率将上升2.2个百分点，税前利润下降20%。“部分房地产商存在资金链断裂现象。”监管高层人士称。
银监会统计数据显示，目前房地产信托融资成本高达12%～17%，赴香港发债利率为11%～15%。近两三个月以来，在恒大地产8.5折促销的带动下，多数房企纷纷加入降价风潮，资金压力可见一斑。此外，近两个月来，在交易所挂牌股权转让的房地产企业，仅上海地区就有5家。在华东地区，也出现一些小型开发商纷纷“借钱”的情况，部分竞争力弱的开发商生存空间已十分有限，只能直接出售其股份来填补资金缺口。
据悉，4月房贷新政的出台，让多数房企销售不佳，利润受损。在目前已公布的12家房企中，除了合景泰富、SOHO中国分别完成全年销售目标的66%和66.05%外，其余只完成年销售目标约四成，其中，绿城和恒盛地产分别完成年销售目标的32.69%和28%。
此外，监管部门近期对“银信合作”亮红灯，也让开发商融资渠道越发狭窄。据悉，目前银信合作理财产品规模已突破2万亿元，以信托贷款和信贷资产投资类业务为主。这一规模从去年9月末的不足6000亿元，今年4月末已飙升至1.88万亿元。
囤地房企贷款受限
当开发商们认定暂时没有新调控政策出台的时候，真正指向资金链关键环节的动作，却正在悄然推出。日前，国土资源部一位官员证实，有关囤地企业的“名录”已由国土资源部转交银监会，并将不日分发到各商业银行。有消息称，这份材料中，全国涉及的闲置土地数量达1436宗，其中涉及不少上市企业和知名房地产企业。
按照调控政策，有囤地记录的企业将在银行信贷方面被予以限制、封杀。不过，在此之前，银行系统里始终没有完整而系统的囤地企业名单，在拥有这份名录之后，银行信贷的限制才刚刚真正开始。
谢逸枫认为，如果没有贷款，中国50%房企将存在资金链断裂危险。中国房地产协会2009年初一项统计显示，中国房地产商有83%以上依靠银行信贷这一间接融资渠道；而央行统计数据显示，2010年1～6月，房地产开发贷款新增1625亿元，6月末余额同比增长26.1%。
毫无疑问，在房企自筹资金困难、销售回款缓慢及楼市持续调控等因素下，开发商下半年的日子将非常“难过”。穆迪亚太区副总裁钟汶权表示，未来两年内，一些公司将处在巨大的资金压力下。为此，抛售手中土地和降价快速销售库存，将是实现资金周转的唯一出路。
效果：郊区量升价跌 中心区量跌价升
在开发商促销的带动下，7月广州楼市呈现“两极分化”局面。
据网易房产数据中心监测阳光家缘网签数据显示，7月1日～30日，广州十区二县一手住宅均价为10386元/平方米，环比6月跌6.2%，仅高于今年2月10252元/平方米的均价。
那么，广州楼价真的全面下降了吗？答案是“否”。事实上广州中心区楼价依然坚挺，7月中心六区一手住宅均价为17438元/平方米，环比6月上涨12.8%。据了解，目前广州市区楼盘新货较少，因此成交亮点较少。
应该说，拉低全市均价的是郊区楼盘成交。据了解，7月广州周边区域低价盘成交均不俗，其中包括碧桂园凤凰城、翡翠绿洲和锦林山庄等，成交套数均在190套以上。
据了解，7月1日～30日，广州十区二县一手住宅成交面积为44.07万平方米，环比6月升0.66%，成交套数为4061套，环比6月回升2.29%，这意味着在连续3个月出现下跌后，广州一手住宅成交出现企稳的迹象。其中，广州中心六区成交面积萎缩至13.94万平方米，环比6月大跌21.2%，占广州十区二县交易面积的比例下滑至31.6%；而新四区与二县的成交面积则大幅回升至31.13万平方米，环比6月大涨19.3%，占广州十区二县交易面积的比例反弹至68.4%。
数据显示，7月新四区与二县市一手住宅均价为7120元/平方米，环比跌幅达12%。在签约套数排名前20的楼盘中，签约均价低于1万元/平方米的楼盘占了15席，且成交价格普遍集中在5000～7000元/平方米这个价格范围内，成交区域则以花都和增城占主导；而在全市成交前十大楼盘中，“万元盘”一个不剩。
由此可见，由于外围区域促销力度较大，均价出现明显下跌，直接带动7月广州一手住宅均价出现下跌。
预测：“金九银十”量价企稳 郊区唱主角
很明显，开发商都希望借8月这个节点提前预热“金九”市场。不过，业内人士指出，考虑到亚运对工程进度和亚运城项目推出对广州楼市的巨大影响，8月楼市走势仍不明朗。
8月外围区域有望降价
经纬行研究中心曾英杰认为，8月广州中心六区的新增供应量虽然有所增加，但鉴于各自卖点鲜明，价格下降的幅度不会太大。从目前开发商的“吹风价”来看，新盘定价仍较高，优惠主要集中在开盘前的认购登记，且多采取开盘价比“吹风价”低1000～2000元/平方米的策略以求热销。此外，此前定价较高的楼盘，如御东和府、富力国际公寓等，由于销售情况一般，均通过推出特价单位或送管理费等形式进行促销。
至于花都、增城等外围区域，由于供应量较大，预计新货价格会出现一定幅度的下滑，个别楼盘价格下调空间最高可达20%。网易房产相关人士预计，8月外围区域一手住宅均价极有可能继续下调，随着购房者结束观望陆续入场，不排除接下来成交量将继续反弹，有望成为接下来广州楼市走势的风向标。
郊区成交继续拖低全市均价
至于今年“金九银十”广州楼市能否出现“量价齐升”，业内人士认为，关键取决于开发商的楼盘定价和政策调控是否加码，另外是市场供应量和开发商的资金、销售压力。
谢逸枫表示，从目前广州房价和调控压力等综合因素看，今年“金九银十”将会是量价企稳。一方面，开发商迫于资金压力，应该会采取合理价格；另一方面，下半年供应比较大，黄金周的成交量有望出现高峰。他进一步预测，由于郊区供应在下半年是主力，这在一定程度上将拉低全市平均价格，所以广州十区二市房价将维持在万元左右，市中心房价在1.7万～1.8万元/平方米之间。
中地行传播事业部副总监陈扬认为，今年十一黄金周的成交量预期将比全年的月平均水平高出50%～80%，价格将有可能出现结构性下降，主要是因为低价项目成交面积增多，拖低整体的平均价格。中心城区的价格将保持平稳上升，而近郊区域则以冲量为主，价格有较大的松动空间。
声音 住建部：楼市调控将持续下去
住建部政策研究中心副主任王珏林近日表示，房价虽然已从前期的高涨转为现在的有所松动，但今年下半年，一些城市仍应加大政策执行力度。
“房价降得还不理想”
“由于房地产调控政策不只以调控房价为目的，因此市场取得房价有所下降的成果也不是最终目的，应该说，效果刚刚开始。”王珏林指出，目前房地产市场供应量还远远不足，房价降得更不是很理想，“房地产市场不仅要抑制房价，还要对其全方位调控，不仅要从制度上完善，还要从供应上解决问题。”
满堂红研究部主任沈锐培指出，房地产调控的目的是“量稳价稳”，而现在是“价稳量跌”，显然未完全达到调控的效果，仅达到一般效果。
“调控政策会长期下去”
针对近期市场频传的下半年政策会松开的传闻，王珏林指出，房地产调控政策不仅没有退出时间表，还将长期持续下去，而且有些调控政策是永远的，但不排除有些政策会根据市场变化进行调整。王珏林认为，今年的房地产政策调控才刚刚开始，下半年是关键阶段，不可能松动。
沈锐培分析表示，如果现在政策放松，市场可能会出现报复性反弹，导致调控政策失效，后果是相当严重的，所以现在放松不得，“近几年有大量资金涌入房地产，房屋已超出本身的居住价值，更多地被看作投资工具，不少地区的空置率比较高，房地产泡沫比较大，需要较长时间让房屋回归居住本质，这需要调控政策严格执行，将泡沫一点点挤出。”
中地行传播事业部副总监陈杨认为，从整体来看，今年下半年的政策走势将会以稳定为主。但陈杨也担心，由于中央不再实行“一刀切”模式，这意味房地产市场的调控最终将由地方政府去落实，不排除一些地方政府为了保障政府财政收入及区域经济，在政策执行力度上有所保留。
观点PK 广州楼市是否反弹引业界争论
支持 存款“负收益” 刚性需求强烈
●龙斌（合富置业市场研究部首席分师）：目前楼市已出现反弹，原因在于现在政策基本稳定，购房者经过3个多月的消化，刚性需求入市意愿增强，楼盘有一定优惠也是原因之一。
在房贷等一系列措施的直接干预下，购房人群预期逆转，5～6月房屋成交大幅萎缩，个别城市交投减少高达80%以上，市场陷入严重观望中。
这并不正常，为什么？因为在目前经济快速复苏阶段，居民财富积累速度也是最快时期，通胀已是现实，居民存款实际上是负收益，把各种因素加在一起考虑，就会发现居民对不动产的需求依然庞大；而政策只是将绝大多数需求延后，而没有将它们“消灭”，也不可能消除。所以，当政策进入稳定期后，一些刚性需求，如婚房、学位房、迫切改善住房条件、理财等需求，会逐渐恢复信心进入市场，带来成交的反弹。
另一方面，下半年房屋供应加大。集中供应地段，特别是配套设施、交通便利条件相对不成熟的郊区、远郊，楼价会逐渐松动，这也将带来新的置业投资需求。
●陈扬（中地行传播事业部副总监）：目前楼市已开始回升，我们公司上周的销售额已回复到新政前的水平。新政期间，公司每周的成交额大约降至平时的60%左右，上周首次回复到90%以上。
反对 尚未真正回暖 反弹除非降价
●周峰（满堂红研究部高级经理）：目前一些新盘开放赢得了不少人气，但这是长期的客户积累所造成的。
同时，广州上周成交量也出现回升，但并不能因此就判断楼市出现了反弹，因为7月是第三季度信贷计划的首月。通常每个季度的第一个月，信贷量都会比较充裕一些，部分之前提交申请但不获取审批的个案，都有可能在7月获得审批。目前银行的贷款资金是客户入市购房的最大动力，只要信贷政策轻微放松，前几个月积压的刚性需求就会缓慢涌现。
但这种“回暖”仅仅是建立在需求释放的基础上，并非真正的因调控政策变更而激发的“回暖”。事实上，目前楼价仍处于高位振荡，观望氛围仍较浓厚，估计市场在经历7月的短暂回暖后，在8月和9月又会再次进入缩量调整，真正的回暖必须等到10月前后，开发商作出明显降价决策后才能出现。
●沈锐培（满堂红研究部主任）：7月以来楼市人气的确比前两月好些，但说整个市场回暖可能为时尚早。
由于近日央行强调坚决执行差别房贷，应该说，宏观调控在短时间内不会放松，大部分买家估计仍将持观望态度。因此，相信下半年开发商一定会增加推货力度，折扣优惠也会比较大。
●谢逸枫（著名房地产营销策划专家）：广州楼市离“回暖”为时过早，首先是由于一手政策调控周期延长，政策和楼市发展趋势不明朗，房价走势不稳定。
其次，目前的“暖意”，是因为开发商为在淡季吸引市场关注，通过价格优惠，打破楼市僵持的状态。
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