来源：《新世纪》-财新网
作者：李慎 符燕艳
度过桑拿之夏，楼市即将迎来下半年放量供应，但大幅降价很可能是一种奢望
7月31日，星期六，在北京工作了七年的李建敏起了大早，计划在6点前赶到位于北京南五环外的大兴区黄村，离他住处约一小时车程的郊区。
前一天，李建敏在缴纳了5万元的订金后，参加了“保利
7月31日，已入“中伏”节气，是一年中最热的几天。售楼处沿路的马路上早早就排起了大队，人们顶着烈日，一边大口喝着冰水，一边研究户型。茉莉公馆虽远离城区，但地铁概念、90平方米的主力户型，以及“不算太高”的总价，都较为符合首次置业消费者的需求。当然，价格并不便宜，开盘均价约1.7万元/平方米。
“年初短短的三个月，郊区房价就从1万涨到2万多，现在最多是从最高点下调了20%，停在1.8万元左右，但还是很高。”李建敏无奈地说。
上午10时30分左右，刚叫到27组，最受欢迎的90平方米两居户型已全部售罄。满脸汗水的李建敏彻底失望了：“价格没怎么跌不说，现在想买都买不着了。”
又过了不到半小时，茉莉公馆无花可折，400套住房全部售罄。
新房密集入市
尽管楼市深度调控已经过去了近四个月，李建敏买房的经历并不特殊。在茉莉公馆开盘前一周，位于北京市房山区长阳镇的万科中粮长阳半岛项目，以低于预期价格约10%的低价入市——1.35万元/平方米带精装修，两天之内，854套房源即全部卖光。
由于万科一向的示范效应，这被视为市场逐渐从冰冻状态中苏醒的信号。成交量数据显示，从7月第二周（9日-15日）开始，一线城市的住房成交量已呈现震荡上扬之势。
根据中原地产的监测数据，全国九个重点城市总成交量环比增加6%，四个一线城市中，除广州环比小幅下降5%外，京沪深三地反弹幅度分别为27%、26%、33%。
与一线城市情况迥异的是，二线城市的成交依旧冷淡，除杭州市场受供应增加大幅反弹外，其余四市均有小幅下跌，幅度在10%以内。
到了7月最后一周（23日-29日），一线城市新房市场的成交量反弹已相当明显，除了深圳，京、广、沪三大城市成交量环比大增在五成以上，上海当周的成交量已恢复到4月新政前的水平。二线城市也扭转了颓势，津、渝、蓉三市环比增幅在两成左右。
一方面，大量新盘入市刺激了交易量的回升，另一方面，开发商面对调控形势，调低定价，对消费者重新产生了吸引力。
一家大型上市房地产公司高管对本刊记者表示，“大开发商下半年推盘较早，如万科、保利，六七月新推的量会很大，市场整体推盘量将在8月以后明显上来。从全国来讲，今年下半年的推盘量将相当于去年下半年和今年上半年的总额。”不过，他强调说，“一线城市新增供应量增加不会很多。”
从上市地产开发商半年报中亦不难看出，虽然部分企业上半年的销售计划完成情况差强人意，但并未调低全年销售目标，因为相较于上半年，大多数公司的开盘计划都安排在下半年。开发商对于下半年的销售情况普遍寄予厚望。
招商地产上半年销售近50亿元，仅完成计划的三分之一。在与机构投资者的交流中，招商地产透露，公司推出楼盘上半年占40%，下半年占60%。与行业相当，下半年的销售将主要集中在九十月份。
招商地产董秘刘宁告诉本刊记者，“我们并没有调低原来的计划，还是130万平方米的销售目标，下半年营销肯定要跟进。”
与招商地产类似，万科、金地、保利等众多开发商均将超过60%的开盘计划安排在下半年。招商证券7月25日的研究报告认为，三季度重点城市推盘面积将达到4433万平方米，环比增长19.6%。其中一线城市（北京、上海和深圳）推盘面积1258万平方米，环比增长77%，二线城市（天津、沈阳、南京、杭州、苏州、成都和武汉）推盘3175 平方米，环比增长6%。
金地集团董事徐家俊预测，“下半年一线城市的新房供应量会增加至少1倍，而价格还会有10%的降幅。”
更有乐观的看法认为，下半年楼市的供应量将增加不止1倍。一家国际投行的中国策略师认为，“从三季度开始价格将在目前的基础上再降低15%，而交易量则将恢复到原来的70％-80%，达到新的平衡。”
大降价只是一种传说
要想达到新的平衡，需要开发商合理“丈量”市场的温度，即降价幅度。特别是在市场下行时，如何“合理定价”成为考验开发商的最大课题：一方面需要试探消费者的心理预期，并保证企业的利润水平，另一方面，则需要经受住大量新盘入市的压力。
华远地产董事长任志强认为，开盘时是开发商“惟一的定价机会”。“开盘时的合理定价对开发商尤为重要，定低了收益率降低了，定高了房子卖不出去，再想降价就没那么容易了。”任志强曾对本刊记者说。2008年市场调整时，一些开发商的降价行为曾招来前期业主的强烈不满，“这对企业的品牌和形象来说，是一个巨大的损伤。”
从4月启动地产调控至今，尽管中央连出重拳，普通购房者对房价的感知大多是“并没怎么跌”，对这句话，更准确的理解应该是“跌幅没有想象中大”。世华地产市场研究部总监肖小平向本刊记者表示，“实际上从数据来看的确是跌了。从目前二手楼均价看，相比三四月政策出台前跌了10％。”
稳盛投资管理公司CEO吴涛解释说，“现在普遍认为房价跌了10%，但分母是最高点价格，所以，即便再降10%，与年初上涨前相比，仍旧很高。”
对于定价，开发商有着不同的判断，龙湖集团一位高管向本刊记者表示，“从市场情况看，现在5%-10%的下跌就足以促使消费者出手了。”他透露说，自从调控以来，尽管成交量明显下降，但是感觉市场的巨大需求量仍然存在，“还是暗流涌动”。
成功操盘万科中粮长阳半岛项目的北京万科营销总监肖劲在接受媒体采访时表示，该项目还会再推两期，8月和9月将分别推出近800套房源，价格依旧采取低开高走的策略，后期的房源会略微上涨。
万科等知名开发商的定价策略，会在很大程度上对周边楼盘的定价起到指导作用。前述大型上市房地产公司高管表示，“大公司对市场的判断较为迅速，六七月的定价就采取了务实的策略。但是小公司还没有跟进，因为小公司没有新盘推出，想一边观望一边销售以前的项目，所以降价的必要性不是很紧迫。到了9月，他们就会跟进了。”
肖小平也认为，楼价继续下行的空间有限。“从7月成交量数据来看，与最低迷的时候比上升了30％，尤其是刚性需求开始变得比较强烈。当刚性需求开始入市，成交量开始回升后，价格要再往下走就有难度了。”
市场下行时拿地，市场上行时卖房子，是开发商亘古不变的主旋律。目前，开发商普遍认识到，下半年应采取低价入市、快速回笼资金的策略，以保证手握充足的资金用以买地、扩大投资规模。当然，这一切判断的前提条件，是不“变天”，即包括信贷政策在内的房地产调控政策不再继续“施压”。
8月5日，彭博报道称，银监会7月要求银行系统进行新一轮压力测试，应对房价大跌60%以上可能出现的情况。这是迄今为止银行系统进行的最为严格的一次压力测试，主要目的是检验如果房价大跌50%-60%，银行系统可能会遇到什么问题。彭博援引据内部人士话称，那次压力测试结果并不理想。一旦房地产价格大幅下跌，一部分房地产抵押贷款将变成坏账。此前，中国证券报报道称，国土资源部对全国闲置土地严查后，将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予了银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查，其中80%闲置土地可能被收回。
虽然目前楼市价格仍面临调整的压力，但普通的购房者们已不敢奢望“变天”。李建敏对本刊记者说，他对价格大幅下跌到2009年年底的水平，已经不抱任何希望了，“虽然价格还是维持在高位，但至少下半年可选的房源多了，而明年的市场谁又能预料呢？”
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