来源：第一财经日报
张丽华
上世纪90年代初，朱小姐和丈夫从浦西江苏路附近迁居至浦东上南路。一家三代五口人，居住在上南路50多平方米的两居室里。促狭的空间，令婆媳矛盾不断。
从2000年开始，朱小姐与丈夫就开始看房子。至今，已经看过不下几十套房子。每一套房子，挑剔的朱
张英（化名）上世纪90年代拆迁分到两套房子。2003年卖掉一套，溢价率一倍以上。从此，她义无反顾地走上了房产投资之路。目前除自住外，她在上海的上南花城、保利林语溪、世茂滨江等几个知名楼盘各有一套房子。她给《第一财经日报》记者算过一笔账，即使房价跌去30%，她的房产仍然不会亏本。
朱小姐和张英的行为差异，体现的是经济人和非经济人之间的差异。将“投资”与“消费”行为区分开来，是经济学教授的第一个概念。
进入8月，被称为“史上最严厉房地产调控措施”的房地产新政，已经施行百日有余。房价和房地产调控方向，进入胶着期。在这一关键时期，几乎每天都有学者公开呼吁，调控政策不能松。
名正还须言顺。专家学者们开始从社会、道德的高度为调控注入源源不断的力量，以“正本清源”。
国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所所长、央行货币政策委员会委员夏斌近日在本报发表文章，呼吁房地产一定要以消费属性为主导。几乎同时，全国政协经济委员会副主任、国家统计局原局长李德水在《人民日报》上发表文章，批评房地产成投资品引发诸多社会矛盾。
朱小姐和张英把住房看作是消费品和投资品的两种截然不同的行为，导致了二人截然不同的经济后果。数年后，众多专家学者的振臂高呼，能在多大程度上修正这一差异，朱小姐和张英心里都没有数。
消费属性敌不过投资需求
住房，表明房子是用来住的，消费属性是其题中应有之义。
但是国内的房地产早已成为投资的热点。极力反对房市投资投机行为的中国社科院工业经济所投资与市场研究室主任曹建海也承认：“在现实中，住房既是消费品，又是投资品，这已是不争的事实。”
尽管互联网的草根们悲情式地宣称：“我是在消费着我的住房，不是在投资着我的住房。”但在地方财政和GDP政绩考核的夹击下，房地产成为投资品为主导的市场，确实是不争的事实。
通货膨胀预期、流动性过剩、投资渠道缺乏、城市化速度加快、土地稀缺性等等内生和外生的因素，已经赋予了房地产作为储备品的所有条件。
长期分析中国公司变迁和工商业环境的吴晓波，最近在FT中文网的专栏中刊出《中国人的买房情结》一文，指向还是他一以贯之的分析框架——“国进民退”。
他指出，其实古往今来，中国人即有买田置产的传统。“千年中国，土地……是一种‘类货币’，是资产阶层逃避政府力量的一个避险性工具。”
避的是什么险，又为什么要避险？吴晓波指出，古今之中国都一样，工商业被据为国有，民间资本生存空间狭窄，富裕人群人人自危，“中国商人对任意征收工商业资产的恐惧始终挥之不去”，于是便转向了赢利更低的土地。
传统也好，被逼无奈也罢，事实上房地产成为避险工具这回事儿一直在演绎。自2005年来的国家三次房地产调控，前两次均以失败告终。2005年和2006年第一次调控，房价便以短暂观望后的猛烈上涨还以颜色；2008年上半年的调控政策因为下半年的金融危机没有持续，导致2009年上半年更为猛烈的涨势。2010年的这一次，尽管调控措施严厉，决心坚定，但国家统计局最新发布的7月份数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格仍然同比上涨 10.3%，环比数据则与6月份持平。
无论是从分析层面，还是从现实层面，房产投资无疑已经成为众多人的理性选择。
房地产行业分类之辩
在2002年出台的我国《国民经济行业分类(GBT4754-2002)》中，房地产业是单独列示的一个行业，与建筑业、金融业等行业大类并列。共有三个子类：房地产开发经营；物业管理；房地产中介服务和其他房地产活动。而房屋及其他建筑物的工程施工活动，列入与房地产同一级别的建筑业中。
这与北美产业分类体系基本一致。美国政府经济数据的产业分类依据，即是按照这个分类体系统计的。
但针对资本市场的美国标准普尔和摩根士丹利推出的GICS（全球行业分类标准）以及英国《金融时报》推出的GCS（全球分类系统），都将房地产企业归为金融大类。如GICS，金融大类代码为40，4040就是“real estate”，其中40401010是房地产信托投资公司（REITs），40401020是“从事拥有房地产、开发或管理房地产的公司”。
这一证据，总是被金融和房地产商用来支撑房地产行业的投资属性。
《中美房地产业比较研究：内涵、属性与功能》一书的作者崔裴对本报记者解释说：“因为标普和《金融时报》主要是为上市公司和证券市场分析服务的。它们把这些与房地产有关的公司分成三类，一类是REITs，一类是‘从事拥有房地产、开发或管理房地产的公司’，还有一类就是real estate service，像易居中国等房地产服务和中介，就放在这个板块。”
这一解释可以概括为，在英美资本市场，与房地产相关的公司，包括实体和基金，都是属于金融类的。
上市的房地产公司是金融类企业。那么，房地产本身呢？崔裴解释说：“在美国，买房子就是投资，无论自住还是出租。什么是消费，租房子就是消费。但在美国，大部分人都是以租房为主的。”
“投资是你牺牲现在的一笔钱，去获取未来的收益。这个收益，不一定是货币，也有可能是服务，你自住得到的服务也算。”
华东师范大学博士周建成和他的导师张永岳认为，消费与投资并不是非此即彼的关系，即使是自住房购买行为，也可以基于不同的分析视角共存其中，他们反对像“华夏与夷狄之分”一样，把消费与投资属性搞得水火不容。
周建成向本报记者举例，天然具有消费品性质的经济适用房，过了几年很可能变成投资品；以租房为目的房产，租给别人住，也是解决住房消费需求。很多时候，这两种属性是共生一体的。
中原地产分析师马冀也如此认为：“你无法保证一套房子就是纯粹的消费品，一旦价格上涨，抛房获利，它马上就转化为投资品。”
与之相对比的是，不断强调消费属性的中国，房地产在居民的资产比重中越来越高。
无论如何，接近决策层的学者和官员在这个时候强调消费品属性，本意是希望对房地产市场起到导向作用，降低过热的房价，而讨论的逻辑起点，只因受尽了房地产“投资属性”之害。
属性之争背后的调控指向
夏斌承认，在目前现实生活中，房地产确实既是消费品又是投资品。但是，有鉴于金融资产、虚拟资产属性很强的行业，对经济波动影响很大，有必要以消费品为主导。
沿着消费品为主导的这个思路，夏斌说，可以预见近几年政策调整，将通过税收、金融政策，抑制打击投资、投机购房，鼓励消费购房、租房，并引发房价下跌。
如果提倡房地产的消费品属性，只是为提高房产交易税、开征物业保有税和限制投资客资金供应等措施提供政策上的“理论依据”，那么这一提法还只够得上柔性级约束。
夏斌亦表示，可以通过政策引导，不鼓励居民从房地产这一虚拟资产市场获得财产性收入，鼓励其从实体经济投资中获得财产性收入；同时，还可以研制一定的规定，抑制二级市场上的谋利行为，照顾中低收入群体购买消费性住房而不是购买投机性住房，不然，则予以明令禁止。
由此看来，吴晓波对于工商业资产“任意征收”的恐惧，有可能波及到避险工具——房地产上去。
此一时，彼一时。当福利分房制度被取消，房地产交给市场，并成为中国经济每一次从低迷到繁荣的发动机时，房地产的经济属性被演绎得无以复加；现在房地产成了众矢之的，成了经济转型的桎梏，广大“房奴”们的枷锁，舆论又偏离到另一个极端。
李德水撰文指出，房地产市场的核心问题是社会问题，不是经济问题。这一似曾相识的提法，亦曾出现在教育改革、医疗改革的激辩中。这一次轮到房地产了。
根本之疾
税收、金融政策、土地政策，甚至行政手段，夏斌和曹建海提出的解决思路，仍然没有跳出房地产供需各方本身的治理。
但本报记者在采访中听到的更多声音，是要跳出房地产行业本身来解决高房价带来的诸多积重难返之疾。
上海大学金融学副教授周洛华曾公开指出：“房地产行业是被动体现宏观经济的，有事打孩子，干什么？孩子已经生下来了,是无辜的。”
“有什么样的经济运行模式, 就有什么样的房地产行情。”只要这种经济运行模式继续下去，房价就不可能跌。周洛华开出的药方是：人民币升值，以及油价与国际接轨。
吴晓波则认为，近年来大量工商业资本汹汹涌进地产业，是因为企业家阶层因“国进民退”对实业产生厌倦，投机心理大增。因此，无论是房产税的征收或是加大土地供应量，都是不能解决问题的。真正的解决之道，是要以更彻底的市场化改革，活跃工商业经济，让工商资本留在工商领域。
除此之外，周洛华等人还认为，中国的房地产行业比中国股市更需要有创新的金融工具来化解多年累积的巨大风险。
支撑房地产开发的是银行贷款，帮助房地产销售的还是银行贷款。房地产的问题，恰恰出在这一单一的融资环境上。
解铃还需系铃人，房地产的问题，还得靠金融来解决。
崔裴说，在美国，房地产就是投资品，这种投资品，是以金融资产的方式来出现，而不是个人直接投资购买房屋。“我曾经研究过美国从上世纪80年代末到90年代十几年的数据。数据显示：房地产实物在美国个人、家庭和非金融机构资产的比例一直在下降。什么原因？这与REITs兴起有关系。REITs从放抵押贷款转为以出租为主后，美国资本市场就开始兴起了投资REITs热。也就是说，很多家庭和企业，过去是采取直接购买房屋的方式来投资。现在则直接购买REITs股票。”
崔裴指出，房地产开发行业的私募股权基金、REITs、房企上市，都是让投资者分享房产开发利润的方式，可以把资金从纯粹购买房屋这一单一的市场，引导到房地产开发、经营的各个链条上去。
全国工商联房地产商会副会长李晓东此前接受本报记者专访时表示：“发展房地产金融，分流炒楼资金。原来炒楼、拉动需求的资金，现在作为开发资金来增加供给，能为平衡供给起到事半功倍的效果。”
除双向解决房价过高难题外，在崔裴看来，更重要的是，发展类似的地产金融，能够减少资源浪费，变一个人买房的分散投资行为为规模化、专业化的开发经营行为。
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