背债百亿仍拿地王 远洋地产逆市扩张

　　第一次进入上海的远洋地产，就逆市拿下了上海宝山区罗店新镇的两块地王。

　　 近日远洋地产以18.9亿元的价格获得上海两幅住宅地块。据测算，其中一幅地块的楼板价为2.1万元/平方米，而目前周边在售楼盘的价格只有1.9万元/平方米。

　　 远洋地产2009年年报披露，该公司两年以上的借款高达101亿元。但即使有如此高额的债务，远洋地产仍然心存扩张。7月份，远洋地产在海外融资，发行9亿美元的可转债。远洋地产董事会办公室人士告诉记者，7月份所融资金正是用于接下来的土地扩张。

　　 远洋地产逆市借债拿地的举动让地产界人士摸不清它在出什么牌。

　　融资9亿美元用于土储

　　 罗店板块居住用地在2008年至本次地块成交前，共拍出5幅土地，其中2009年9月上海顺驰置业有限公司以13.9亿元总价拿下的罗店新镇宅地D1-2地块，成交楼板价达9127.98元/平方米，创下了当时该区域最高的价格。

　　 据中原地产估测，远洋地产拿下的两幅地块楼板价为21289元/平方米，已经是去年同区域土地楼板价格的一倍。

　　 “现在市场还没见到底，就拍下楼板价比商品房价格还高的土地，实在是看不懂，也不知道他们是怎么想的。”置沪房产策划经理付琦向记者表示，以现在的市场价格看，该地块的投资是有一定风险的。

　　 在其它地产公司还为销售业绩问题而伤脑筋的时候，远洋地产却正在走一条借债拿地的扩张之路。而逆市在沪拿地，只是今年远洋地产全国性扩张的一部分。

　　 7月中旬，远洋地产在海外融得了一笔资金。7月14日远洋地产发布公告称，已有不少于6名投资者承诺认购本金总额共9亿美元的公司可转债证券。该可转债的年息为8%，每半年分派一次。

　　 对于从海外融得的这笔资金的用途，远洋地产董事会办公室人士告诉记者，将主要用于沿海城市的土地扩张。

　　 “接下来我们会按照公司的5年计划来加大对沿海地区的扩张力度。”上述人士告诉记者，除了把上海作为投资的重点城市，远洋地产还将加大在南京、杭州、厦门、黄山、海南的土地储备，加快在这几个城市的布局。

　　 戴德梁行研究员表示，在远洋地产进行海外融资之前，远洋地产的借款数额已经不小了。

　　 远洋地产2009年年报显示，公司2009年实现协议销售额143.16亿，但公司两年以内的借款额为116.72亿元，两年以上的贷款总额高达101.68亿元。在公司的借款中，借期为两年以上的贷款占贷款总额的47%，而2008年之前，该公司两年以上借款只占到借款总额的20%。

　　业绩向上 利润向下

　　 对已有逾百亿的债务，却仍然逆市扩张买地，中原地产分析师庄巍指出，这与远洋地产的扩张欲望有一定关系。

　　　 　“现在国内土地市场比较低迷，对开发商来说通过银行和资本市场来融资是比较困难的。远洋地产很明显是走了海外融资的道路，通过借款来实现扩张。”庄巍表示。

　　 中国指数研究院分析师李军强告诉记者，远洋的扩张除了和获得的资金支持有关，还和团队有关。“如果没有经历3月份的人事变动，也许远洋在上半年就开始他们的扩张了。”李军强表示。

　　 今年3月份，远洋地产的高层领导团队经历了一场“大换血”。远洋地产原董事局主席李建红在3月份辞职。同时辞任的，还有该公司董事局副主席罗东江和非执行董事尹应能。

　　 3月22日，远洋地产公布了新一轮的人事变动。该公司原行政总裁李明被委任为董事局主席。同时该公司原东北区域事业部总经理王晓光被委任为执行董事，还委任了另外两名非执行董事。

　　 远洋地产的扩张是否与更换了新的领导层有关？就此问题，远洋地产方面并没有正面回答，而只是向记者表示：“拿地和扩大在几个城市的布局，是按年度计划来执行的。”

　　 不过戴德梁行研究员认为，这与领导的更换有不小的关系。“如果没有高层的决策，也不可能这么快就开始实施海外融资和拿地扩张的举动。”

　　　 　“业绩的增长让高层领导认为，应当继续扩大在全国的布局。”李军强告诉记者，远洋地产的逆市扩张与去年获得较大业绩增长有不小的关系。数据显示，远洋地产2009年累计实现销售额达140亿元，这比已经上调至110亿元的销售目标还超出了30亿元。

　　 但有分析师指出，在销售业绩大幅增长的时候，该公司实际获得的利润却下降了。

　　 远洋地产披露的数据显示，2009年该公司毛利为26.57亿元，比2008年下跌6%；而2009年的毛利率则从2008年的43%，下跌了13个百分点至30%。

　　 “应该说，远洋地产拿下的地块都是比较贵的。这与他们走快速扩张之路有一定关系，在实现短期的布局同时，也增加了布局的成本。”一家研究机构分析师向记者指出，远洋地产在上海拿地王并不奇怪，而喜欢拿地王似乎成了远洋地产的一种风格。

　　　 　去年11月远洋地产斥资12亿元在杭州与九龙仓联合获得的“杭一棉”地块，就以1.55万元/平方米的楼板价格创下了新高。但在远洋拿下该地块之后，即被法国巴黎银行首次给予减持评级。法国巴黎银行对远洋地产过于集中的土地储备表示了忧虑，并认为远洋地产土地扩张速度过快、储备较为分散，面临的经营风险已经比较高了。

　　 对此，乘星行机构总经理李骁指出，单纯扩张并不一定能提高公司的赢利水平，而大举借债去逆市扩张，其中蕴含的风险则更大。“如果地产公司加快扩张速度和全国布局，是以牺牲利润率来实现的，其实还要冒更多不可测的风险，那这样的扩张就意义不大了。”李骁表示。