布局商业地产：保利激进、万科保守

　　布局商业地产：保利激进、万科保守

　　《投资者报》记者 曾郁兰

　　住宅市场屡遭调控，“商业地产”重新被开发商关注：做不做商业地产？资金占用风险会不会大？租金收益率会不会低？

　　与万科在商业地产上的犹疑不同的是，8月10日同日公布2010年中报的保利地产

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　　事实上，保利地产做商业地产已经很多年，商业地产是其发展战略之一。经过从2002年至今的建设规划，近一两年，保利的商业地产项目已进入运营阶段。

　　商业地产比重：

　　保利30%、万科10%

　　对于万科总裁郁亮“并不认为商业地产的盈利会好于普通住宅”的观点，保利地产的证券部工作人士8月12日向《投资者报》记者强调：“不是说商业项目收益就差，这比较片面，比如保利的会展项目收益就非常好”。

　　该人士称，保利地产会展项目，往期2年收益就到了2个亿。保利地产在半年报中也称：上半年，保利的商业地产经营稳步提升，经营面积约55万平方米，实现经营收入约2 亿元；4月10 日佛山保利洲际酒店正式开业，成为洲际品牌首家开业三个月即实现了正现金流的酒店。

　　保利地产的会展项目，就是半年报中的广州保利世界贸易中心，该项目位于广州海珠区琶洲会展中心南侧，是琶洲会展商圈“地王”项目，一期为博览馆、二期为品牌展示馆及展示性写字楼、三期为五星级酒店及国际公寓。

　　项目总建筑面积超过50万平方米，计划总投资高达39亿元，保利地产占有51%的权益。

　　“佛山保利洲际酒店则是南海保利水城的一部分。”保利地产证券部人士告诉本报记者。“南海水城是一个集酒店和购物中心于一体的项目，目前保利地产成型的购物中心只有一个，就是南海保利水城，未来广州保利中环广场下面，也会有购物的商业项目。”该人士也承认，购物中心在刚起步时，租金收益的增长需要时间，随着人气聚集和商业氛围的形成，收益才会呈上升趋势。

　　业态不一样，租金收益不一样。或许从这个角度看，万科为郊区大盘配套建设的小区商业物业，收益会存在不如普通住宅的情况。

　　由于万科不看好商业物业的租金收益，万科在8月10日的业绩推介会上强调，万科未来发展仍以普通住宅为主，近期商业地产不会超过10%，未来两三年也最多不会超过20%。而在此前的2009底，万科总裁郁亮曾非正式公布：万科未来将加大持有型物业的储备，住宅产品占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业。

　　与万科的“退缩”相对照的是，保利地产打算将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%。在未来的3年内，持有型商用物业面积将增加到300万平方米。

　　考验资金实力

　　万科在商业地产开发上的犹豫，还因为持有物业需要占压大量的资金，而目前我国尚未建立相关的退出机制。

　　保利地产同样面临这个问题：大型写字楼、酒店之类的商业物业，在大量占用资金上尤甚。保利地产中报显示，115个在建拟建项目中，包括综合体、写字楼、商住、商业等类别在内的商业地产项目，不下15个。虽然保利地产称，其中有部分公寓项目也算入了“综合体”类别。15个项目在115个项目中，数量占比虽然还不到15%，但是对商业地产投入的总资金，却很惊人。

　　比如，广州保利中心的计划总投资是7亿元，广州保利中环广场的计划总投资是16亿元，南海水城的总投资也达到25亿元，成都保利国际广场的计划总投资达到28亿元，而权益占比51%的广州保利世界贸易中心，也就是保利的会展项目，计划总投资高达39亿元，光这几个数，就接近100亿元（按权益比算）。而保利地产2006年上市以来，到2010年6月，四年半的净利润合计也才95亿元。

　　与住宅边建边卖、资金在开发中滚动不同，商业地产如果自己持有，计划总投资的资金基本上就是实实在在需沉淀的资金。对此，保利地产的证券部人士也表示，肯定需要资金，没有资金怎么建起来。但是，“REITS的政策还没有放开，保利还在积极研究。”

　　有意思的是，万科的一些投资者倒是希望万科能够持有商业物业，在8月10日的业绩推介会上，有投资者表示，万科应该在今年以后，以市场化的原则，每年沉淀100万平方米的持有物业。

　　不过，万科的董事会秘书谭华杰认为，实际上持有物业的主要收益来自物业价值的上升，但这一收益模式会受到市场波动更大的影响。对此，保利地产方面称：“商业体本身价值肯定会不断攀升，持有商业物业，未来可能会有丰厚收益，但是目前，保利地产还是按成本核算商业物业的价值，没有像香港那样按公允价值计算，也还没有计划改变目前的核算方式。”

　　商业物业市场表现好于住宅

　　除了自持物业，保利地产很早就对商铺进行分割出售。“不会看市场销售比较好，就决定出售，看到价格下跌就决定持有，这只是一个因素。”保利地产证券部人士强调。不过，在年报中，尚未对出售商业物业的收益情况作独立披露。

　　今年以来，商业地产的销售呈现出好于住宅的态势。国家统计局8月10日公布了2010年1~7月全国房地产市场运行情况，1~7月，商品住宅销售面积仅增长7.1%，但是办公楼增长39.4%，商业营业用房增长36.6%。商品住宅销售额仅增长11.7%，但是办公楼和商业营业用房却分别增长74.3%和47.9%。

　　中金公司对此数据发布点评报告：今年年初以来商业地产销售增速高于住宅的态势没有改变。商业和办公楼的销售良好，销售单价分别上涨8%和25%，明显好于住宅。

　　与此形成鲜明对比的是，住宅市场受政策打压，住宅需求也可能每况愈下，万科曾宣称：首次置业人口红利的拐点将在2013年出现，住宅地产在三年后将面临需求萎缩。转战商业地产似乎成了开发商们的“识时务之举”。

　　不过有专家担忧：即便有土地和资金，争相进入商业地产的开发商，还面临是否具备商业操作能力的问题。对此，保利地产方面强调：“这个困难不存在。

　　”保利地产的控股股东是保利集团，“保利地产可能会和保利集团有项目上的合作。”在深圳和武汉，保利集团投资建设的保利文化广场，均为综合性商业广场。