国内豪宅，明天什么样

　　王景明

　　所谓豪宅，应该是指在质量、档次、规模和售价等方面比高档住宅更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有率方面，而不同类型的住宅（包括别墅类住宅和公寓式住宅）所占有的资源类型和评判标准可能完全不同。随着市场需求的不断多样化，国内公寓豪宅（下称“豪宅”）的开发将会呈现出新的发展趋势。

　　豪宅之“豪”

　　西方国家所谓的“豪宅”，有三个条件缺一不可。

　　首要条件是地点的不可取代性和稀缺性：或面对大海，或依傍山峦、或为林中空地、或在都市文化中心。“豪”首先在于地点的优秀。地段是豪宅的首要条件。

　　西方豪宅的第二个条件，是设计的品位，要有很突出和明确的风格可言。西方国家建筑豪宅最常用的新古典主义风格，装饰细节讲究，建筑材料，特别是石料的广泛应用，使其比较难于复制。

　　西方豪宅的第三个条件，就是社区配套服务的成熟。比较多见的，还是在城市中成熟社区内的豪宅。纽约上东城沿着麦迪逊大道和第五大道两边，巴黎香榭丽舍大道两边，全是这种贵气袭人、十分讲究的高级公寓。这些地方社区高度成熟，不但服务专业周到，附近的公园、林荫道、学校、教堂、公共交通等配套也都十分完备。

　　而对于国内来说，豪宅的第一个必备条件是，与普通住宅相比，要占有更多的社会资源。以相同的建筑面积单位作为基准，豪宅往往要比普通住宅占据更好的地理位置，耗费更多的用地、更多的建筑材料和装修、装饰材料，更多的绿化，更多的广告投入，更多的物业管理服务，同时还包括更多相关的和隐性的社会资源。

　　当然，豪宅不等于一堆高档建筑材料和装饰材料的简单堆砌。硬件上的出类拔萃只是支持物业成为“豪宅”的先决条件，软件的提升与修炼才是“豪宅”的必要条件，这就是豪宅的气质和灵魂，它不仅要满足消费者对安全、舒适、便捷等共性化的需求，更要为目标消费群提供尊贵感、身份感、超前感、时尚感等特殊化的需求。

　　在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有。豪宅作为一种特定商品，更偏重于生活非必需品的色彩。豪宅之所以能够做到“好、精、大、贵”，拥有较强的保值、增值能力，完全是依赖于其对社会资源的密集占有。资源的稀缺性和个别资源在特定时期的不可再生性，也势必造成豪宅这种产品的相对稀缺，从而有力地烘托起豪宅的身份，令大多数人望而却步。

　　从供求两方面来看，豪宅在住宅产品的结构中，处于量少质高的金字塔尖的位置，其对应的目标市场也是处于社会结构中金字塔尖的少数富裕阶层。

　　新一代豪宅怎么建

　　随着市场需求不断多样化，其基于预期所作出的反应对豪宅市场的影响也有很大不同。新富裕阶层及企业的豪宅需求、自住及投资扩大需求等都支撑起整个豪宅市场，豪宅开发将呈现出新的发展趋势：

　　首先，豪宅定制的趋势明显。越来越多的客户提出量身定制的需求，这一点同国外一致。在国外，特别是顶级豪宅都是分别定制，决不重样，因其设计的唯一性，许多豪宅成为传世之作。随着开发商开始运作定制式豪宅，豪宅的个性化将得到大发展。而各大企业或机构对于企业会所的需求，也成为高端豪宅的一大支撑。

　　与此同时，豪宅的高端物业管理也将进一步升级，并成为项目的核心竞争力之一；豪宅将在环境资源整合、户型创新、高舒适性、高科技应用等方面全面升级；空间的功能配置也将更加完善，家庭厅、舞厅、阳光室等把家庭公共活动空间更加细化。早餐厅、钢琴房、书房、酒窖、收藏品陈列室等特色功能将生活品质提上了一个新台阶。

　　由于生活方式的变化，即便是客厅也少有接待访客的机会。由于城市的配套服务日益完善，各类交际场所逐渐取代了客厅的功能。生活方式的巨变以及对室内空间多样化的需求，促使了户型平面的进一步细化。各部分空间比例的分配也将发生变化。豪宅功能的细化并不意味着整体面积的增加，只是空间的分配将变得更加合理。功能的设计升级意味着设计力求以空间形态解析生活方式，更注重空间的细致划分来满足更高层次的需求。

　　对此，新一代豪宅产品将更注重研究生活方式的变化，南北方生活的差异和目标人群的需求细分。此外，新一代的豪宅产品将摆脱单纯为了追求容积率而尽可能地增加室内建筑面积的做法，产品的界面将兼顾室内与室外，更多地考虑阳台、露台、雨廊、绿化、屋面等灰色空间，满足业主各种户外活动需求。

　　新一代豪宅在精细度品质方面的突破，将对整个豪宅市场的产品设计精度有巨大的推动。豪宅设计精度的提高不但要求深化设计每一个细节，更要突破现行设计规范的标准。中国的住宅设计标准并没有根据住宅的品质或豪华水平分级，经济适用房与顶级豪宅所使用的是同一套国家规范。国家标准仅是入门标准，实现产品精度的突破，要求建设方及设计机构必须设立更高的精度标准。

　　高精度设计也将进一步推动建筑装修景观一体化。豪宅类产品是最昂贵的消费品，完全有必要提供内外的精装整体设计。虽然豪宅大多拥有园林景观和样板房精装修，但建筑外立面仅停留在宏观造型层面，缺乏动人的细节。未来必须多方位、全过程考虑建筑设计、景观设计和室内装修设计。

　　低能耗、高舒适度的技术手段使得豪宅产品有了量化指标以区分优劣。市场上多数豪宅的单价，虽然因地段优势、景观环境、装修标准等因素而有所差别，但核心的技术品质却高度同质化。

　　中国住宅价格构成的重要缺失环节恰恰在于技术品质指标。豪宅的评价标准只能依靠装修，景观等直观的、外在的内容。其实，要做到高科技豪宅，增加的成本非常有限，预计未来豪宅市场上将会有更多的高科技尝试，技术品质已越来越成为豪宅产品的真正卖点。全套的采用高科技系统不但可以提供数据化的产品性能指标，关键是能实现豪宅品质的本质升级，而且也是延长豪宅寿命的重要手段。

　　（作者为北京中铁华升房地产开发有限责任公司总经理）