楼市调控手段并非多多益善

　　按照正常房价构成，楼面成本、建筑安装成本、建设期间费用只占到房价的三成左右，甚至更低，按道理房价有很大的下行空间。但我们看到，恰好是调控让开发商的一些软成本刚化：

　　其一，刚性化税费，仅预征部分，包括约5.5%的营业税、约1.5~5%的土地增值税、约3.75%的所得税预征，在调控环境下这些为刚性税费，在此基础上再计征的预缴所得税约5%。调控前此项费用仅占开发总成本的7%~9%。

　　其二，整体宏观政策因从紧调控导致此消彼长：为了夯实宏观经济基础，国家出台的财政、货币政策有利于实体经济发展，像钢材、汽车业都将有所回升，间接增加了开发成本，围绕金融市场的建设，也导致房产商资金总额有所增加。

　　其三，在从紧政策下房产商首先选择了产品品质调整而不是直接降价，间接增加了成本支出：比如为了拖延供应时间，开发商大量推进成品房，比如为了迎合普通消费，将一些大户型转化为小户型，比如为了照顾信贷紧缩导致部分外地人无法买房，提供无息首付、分期以及提供做假资料等，这些为对抗降价所做出的调整，无一不会导致开发成本增加，包括利息费用与直接支出。

　　其四，调控还让一些闲置土地快速上市，间接助推房价保持稳定：闲置用地往往地段、配套、区位优势明显，在整体价格预期下行的态势下，这些闲置用地可以比照新盘均价推出，甚至略有下降，建立于此类闲置用地基础上的新盘，其利润空间大，成本拐点低，抗价格下降弹性充足，因此这类闲置用地推出，实际上让一些拟降价区域转而形成拉锯状态。

　　由此可以分析，真正降房价是不需要很多措施的，仅仅围绕税费、信贷即可，一旦系统推出多位政策，反倒会相互抵消作用力，或者说是削弱了房价的下行空间。

　　(楚荟 和讯博客)