住房空置率统计要克服“四难”

　　　最近一段时间，有关住房空置率统计问题的讨论层出不穷，观点亦众说纷纭，各种对于如何统计住房空置率的建议纷至沓来，晒电表、晒黑灯、晒水表、贴纸条、查物业，不一而足。

　　因工作原因，近几年笔者有幸多次参加了统计部门的一些调查方案制定的讨论。从我了解的统计实际工作来看，住房空置率的统计远比大家想象的要更难一些。难在什么地方呢？

　　一难：标准难定

　　标准难定的根本原因在于，空置房的界定是需要费一番工夫的，也一向是学术界争议较大的话题，而并非只是分子分母相除那么简单。

　　比如，一个人城内有套房，城外有套房，上班的时候住在城内，周末休息的时候到城外住，城外的这套房子算不算空置房？

　　有些生意人，在郊区有很大的房子，城内也有公寓房，不定期地在不同的房子居住，哪一套房算空置房，还是都不算空置房？类似的问题确实非常难以界定。

　　虽然国际上有不少发达国家和地区统计住房空置率，但即使在这些发达国家内部，其标准也不统一，借用这些发达国家的标准是否能够统计出一个相对真实的发展中国家的住房空置率，要画上一个大大的问号。如果大家更多注意西方国家的媒体，就能发现，即使在这些国家公布的住房空置率数据，也同样争议很大，口水满天。

　　二难：方法难求

　　统计的两种最基本的方法就是抽样调查和普查，美国普查局所统计的住房空置率就来自于抽样调查。

　　抽样调查的首要工作是建立一个抽样框，要做一个全国的住房空置率调查，就必须建立一个数量、层次等多方面能够代表全国的复杂的抽样设计，也需要政府在预算、人员等多方面给予足够的支持。

　　晒电表、晒黑灯这些手段本质上都不具有代表性，所以其实不能真正统计出住房空置率。不同小区的房屋状况是非常不同的，在新建的小区调查和在老城区调查得到的结论会大相径庭。这些问题必须在一项调查开始之前就设计好，否则就很难得到真实的数据。

　　对于普查，需要做的前期准备工作就更多，耗费的资源也必然更多。普查需要较长的周期，难以满足人们的需求。

　　三难：实话难说

　　所谓实话难说，指的是被调查者很难在这一问题的回答上说实话，从而导致数据失真，这也是目前统计系统所面临的最大问题之一。

　　住房是一个人最重要的资产之一，但中国文化中，藏富天性与生俱来，公众在调查中不愿露富是十分常见的情况。如果我们躬身自问，当调查员询问我们自己相关信息的时候，我们是否能够毫不犹豫地填报完整的准确信息呢？因此最终汇集到政府统计系统那里的数据很可能出现失真。

　　对于住房空置率这样易于出现信息不对称的领域，政府在统计时不得不更加小心。我相信，什么时候中国成为一个高度诚信的社会，住房空置率的统计问题也就不存在了，恐怕从多种渠道都能得到这一信息。实话难说成为了目前建立住房空置率统计制度最大的难题，包括住房管理部门、统计部门在内的众多机构对此确有难言之隐。

　　四难：记录难寻

　　如果人们不说实话，但国家有非常完整而可靠的行政记录的话，问题也能迎刃而解。可缺失有效行政记录正是中国的难题之一。

　　大部分发达国家不仅有非常完整的行政记录，一般还有非常完善的个人征信系统，可靠性高、匹配程度大，以此建立住房空置率统计制度非常方便。

　　然而，中国国内目前缺乏有关住房状况的完整行政记录，即使有，大部分也是残缺不全的。同时，金融系统也没有非常可靠和完整的个人征信系统，个人、家庭的基本信息经常是缺失的，收入、住房状况这样的敏感信息更是存在非常大的误差。

　　最典型的情况是，个人买的房子在银行信贷记录上常常是虚假或借用的名字，以此规避对自身的信息披露。在住房保有和交易的税收环节，由于我国实行间接征税的制度，所以也没有相关的税收记录。在国外，这些都是有据可查的。

　　行政记录的缺失导致统计部门要建立一个完整的抽样框都面临极大的困难，从源头上造成了统计住房空置率数据的困难。

　　住房空置率统计的目的，是为包括房地产调控在内的宏观经济调控政策提供可靠的数据，以便宏观经济调控更具准确性和针对性。它意味着，住房空置率统计数据的质量必须非常可靠才有意义。统计学的思维告诉我们，高质量的统计数据可以为科学决策服务，但低质量的数据可能沦为数据垃圾，从而误导决策。虚假的数据或者质量不高的数据，则比没有数据更具危害性。因此，作为政府统计部门，必须确保产生数据的真实性和可靠性；作为每一个公民，也应该积极配合支持统计部门开展的任何形式的住房调查。

　　（作者单位：中国市场信息调查业协会）