供应压力逼近临界点 楼市明年探底？

　　核心提示：2009年中期开始至今，受益于银行信贷和销售增长，地产商开发投资大幅增长，由于时滞效应的存在，导致竣工量及可售量将于今年下半年进入供应高峰。供需关系的改变及其对房屋价格的深刻影响，将在2011年全面显现，明年楼市可能探底。

　　今年下半年，将迎来

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　　2009年中期开始至今，受益于银行信贷和销售增长，地产商开发投资大幅增长，由于时滞效应的存在，导致竣工量及可售量将于今年下半年进入供应高峰。业内人士预计，四季度楼市供应将达到峰值，全国今年商品房竣工面积有望突破8亿平方米。供需关系的改变及其对房屋价格的深刻影响，将在2011年全面显现，明年楼市可能探底。

　　投资大幅增长 竣工量激增1月~7月，全国房地产开发投资23865亿元，同比增长37.2%。这是自去年10月以来，房地产开发投资连续10个月增长。经济学家樊纲认为，超过30%的增长是一个非常高的数字，正常的水平应该是20%左右。

　　“统计数据表明，上半年房地产开发依然过热，即使是受到宏观调控政策影响最大的6月份，全国的开发投资额依然比5月上涨了1845亿元。”中原地产北京市场总监张大伟表示，但这是全国的情况，没有反映出京沪深等地受调控政策的影响。

　　“2009年中期以后，房地产企业普遍加快了项目开发速度，这些项目绝大多数会在2010年下半年转化为市场供应，因此今年下半年的住房供应会有所增加。”万科董秘谭华杰表示。

　　数据显示，2009年全国新开工面积11.5亿平方米，而竣工面积一般为上一年度新开工面积的70%左右，也就是说2009年的新开工转化为今年的竣工面积约为8亿平方米。而今年上半年的竣工面积仅仅为2.44亿平方米，据此推算，下半年将形成巨大的供应量。

　　近期房企中报显示，下半年竣工量及可售量大幅增加。以万科A为例，年初公司计划全年竣工面积为504万平方米，截至6月底，已完成的竣工面积为128万平方米，仅占全年计划数的25.4%。这意味着，下半年万科竣工面积将达到376万平方米，为上半年的近3倍。

　　中国海外披露，2010年公司预计新开工面积约为900万平方米，在建规模将达到1600万平方米，下半年的竣工面积约为300万平方米。

　　碧桂园下半年拟新推出8个楼盘，可售面积为300万至400万平方米。龙湖下半年竣工物业建筑面积164万平方米，保利地产下半年推货约400万平方米。

　　国土资源部内部人士分析，2009年房屋竣工面积的变化较为明显，相比上年增幅由负转正，新开工面积也保持较快增长，由于时滞效应的影响，新开工量推向市场需要时间，房地产开发企业在短短半年时间内难以大幅提升市场增量，预计2010年房屋竣工面积将呈快速上涨态势，第四季度增长幅度在年内达到峰值，全年竣工面积有望突破8亿平方米。

　　9月开发商集中推货临近9月，京沪深穗一线城市，出现了明显的住宅放量苗头。

　　北京中原根据公开资料及各大网站公布数据统计，预计9月开盘的项目46个，相比此前的5、6、7、8四个月，均有非常明显的上涨。特别是大兴、顺义、通州等区域的纯新盘较多，可能导致区域价格战。

　　广州美联物业的研究报告显示，随着广州亚运城推出首期8000套房源，下半年广州楼市新增供应量将超过26000套。近期，天河区新盘陆续上市，包括保利中辰广场、阳光雅筑、睿山、亿泉尚园、瑞安创逸、力迅项目6个，推售时间集中在八九月，总货量可达1500多套。美联预计，今年第四季度，广州一手住宅价格将迎来较为明显的下行趋势，支撑位在10000元/平方米。

　　根据深圳搜房网新房频道的最新统计，预计下半年深圳计划开盘项目60个，比上半年的39个开盘量增长35%。新盘将提供超过2.5万套房源，加上目前约3.1万套的新房存量，下半年深圳新房供应预计将达5万-6万套。

　　上海也出现了难得的供应潮。易居中国CRIC系统显示，8月全市共有65个住宅楼盘拿到预售许可证，共158万平方米新房源，创2006年9月以来的近35个月新高。上海证券分析师表示，预计“金九银十”期间的供应量，仍将保持在8月的高位水平之上。

　　易居认为，新房供应量的大幅攀升，主要是去年开工的工程较多，而开发商对后市预测谨慎，希望加快出货。

　　与此同时，上半年捂盘待售的开发商，经过4个多月的煎熬，回笼资金愿望强烈，特别是部分上市企业已出现资金困难。北京统计局数据显示，目前开发商资金中，银行信贷占比迅速下降，而一旦预售资金收紧，很可能带来价格战。

　　更大的危险在2011年？

　　虽然主流房企均将9、10月作为强力推盘的黄金时期，并表示会根据市况随时调整价格，但有观点认为，对开发商来说，供应量激增带来的风险和压力，将在2011年集中显现。

　　容磁企业咨询顾问王雪松表示，以重庆为例，2009年下半年的土地获得面积为上半年的200%，使得2009年重庆土地市场集体变异，从客观上改变了整个地产市场运行的周期。从整体上看，由于2009年整个市场节奏的调整，以及2009年扩张性货币政策吸引了巨量资金进入房地产尤其是土地市场，将导致2011年房地产市场供应关系的大幅度逆转，供应量激增将是一个无可置疑的事实。

　　“2011年，市场供求关系将朝着供应严重大于需求的方向去发展，而这将导致市场量价关系再次发生变动。”王雪松认为。

　　此前，上海易居房地产研究院认为，这轮调整周期中，楼市底部有可能在2010～2011年出现。