楼市或迎最长调控期 开发商扛不住降价的大趋势

　　高层近期的强烈示警，击碎了盘旋于楼市上空的流言蜚语与各种利益集团的猜测。种种迹象表明，此轮调控有可能是2004年以来最长的调控期。

　　国家发改委主任张平8月26日在第十一届全国人大常委会第十六次会议上作报告时说，国家将“稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求。”张平说，目前，部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重。

　　此前，国务院副总理李克强8天内两次提出坚决抑制房地产投机炒作行为。

　　一位不愿透露姓名的原建设部房地产主管官员、现中国房地产研究会负责人对本报记者表示，从李克强讲话释放的信号来看，房地产调控不会就此而放松。核心在于，加强保障性住房，其根本是通过扩大供应的方式来解决房价上涨过快的局面，而另外一个方式则是通过抑制投机来收紧流动性。

　　不为外界所知的是，对于当前房地产市场的看法，中房协内部也有分歧：房地产调控是否已经达到预期目标，房地产投资下降是否值得忧虑，是否要继续出台新的调控政策？

　　但楼市趋势已渐趋明朗。一方面，房地产调控将会坚持下去，时间可能超过业内人士此前的想象；另一方面，为解决低收入家庭住房困难，同时弥补调控可能带来的房地产投资下降，保障房建设继续加速。

　　虽然开发商基本策略仍然是能扛则扛，但他们快扛不住了。

　　“请给调控一点时间”

　　中国社会科学院世界经济与政治研究所研究员余永定撰文指出，一个可持续发展的经济体,不能单纯依赖钢筋水泥。中国的问题更大程度上在于资源配置不当，而非房地产泡沫破灭。目前，房地产投资(约占投资总额的四分之一)占据了太多的经济空间。很长时期以来，中国一直过分关注GDP的增长。但增长并非推迟急需进行的结构性调整的借口。一旦启动这种再调整，必然会导致经济减速。但这是为长期可持续增长奠定坚实基础的唯一途径。耽搁的时间越久调整的过程也就越痛苦。

　　21世纪不动产集团市场总监林蕾结合高层的表态分析说，来自最高层对楼市的定调声音，可视为对那些放松楼市调控的暗流一个强力回击。其背景是，与经济结构调整和增长方式转变相适应，必须将房地产投资规模降下来。这意味着2010年4月17日启动的本轮调控，不会很快结束，而有可能成为2004年以来持续时间最长的楼市调控。

　　前述中国房地产研究会负责人也指出，从国家统计局的数据来看，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1%；环比与上月持平，在6月份出现0.1个百分点的下降后止跌。“如果以遏制房价上涨过快为调控目标，那么究竟房价降了没有，6月份才止涨，7月份环比持平，调控刚刚开始，不能轻言放缓。”

　　他还指出，现在衡量调控结果的手段太过局限，太过于依赖国家统计局公布的统计数据。在他看来，调控还没达到目标。“特征是交易量的恢复，如果交易量还没恢复，就证明房价还需要调整，现在讲是否暂缓出新的政策，为时尚早，调控政策有一定的时滞性，请给调控一点时间。”

　　和当前很多主流经济学家的观点一致，国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为楼市调控必须坚持下去。他在接受本报记者采访时称，楼市宏观调控到现在，还没有产生副作用。中央调控房地产的目标不仅是遏制部分城市房价过快上涨，国十条中还有一个更重要的表述是要解决房价过高的问题，这就意味着房地产调控的目标不仅是抑制房价增长过快，还要使其回归合理水平，即回到大多数家庭能承受的水平上。

　　保障房建设对冲调控负效应

　　8月21日的座谈会上，李克强提出，在人口较多的城市，要大力发展公共租赁住房，缓解中等偏下收入家庭以及新就业职工、外来务工人员的住房困难，在制度设计上考虑老百姓的承受能力，逐步形成梯度消费的住房模式，实现可持续发展。

　　分析人士普遍认为，加强保障房建设也是弥补房地产投资下降的主要举措之一。国泰君安分析师孙建平曾在报告中指出，根据测算，2010 年580 万套保障房、120 万套的农村危房投资额约3500 亿元。可为房地产投资贡献10%的增长，相当于弥补调控带来的商品房投资下降10%。而由于地方与中央签订了责任书，且明确年底考核和问责，所以580 万套保障房棚户房、120 套农危房的建设将能完成，好于以往。保障房投资力度加大，将有利于控制高房价，减少来自刚性需求的恐慌性需求，有利于房价和销量上升趋势得到更好的延续。 巴曙松最近以华创证券首席经济学家的身份撰写了一份保障房建设的相关研究报告。巴曙松认为，按照2010年保障性住房建设计划以及测算，保障房将达到4700多亿的投资规模。这将使得2010年的房地产开发投资增加约18%，考虑到房地产投资在GDP中的占比的历史水平和构成，2010年保障性住房投资对GDP的拉动作用约为1.3%左右。如果考虑房地产行业对上、下游钢铁、水泥等的行业杠杆作用，那么保障性住房对GDP的贡献将会更大。

　　从这个角度讲，保障性住房的投资将为2010年下半年以及2011年中国经济在平稳回落时期发挥积极的对冲作用，也是避免宏观经济出现大幅回落的重要动力之一。

　　同样值得关注的是，如果中国的房地产市场在2010年四季度以及2011年的大部分时间处于调整状态，可能会使房地产新开工面积在一个较长时期内保持较低水平，进而使得在2012年或者以后房地产行业景气回复时，房地产的供应会显著减少，供求缺口增大，从而加大房地产价格上涨的压力，此时如果有较为充足的保障性住房供应，应当可以部分平衡这种显著的供求缺口，对冲我国房地产市场长期存在的这种强烈正反馈色彩的供求波动。

　　开发商扛不住降价的大趋势

　　作为市场分析人士，林蕾的看法带有一定的普遍性。林蕾指出，当前楼市走向最大的不确定性还是调控政策的持续性，而一旦市场获得调控将持续较长时间的信号，人们的预期反而会稳定下来。开发商该降价的就会降价，而不是一味观望，或赌博政策会转向；二手房业主也会调整其预期，适当降价出让；同时，确有需求的消费者也会进入市场而不再等待房价大跌。因为调控一旦拉长，则房价即使下跌也不会以急烈的形式出现，而是缓慢、逐步下降。

　　前述中国房地产研究会负责人指出，是否出台新的调控政策，必须在坚持现有调控政策下，再观察一段时间。继国土资源部清查囤地之后,商品房预售监管措施被迅速提上日程，而深圳在9月1日将率先执行，北京上海等城市也在酝酿该措施出台。对此，SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹直言，开发商没钱了。在租金回报率仅1%的情况下，房价想要维持住并不现实。他近日再次重申，住房价格将跌回2009年初。而按照潘石屹的预测，北京等一线城市的平均房价至少要下跌30%以上，才能回到2009年初的水平。

　　但据本报记者了解，前期一些低价开盘并获得良好销售业绩的项目已经在酝酿小幅涨价。“CPI都在涨，为什么房价不能涨。”北京一位项目负责人反诘。

　　不过，与开发商的死扛不同，多数业内专家认为，新的一轮降价潮即将到来。