上海外环写字楼成投资新宠：跨国公司 扩张带动租金强劲反弹
浦西办公楼租金涨幅两年来首次超过3%，浦东超甲级办公楼租金环比上涨6.9%
理财一周报记者/裴浩慈
在上海，写字楼“外热内冷”。
7月份，外环写字楼的销售数据远高于内环，这样的趋势一
根据搜房网数据监控中心统计数据显示，7月上海写字楼共计成交1233套，成交面积96584平方米，比上月成交套数增加了232套、成交面积下降7843平方米。
到了8月，截止8月25日，上海房地产市场全部房源共计成交14304套，成交面积1349957平方米，比上月整月成交套数少1795套、成交面积少81659平方米。
上海写字楼共计成交1072套，成交面积85809平方米，仅比7月全月成交套数少161套。
外环写字楼市场交易强劲
从7月份的统计数据就可以看出，相比“内圈”写字楼，外环的写字楼似乎更加“受宠”。
内环内成交149套、共计11534平方米，内外环间成交282套、共计25011平方米，而外环外成交似乎是其他两个环间的二三倍达到801套、共计58436平方米。其中嘉定区以21262平方米的月成交问鼎上海7月写字楼“成交之王”。
这样的趋势一直延续到8月，外环外区域是8月至统计截止日期8月25日写字楼成交最为活跃的区域，截至8月25日，外环以外区域共计成交700套、46610平方米，内环内成交301套、29895平方米，内外环间成交71套、4829平方米。
从8月至今上海各区县成交情况来看，以成交套数记，嘉定区成交279套排行第一，宝山区成交227套排行第二，杨浦区成交163套排行第三。
而在以成交面积为核算基准的基础上，嘉定区以16753平方米的月成交成绩继续蝉联上海写字楼月度成交之王，杨浦区成交14639平方米排行第二，宝山区成交13516平方米位居第三。
对于嘉定的热门，有业内人士坦言，嘉定写字楼高成交，主要是由一些改成酒店式公寓项目的成交带来，它们已经是当住宅在卖。
“土地性质还是写字楼，功能则是住宅，这是在打擦边球，酒店式公寓基本都是商业性质，不是住宅性质。这样包装后，增加了供给量，成交量也自然会有所提升。”一名业内人士告诉记者。
将商业性质的项目打包成住宅项目的面孔，这和近来频繁讨论的“商住倒挂”现象很有关联。跻身全球十大金融中心的上海，和其他入围者不相同的一点来自于上海的住宅项目价格高于商业办公项目，而按照国际惯例商业办公项目的价格应该高于同一区域的住宅。
目前全球十大金融中心的商业办公项目的价格一般为同区域住宅项目的1.5-2倍。因此开发商自然也朝着更有利可图的方向走，“写字楼改成住宅卖，卖得价格比周边住宅低，而且这种物业一般单套面积都不大，总价就低，所以能吸引一批人。”该业内人士补充道。
此外，还有分析人士表示，写字楼的成交也受了一定不正常炒作的影响。据了解，有一批小企业主在买写字楼估价的时候，或是开发商报价的时候，将价格刻意报高，以便企业可以从银行获得更高的贷款额，用于自己企业的其他运作。
除此之外，有开发商告诉理财一周报记者，“有的小企业为了标榜自己总部在上海，就在郊区租一个廉价写字楼，挂个牌子，或是一些买下写字楼的，将公司地址注册在那边，但其实买下来他们就转租出去，有一部分企业是来自江浙的服装企业，服装厂都是在萧山、杭州、苏州等地。”
“但是这并不是主流，不至于影响大局。”业内人士总结道。
10个写字楼项目即将开盘
住宅市场有“金九银十”，意味着开发商的很多楼盘选择在9、10月份开盘。对于写字楼市场来说，今年9、10月份的开盘则相对集中在10月份。
今年上海9、10两月开盘的写字楼项目有10个。这些项目包括位于黄浦区的伦达金融大厦、香港名都、雅居乐国际广场；闸北区的宝华国际广场、中环时代广场；长宁大虹桥板块的旭辉虹桥国际；徐汇区徐家汇的百丽国际广场；浦东张江的张江创业源商业中心；普陀的赢华国际广场；闵行的总部一号。
从环线位置来看，预计开盘的项目中，有40%位于内环内，50%位于中内环间。从该10个写字楼楼盘所处的商圈位置可看出，位于核心CBD的项目有3个。
其中伦达金融大厦十分具有代表意义。该项目位于外滩金融集聚带，并且是目前商圈内唯一在售的写字楼项目，项目周边商务配套非常齐全，可以近距离享受外滩滨江风光，并且毗邻国际游艇码头。周边有世界顶级奢侈品香奈尔、阿玛尼、D﹠G等开设的旗舰店，威斯汀、半岛酒店及和平饭店则更凸显外滩顶级品质的尊贵服务。
此外，高端商务游艇配置“伦达之星”号游艇，是上海唯一专为业主提供游艇服务的项目。
伦达金融大厦适合大型投行、创投、私募基金型企业入驻。整层面积1100平方米，可分割为3个单元，面积在300-400平方米。
雅居乐国际广场位于西藏中路14 号街坊，地处办公楼最为集中的人民广场区域，是一幢集商场、酒店办公楼为一体的综合性超高层建筑，建筑高度137.8 米，总建筑面积为114358平方米；塔楼共37 层，其中包括地下室三层，裙房九层。整体项目分酒店和裙房商场两部分；裙楼主要是商场、宴会厅；塔楼为酒店及其配套措施。
香港名都则紧邻豫园旅游商业区，并且东连外滩。项目规划建造有M Square(M2)大型购物商场、“香港名都”高级公寓及服务式写字楼等。写字楼项目10月现房出售。
旭辉虹桥国际和总部一号位于大虹桥辐射圈，其中旭辉虹桥国际项目为大虹桥“标杆级”商务平台， 以11栋办公楼运行模式，其中不仅有小面积独栋总部，还有区域内唯一的loft产品。
目前项目周边无在售写字楼项目，稀缺性可见一斑。而总部一号专注于总部园区，整栋出售，面积最小1150平方米。
赢华国际广场位于政府重点规划的长风生态商务区中轴位置，拥有6栋总部办公楼，是上海赢华房地产开发有限公司在大虹桥普陀长风生态商务区斥巨资打造的重点作品。
赢华国际广场仅向市场推出D、E栋商务办公楼，其他A、B、C栋将一部分自己办公使用，一部分对外租赁。
在这10个预计开盘的项目里，确定在9月开盘的项目只有1个，其余楼盘都扎堆在10月开盘。
自从今年楼市新政出台，不仅住宅市场陷入观望状态，写字楼市场在5月份的时候也受到影响，成交量出现明显下跌，之后6月以来，沪上写字楼成交量开始稳步回升。
但由于整个房产市场胶着状态并未打破，观望气氛依然浓厚，因此更多开发商更愿意继续观望。
业内有观点认为，4月份楼市新政的出台，导致开发商推迟开盘影响了资金回笼速度。
伴随着三季度即将结束，企业为了达到全年销售目标，将会开始酝酿开盘待售项目，而9、10月份无疑是选择推盘的最佳时机。
跨国公司扩张带动租金强劲反弹
上海办公楼的租赁方面，从第二季度来看，需求稳步增长。
在第二季度，由于来自国内企业和跨国公司的需求进一步增强，上海办公楼市场租金强劲反弹，浦东和浦西办公楼租金环比分别上涨4.9%和3.2%。
“浦西的很多跨国公司又开始了它们的扩张计划，市场需求增长显著，这一趋势将进一步推动浦西市场的回暖。”仲量联行上海董事总经理顾东尼表示。
市场对办公楼需求的持续增加巩固了业主在租金谈判中的主导地位，第二季度全市平均租金进一步上涨至人民币6.6元/平方米/天，较上季度上升3.9%。
在浦东，由于受到持续旺盛的需求以及各项目目前的高入驻率影响，第二季度办公楼的平均租金涨至人民币6.7元/平方米/天，环比上升4.9%。
“在浦西，得益于跨国企业租赁意愿的增强，浦西办公楼的平均租金较上季度上涨3.8%，达到人民币6.5元/平方米/天，这也是自2008年第一季度以来浦西办公楼租金涨幅首次超过3%。”顾东尼指出。
上海超甲级办公楼市场的表现再次优于普通甲级办公楼市场，浦东和浦西超甲级办公楼租金环比分别上涨6.9%和3.8%。
在浦东，除了国内公司持续的强劲需求，外资金融企业以及来自中国港澳台地区的企业也在租赁市场中表现活跃。
大华银行在陆家嘴信息中心租下5000平方米的面积，并获得大厦的标志权。一家台湾银行在震旦国际大厦租下1300平方米的办公面积以开设分行。
来自国内公司的租赁需求依然强劲，包括国内一家大型保险公司租下了金茂大厦2700平方米的面积。
浦东的21世纪大厦上季度竣工，所有面积均为业主自住用户，但也不排除未来某些业主会出租其中一些面积的可能性。
随着升级办公空间需求的出现以及更多跨国企业开始恢复扩张，浦西办公楼市场也加速复苏。
一家外国制药公司在刚刚竣工的会德丰国际广场预租了大约6000平方米的面积，他们将从目前的乙级办公楼直接升级至超甲级办公楼。
会德丰国际广场是浦西近两年来第一栋新竣工物业，租户对该物业的租赁意向相当浓厚，至本季末签约率已达到25%。
在非中央商务区甲级办公楼市场中，洲际中心和盛邦国际大厦等新竣工物业也得益于租户升级办公空间的需求，这两栋办公楼目前的入驻率已分别达到35%和60%。
国际品牌商铺需求旺盛
上海的商铺方面，由于来自国际品牌的需求保持旺盛，上海商铺市场的租赁需求在第二季度也保持强劲态势。
淮海路、外滩及国金中心商场等新兴奢侈品消费商圈在本季度迎来了包括Louis Vuitton、Zegna、Gucci、Dior、Tiffany、Hermes以及Prada在内的多家国际一线品牌的开业。其他零售商也紧随其后。
例如， ZARA的母公司、国际快速时尚消费品牌巨头Inditex Group在一些新开商场中为旗下的品牌(ZARA, Bershka, Stradivarius, Pull and Bear)开设了新店面。
德国电器零售商Media Markt确认将在淮海路开设其在上海的第一家旗舰店，面积将超过1万平方米。
优衣库南京西路旗舰店5月中旬火爆开业，开业初的几天吸引了大批客户排队等候入场。
虽然有持续旺盛需求的推动，上海优质商铺的租金在二季度表现仍较平稳，首层平均租金为人民币49.5元/平方米/天。
旺盛的需求使得上海优质商铺市场空置率进一步降至0.8%，较上季度下滑了1.1%。
下滑主要是由于淮海路一些商铺入驻率的上升，如华狮广场和无限度广场等。除了优衣库旗舰店所在的通利大厦外，第二季度没有其他优质商铺入市。
香港广场、力宝广场以及豫园豫城时尚广场这三个优质商铺项目的改造已经完成，国金中心商场也开始试运营。
包括Louis Vuitton、 Cartier、Dior以及Tiffany在内的数家品牌陆续在该商场营业，但商场的正式运营将会在今年的第四季度。
在香港广场和力宝广场内，Louis Vuitton、Ermenegildo Zegna、Coach、Tiffany、Cartier、Chaumet以及Mannings等品牌已开业，接下来的几个月内有望迎来更多品牌的入驻。
位于豫园商圈的豫城时尚广场已重新定位为时尚购物场所，Marks & Spencer、ZARA、H&M、Pull & Bear 以及Bershka等国际品牌都已确定进驻。
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