　　金碚：人们在抱怨房地产价格飙涨时，往往只看到其“高”未见其“低”。其实，高涨的地价推动商品房价格飙涨，其对应面是大量城市用地的低价或免费供应。城市用地规划的基本格局是：一方面是大量的低价或免费供地，另一方面是数量有限的高价商品房供地。大量低价格供地的成本必然主要由商品房用地的出让收入来承担，而在前者的挤压下，后者(住宅商品房用地)面积的相对份额又很少，这样的供求结构必然导致其单位价格畸高。否则，如何筹集土地开发和城市基础设施建设的资金？可见，房地产价格体系的真相是：包括低价和无偿用地在内的所有土地开发成本，都必须在相当大程度上由数量非常有限的住宅商品房用地的收入来承担。

　　从经济发展的基本要素——土地、劳动、资本、技术来看，在改革开放初期，后两者极度短缺，前两者相对丰裕。所以，最大限度发挥土地和劳动的(低成本)优势，通过对外开放和各种优惠政策，竞争和吸引资本以及技术，成为中国经济30年来取得巨大成就的“秘诀”。

　　问题是，天下没有免费的午餐，土地公有制可以人为压低土地价格，但土地供应的稀缺性不会因此而改变。要使土地真正有价值，政府必须进行基础设施建设，而这必须有资金来源。于是，向土地收费(或收税)就成为土地供应的必然制度安排。

　　既然中国大量土地是低价或无偿供应的，那么，基础设施建设的资金从哪里来？在当前，最可能高价收费的土地就是商品房用地(以及城市黄金地段的商业用地)。于是，低价土地参与的“血拼”竞争，必然以商品房用地的高价格为代价。

　　所以，中国土地价格的基本状况是：经济发展以大量土地开发供应为基础；总体上的土地低价格和弱产权；高价格的城市商品房用地，并推动房价攀高。其经济实质是：中国城市用地大部分是行政性定价(低价或零价格)，只有商品房用地等少量土地是由垄断性市场发现价格。总之，由于整个土地资源是在缺乏有效的价格发现机制的条件下形成的，所以，行政性低价和垄断性高价导致了“两重天”格局。这是一切房地产乱象的根源。

　　中国人对土地的集体渴望是一个特殊国情

　　《中国经营报》：如你所说，在行政性低价和垄断高价的作用导致的“两重天”之下，中国的房地产产生了如此的乱象。那么在中国当前的房地产市场中，土地资源又是如何配置的呢？

　　金碚：中国是一个千年农民国度，农民最大的愿望是成为“地主”。不仅是亿万百姓渴望拥有土地，而且，政府部门、企业、事业单位等，几乎无不以圈地、建园、围院、盖房、建楼为其显示性的业绩和地位标志。

　　中国各级政府和公共部门占有的土地是无偿划拨或低价占用的，而且，政府和公共部门占用土地的规模没有法律限制。因此，在中国的土地规划中，政府和公共部门(党、政、军以及“五大班子”和其下属机构等)，是极具“中国特色”和“中国规模”的土地需求者。在各类获取土地的竞争者中，它们的竞争实力是最强大的。

　　中国企业的占地需求也极为强烈。从企业经营上说，这确实是完全理性的行为。第一，土地价格低廉；第二，预期土地价格将上升；第三，土地是最好的抵押资产，中国的银行最看重的就是可抵押的不动产；第四，一旦企业经营或投资失败，土地可以成为最好的避险资产。所以，中国企业对“现金为王”的感受，不如“土地为王”更为真切。由于各地政府都希望吸引企业投资，所以，企业特别是大型企业、跨国公司，在争取土地上也具有相当强的竞争优势。

　　事业单位也是强有力的土地竞争者。他们往往可以“公益”和“民生”的理由获得有利的土地规划安排。例如，在“发展教育”的旗号下，中国各地建设起了巨大规模的高校校区。如果以校区规模和建筑设施条件为标准，中国的许多高校绝对已经成为“世界一流”，可以称为“房地产和建筑豪华型高校”。

　　《中国经营报》：目前的房地产价格上涨主要对应于城市居民的需求，按照上述逻辑，城市居民又是如何变成“地主”的呢？

　　金碚：城市居民当然也渴望成为住宅的私人业主。

　　20世纪50~80年代，中国城市居民基本上都是“无产者”。只有少数人拥有解放前遗留下来的私人房产，而且大都没有得到有效的产权保护而被他人占用。80年代以后，逐步恢复(归还)私人房产，这成为少数城市家庭(居民)成为房主(业主)的最初起点。

　　而从20世纪90年代后期(1998年)以来，实行城市住房改革，使得所有的城市家庭(居民)都有了成为业主的可能。迄今为止，时间仅仅过了12年，就发生了巨大的变迁。城市私人住房资产来源不仅大为拓宽，而且迅速形成了规模，大多数城市家庭拥有了私有产权住宅。

　　目前，除很少数房产继承者外，城市居民获得私有房产的主要方式是：

　　首先是通过“体制补贴”获得的私人住房，其中最大的部分就是以折扣价获得的“房改房”。其次是，通过“福利补贴”获得的房产。这类房产占有相当的比重，而随着政府加大保障性住房建设，通过这一方式获得的私人房产将显著增加。然后是，购买商品房。这是唯一通过完全的市场关系，并且揭示了房地产的完全价格(由市场发现价格)而形成的城市私人住房。这类房产目前在中国的整个住房市场中所占的比重并不很大，却集中了几乎所有关于房地产的社会注意力。这是因为：商品房才具有房地产的价格发现机制，因而是居民心目中真正的私人房产，据此才能成为真正的业主。换句话说，这才是真正通过市场交易获得的货真价实的私人不动产(尽管仅拥有土地使用权而没有所有权)！

　　商品房成为“百万资产拥有者”的财富孵化器

　　《中国经营报》：住房如今已经不仅仅是“居者有其屋”的问题，更大程度上成为了财产问题，该如何认识住房如今具有的这种双重性？

　　金碚：通过拥有房产而积累家庭“恒产”并获得资产收入，是中国向有产者社会转变不可抗拒的必然现象。当前所发生的房地产奇异现象，实际上是亿万城市家庭从无产家庭向有产家庭转变的“原始积累”过程和艰难“化蝶”过程的奇特表现，具有最真实的历史客观性。

　　商品房需求已经具有了强烈的双重性：改善居住和积累财富。

　　从改善居住条件来看，自从1998年实行住房制度改革以来，大多数居民居住条件显著改善。从家庭资产积累来看，中国向有产者社会转变的过程却刚刚起步。现行制度下，居民投资渠道狭窄，普通百姓缺乏通过其他方式成为有产者的途经，买房包括依靠银行贷款买房并期望房价上涨，就成为一条“致富”捷径。

　　中国现阶段的房价上涨绝不仅仅是一种虚拟或名义价格现象，而在更大程度上是从(计划经济时代的)扭曲价格(压抑价格)转变为市场经济的均衡价格的“价格发现”过程。所以，改革开放以来，拥有房产是城市百姓成为百万资产所有者最可行的途径之一。

　　例如，据保守估计，北京市常住10年以上的家庭至少80%以上已经拥有私人房产，其中大多数价值百万元以上。尽管土地在法律上仍然是国有，居民仅获得使用权，但由于这种使用权具有永久性，同所有权是十分接近的。可见，住房改革，特别是实行商品房制度，在中国私人财产关系的变迁中发生了“革命性”的作用。其民生意义并不低于农村家庭承包经营责任制及宅基地制度。

　　这就能理解，为什么工资水平如此低下的城市居民居然会有如此强大的商品房购买力？因为，许多人要的并不是“居住”而是“财产”。正因为工资水平低，不可能通过工资积累而成为百万财产拥有者，才很理性地选择通过买房而成为有产者的投资方式。

　　当然，通过购买住宅而如此迅速地成为百万资产拥有者，住房市场成为如此众多的城市百万资产拥有者的“孵化器”，是一个特殊历史时期的特殊现象。总体上说，住房(特别是商品房)对于中国城市居民家庭财产的孵化功能是非常显著的。住房改革对许多城市家庭的财富意义可能大于其他任何一项经济改革措施：在大多数城市家庭的财产结构中，房产无疑是其中最大的部分！

　　投资性需求也是一种理性选择

　　《中国经营报》：“全民买房”、“像买白菜那样买房”成为一些城市房地产市场的畸形现象，这显然是一种“非理性繁荣”。我们怎么看待这些现象以及心态背后的深层次原因？特别是，我们如何去看待这种市场心态下的房地产调控？

　　金碚：这些看似非理性行为，背后有着理性基础。不可否认的事实是：在普通城市居民所进行的各种投资活动中，购买住房无疑比其他投资(例如证券投资、银行存款等)的成功率显然更高，迄今为止，几乎很少听说有住房投资的失败者和买房吃亏的案例！

　　首先，在投资领域狭窄、投资能力有限的条件下，投资商品房往往比经营实业企业更易见效。投资房地产比其他投资活动(例如金融投资)的知识要求低，更容易为普通家庭所把握。许多中小企业主看到，如今企业经营越来越困难，不如将资金转向投资商品房更容易获利，所以，大量生产性资金也进入居民商品房市场，形成了巨大的商品房投资需求。

　　其次，现金相对贬值诱致恐慌性购房。也就是所谓的“买房抗通胀”。相对于不断上涨的资产价格，现金的购买力却在明显贬值，这促使越来越多的居民尽可能提前买房，以避免未来更大的购房困难。

　　第三，“少数人的声音往往比多数人更大”：谴责房价高的可能是愤怒的少数，而期望房价上涨反对房价下跌的可能是沉默的多数。只要中国继续向有产者社会发展的趋势不变，在(想买房的人)越来越强烈地抱怨房价太高的同时，越来越多(拥有住房和已购买住房特别是已贷款购房)的人将加入希望房价上涨的行列(当然，也都知道房价暴涨也决不是好事)。政府的政策必须通盘考虑各类人复杂的利益诉求。

　　第四，调控房价的政策几次事与愿违，根本原因是，将中国房地产类比于其他市场经济国家的情况，以“强堵”为手段，往往弄错了着力方向。

　　例如，加税，本意是降低购房愿望，而实际上是加大成本，结果反而推高房价；减少或限制商品房土地供应，本意是降低商品房市场热度，而实际上是减少供应，推高价格。还有，希望通过加大经济适用房建设来调控房地产市场。其效果不可乐观。因为，很难做到公平合理地分配经济适用房，防止其中的腐败和管理低效率。特别是，购买了经济适用房的家庭并不会消除购买商品房的意愿，除非这个家庭永远处于“低收入”状况。

　　许多低收入家庭(例如从高校毕业就业不久的年轻家庭)其实只是过渡性的低收入家庭。而有的低收入家庭则只是“统计上的”低收入，例如从富裕家庭独立门户的小家庭，即使家中住房宽裕，仍然可以属于“低收入无房户家庭”。

　　中国社会如今正在越过曾经历时30年的居民资产结构“断层”时期，迅速转变为有产者社会，突出表现之一就是房地产需求的“井喷”和商品房价格的暴涨(很大程度上是急速地“价格发现”).

　　房地产调控：不能在泼洗澡水时把孩子也倒掉

　　《中国经营报》：如你所说，房地产乱象是中国社会巨变中所不得不经历的阵痛，然而，在当下以及未来的社会历史条件下，种种房地产乱象亦必须加以明晰和解决，在你看来，政府调控房价的思路和政策该如何选择？

　　金碚：政府调控房价的思路和政策必须十分慎重、因势利导，绝不能在泼洗澡水时把孩子也一同倒掉！

　　第一，政府行为必须理性化。一个没有坚持利益中性的政府所管理的房地产市场，是难以保持有序、健康和稳定增长的。必须从法律上和制度上明确各级政府在房地产市场中的角色定位，可以做什么，不可以做什么，必须承担什么责任，受谁的约束和监督？理想的要求是：政府应成为房地产市场利益中性的“裁判员”，而不能成为逐利者。

　　第二，从长期看，应将保护房产价值作为国家保卫私人财产的重要责任之一，这是政府重要的民生责任和宪法责任。房产损失，包括价格大幅下跌，意味着居民最重要财产的贬值。而且，房地产是最重要的金融抵押资产，房地产贬值将严重危及金融安全。因此，维护房地产价格的长期稳定和适度上升，是政府宏观经济政策的重要目标之一。当然，这并不排除当部分城市房价过高或上涨过快时，政府应采取抑制房价的政策，但其根本目的并不是要将房价压低到让所有的人都买得起房，而是要保证房地产价格长期稳定地适度上升的正常走势不至被短期内的过快上涨而扰乱。

　　第三，深刻反思土地供应的规划原则和价格体制。无偿用地、低价格用地和高价格用地，应有合理的比例，符合公平原则，平衡好三者间的利益关系。商品房承担过高政策性成本(政府出让土地的价格和各种税费)的状况应改变；无偿用地须受严格的法律限制。

　　第四，应限制外国公民和公司购买中国住宅房产。在现阶段，我国居民的工薪收入显著低于发达国家，如果让外资无限制地竞争我国的住宅房地产，对中国居民是极不公平的。

　　第五，必须有应对房地产价格剧烈波动的政策预案。中国房地产价格尽管总趋势会逐步上升，但只有遭遇过价格明显下跌的经历，才能使中国居民破除房地产价格只会涨不会跌的幻觉而成熟起来。但是，房价大幅下跌的代价是巨大的。政府必须有充分的思想准备和政策预案，应对可能发生的房价剧跌导致的危机和社会抱怨。

　　第六，影响房地产价格变动的既有短期因素，也有长期因素。调控房地产价格的政策只应采取以短期政策为主的方式，例如，信贷政策、货币政策、土地供应量等，而不应贸然采取激烈的长期性政策，例如强烈地变动税收制度、产权制度以及政府管制政策等。因为，用激烈变动长期政策(制度)的方式应对短期价格波动，其效果是难以预料的，副作用是很大的。所以，基本制度和长期政策不应作为调节价格的手段。只有可预期的长期制度和长期政策，才会有稳定的市场秩序和行为，形成和保持健康的市场表现。

　　第七，对放弃房地产拥有权(不买房也没有私人房产)的城市居民给予必要补偿。

　　第八，关注房地产投资可能产生的财富分配不公平现象。只要制度和政策稳定和可预见，避免频繁大幅变动、过度投机和垄断权力操纵，保持居民房产分配的相对公平是完全可以实现的。房地产财富分配结构的相对公平，有可能成为缓解社会收入和财富分配不公平的一个积极因素，成为中国“人民经济”财富结构的显著特征之一(具有较高的私人房产拥有率).

　　第九，特别要着力培育租房市场，因为，租房市场是真正直接关系低收入者(租户)利益的市场。当前我国房租价格偏低(租-售价格比低)似乎“不合理”，其实是对社会公平相对有利的现象，这实际上是业主对租户的补贴。在目前我国收入分配很不公平的条件下，保持租金价格偏低具有重要的社会福利意义(政府也应提供更多的廉租房)。因此，对于拥有多套住房的限制和征税必须科学、适度。因为，“羊毛出在羊身上”，限制可出租房源的供应必然会提高其价格；而对出租房征税，归根结底是要由租户承担的。当然，对出租者的过高收入应进行必要的税收调节，但也必须考虑其对租金价格的影响。

　　必须承认，中国在向有产者社会转轨中，社会价值体系正处于从“艰苦奋斗”阶段到“追求财富”阶段，进而向“社会参与”阶段过渡时期，与任何伟大的革命一样，既然在此过程中享有了巨大的财富红利，也不可避免地要经历社会巨变和新社会分娩的阵痛。从这一意义上说，当前的房地产乱象是历史进步的代价，前进的道路充满荆棘，难免经受痛苦。因此，我们一方面要积极评价十几年来房地产业发展的巨大成就；另一方面，政府和社会必须有承受历史阵痛的心理准备和政策储备。

(责任编辑：李瑞)