广州：促销力度加大 开发商保守定价

　　在亚运会的直接影响下，今年广州的楼市节奏有别以往，8月这个传统淡季已经形成一个推盘高峰，与之相对应，8月的销售量也出现了明显回升，连带总体楼价也出现一定程度的上涨。但开发商还难以安枕，今年上半年批准预售的商品住宅只有2.63万套，这是2001年以来的第三个低 点。以至于在楼市强力调控面前，广州楼价依旧坚挺，未来几个月供应会继续增加，楼价会走向何方？

　　开发商发力 成交量明显回升

　　官方网签的数据显示，今年8月1日至8月29日，广州十区二县一手住宅成交面积为62.8万平方米，与7月同期相比大涨近五成。这也是近4个月来成交面积首次重上60万平方米关口，成交套数为6056套，与7月同期相比大涨55.5%，成交面积接近4月开始的调控前。

　　与此同时，开发商的信心似乎也同样高涨。8月最后一天，广州举行的一场土地拍卖会上成绩出乎意料的好。此次广州土地拍卖是广州下半年土地出让的“第一拍”，广州房管局相关负责人私下表示，这在一定程度上起着风向标的作用，起码显示了开发商对后市的信心。当天拍卖的三个项目中，两个番禺项目受到热烈追捧，其中收回重拍的2007年番禺地王，最终成交价达到23.8亿元，3年时间，该项目地价上涨了近8亿元，显示开发商对后市看好。经纬行研究中心主任曾英杰表示：这会在一定程度上影响消费者的心态。最近两个月市场的成交量一直呈一个小幅回升的态势，加上番禺高地价地块的出炉，将会导致不少原本观望的消费者加快入市的步伐。

　　开发商的发力不仅仅体现在土地市场，在推盘力度上也是不遗余力。据经纬行研究数据显示，8月十区楼盘广告见报个数为44个，比上月增加了11个，广告费用为3611万元，环比上涨56.93%。

　　对于8月楼市复苏，经纬行认为还不能轻下定论。曾英杰认为，8月整体市场成交量回升明显。其中，成交量上涨主要是十区两市多个热点楼盘的旧盘新推，之前几期产品已积累了一定的客户资源，再加上价格基本稳定，符合消费者预期，因而吸引了大部分买家入场；此外，由于新政后数月里市场成交均比较淡静，为了达到销售目标，部分开发商加大了降价促销的力度，而个别楼盘因降价幅度较大，成交量回升明显。

　　从8月市场的大背景来看，中心区域楼盘价格基本企稳，个别小幅下降，周边区域则优惠促销活动持续，但全市成交价却呈现小幅上涨趋势，最关键原因在于区域的结构性成交。7月成交中占主导的是郊区的低价盘，均价主力段在6000~8000元/平方米，但8月热销楼盘突出特点是性价比高，主力多是产品素质较好，但价格相对合理的楼盘，因此全市均价小幅上涨是顺理成章。

　　未来供应充足

　　开发商发力促销也是不得已的事情，中地行传播事业部副总监陈扬认为，部分开发商放缓了上市进度，是由于4月新政的影响；而10月、11月亚运会召开，又导致住宅申请预售许可暂停。开发商延后的货量，或者提前的货量都将在八九月大量推售。因此往年9月才开始发力的黄金时节提前到了8月，8月份广州住宅新增货量达6765套，较7月同期大幅增加78.5%。

　　供应大增对开发商而言却未必是好事。今年上半年，调控政策密集出台，广州楼市成交量快速萎缩，官方数据显示，上半年广州市十区新建商品住宅网上签约套数22094套，面积为245.52万平方米，同比下降均超过50%；成交金额317亿元，同比减少33.9%；成交均价则同比上升39.3%。

　　之所以上半年量跌价升，与供应量密切相关。从2009年初开始，广州的供应量一直呈下跌的趋势。今年上半年，广州市十区批准预售商品住宅26339套，同比减少14.1%；面积294万平方米，同比减少12.5%，是2001年以来第三低。7月初，有地产研究机构预计这一状况在下半年会被打破，下半年新增供应量将达3.7万套，如果预计准确，这将比上半年的供应增加四成多。截至8月29日，广州全市未售货量达到61037套，未售面积为770.7万平方米，有研究机构表示，如果再考虑亚运城首期近3000套的供应，未来两月有意推盘的项目数可能接近1万套。

　　开发商从“利润率”转向“周转率”

　　开发商的销售压力正在增加。8月的销售情况也可见一斑，经纬行的研究显示，从今年8月成交排行前十名的项目来看，成交量的回升主要是因为旧盘新推项目加大了推货力度，且近半项目楼价有所下调，或者就是较低价位项目。由此可见，目前消费者入市态度依然谨慎。

　　尽管由于供求原因，调控以来广州的楼价一直变动不大，但开发商的心情也是经历了几起几落。研究一下开发商的应对策略，可以更好地判断未来走势。我们不妨看看一个实例——万科的天河御品。

　　项目所在地白云区京溪路几年前还是广州的市郊，但由于城市扩展迅速，区域配套已经逐步完善。医院、学校、地铁几近齐备，但总体而言房地产供应尚未饱和。而万科一直以“高资产周转率”为发展追求，调控开始后，万科总公司对分公司的考核也由“利润率”转向“周转率”，因此这一项目也可以反映调控对广州楼市的影响。

　　这个项目是万科收购所得，该地块是由新恒基集团在2003年以1.47亿元的价格竞得，折合楼面价约1182元/平方米。万科收购该项目时，有几栋楼宇已接近封顶。今年年初，万科宣布将为此支付6.6亿元地价款。折算下来，万科收购该项目的单价为5593元/平方米。

　　业内人士都认为万科在该项目捡了个大便宜，果然，今年3月初万科开盘该项目的均价为1.5万元/平方米。其实万科这个定价也不无道理，年初京溪路周边的云景花园，二手楼价也高达1.1万到1.4万元。万科开盘时扣除一定折扣后，成交价也就在1.4万元/平方米左右，只比周边二手价高10%~15%。有地产研究机构认为，这样的定价其实倾向于保守，进取的开发商定价通常会比二手价高20%以上。

　　果然，保守的开盘价让万科在3月初就售出了推盘量的8成。这个时候调控不期而至，起初，万科对于调控没有更多的应对，天河御品5月网签的销售均价还是达到了14593元/平方米。但销量下降，让项目决定推出部分特价房试探市场。6月初，万科推出了四五十套毛坯房，单价在10800元/平方米。万科对此的解释是，这些项目都是格局不好、朝向一般的项目。在这些特价房影响下，6月天河御品的签约均价下跌至12610元/平方米。降价让天河御品的销量有所恢复，代理公司表示这些特价房当天就销售一空。从7月开始，天河御品的销售价格就一直维持在高位，截至9月1日，该项目签约均价为14241元/平方米。

　　未来两月，该区域将有两三个项目面市，届时面对竞争，万科会否再推特价，我们拭目以待。