借道平安信托平安物业投资收益率底线9%？(组图)

     黄嵋 深圳报道

　　《保险资金投资不动产暂行办法》（下称“《办法》”）使保险资金不动产投资进入实际操作阶段。而此前，各保险公司早已招兵买马，做足了准备。

　　内地保险集团中率先获得信托牌照的中国平安（601318.SH，2318.HK），凭借旗下 平安信托，试水不动产投资已多年。

　　知情人士介绍，平安信托旗下不动产投资业务有两个部门，一是物业投资部，一是基建投资部。

　　其中，“物业投资部主要负责两类项目，一类是为集团服务，购买一、二线城市的商业物业；另一类是与金地、绿树等合作，发行信托计划为住宅建设提供资金，这是作为信托公司的主营业务。”平安信托一位内部人士称。

　　公开信息显示，截至2008年4月，中国平安直接或间接持有物业管理公司2家，房地产投资公司4家、物业出租公司2家。这包括，深圳市平安物业设施管理有限公司（间接持有99.88%，物业管理）、福州平安房地产有限公司（间接持有74.25%，房地产投资）、深圳市平安置业投资有限公司（间接持有99.8%，房地产投资），深圳市中信城市广场投资有限公司（直接持有99%，房地产投资）、玉溪平安置业（间接持有80%，物业出租）等。其中，深圳平安置业为平安信托全资持有。

　　本次《办法》规定，险资不可以投资开发或销售商业住宅，因此保险资金投资将主要进入前述第一类业务。平安信托内部人士介绍，第一类业务以前主要以自有资金投资。

　　“我们主要投资三类项目，写字楼、酒店和商场。近一两年来，我们倾向于投资写字楼，因为管理方便。”前述平安信托内部人士称。

　　平安信托投资的写字楼，包括位于北京的世纪财富中心、平安国际金融中心等。“平安各省分公司的办公楼也属于这一范围，有相当的自用比例。”平安集团一位内部人士称。

　　平安信托投资的商场包括广州、汕头等地易初莲花，北京两家华联店，南宁、荆州等地的沃尔玛广场，及深圳中信广场等。

　　其中，易初莲花店的交易时间为2005年，交易总价在2亿元左右，属售后返租项目，资金来源于信托计划，年收益率8%-9%；北京两家华联店的交易时间均在2006年，交易总价分别为3.45亿和5.85亿，北京华联签订了20年的固定租约，预计年收益率9%左右。

　　平安信托投资的酒店包括北京华夏宾馆项目和快捷酒店项目等。

　　其中，北京上地快捷酒店项目交易时间为2007年，作价1.35亿元，税后回报率约14%；2008年投资北京东直门假日快捷酒店项目，项目总投资约3.35亿元，平安购入股权及债权价1.45亿元，税前回报率近11%。

　　这两处快捷酒店均引入洲际酒店管理公司管理。“平安有自己的物业管理团队，负责写字楼、商场等的招租、物业管理，而酒店的管理则更倾向于引入专业团队。”平安信托某内部人士称。

　　“平安信托主要是买入楼盘，再将其租出去。对于整体承租的情况，也可能买卖和租赁的合约是同时开始商议的。”前述人士称。

　　平安物业投资涉及的区域包括北京、上海、深圳、广州、汕头、成都、荆州等多个城市，已由一线城市扩张到二、三线城市。

　　平安信托物业投资部的部分投资经由平安置业完成。“但团队还是物业投资部这个团队，平安置业仅仅是一个平台。”平安信托某内部人士称。

　　“《办法》出台后，唯一的改变只是资金渠道拓宽了，可以使用保险资金了。”平安信托内部人士称。

　　一位中国平安人士透露，集团近期也对物业投资的定价、收益率等做出了一些要求。

　　比如，投资持有型经营性物业投资，成熟物业上一财政年度的净经营收入除以项目投资估值应不低于7.5%；培育期的物业，经营后第4个财务年度的净经营收入除以项目投资估值应不低于7.5%；已竣工并具备交付条件的物业，项目投资估值不高于认可评估值的85%，未竣工物业估值占比更低；在投资时未来租赁对象或销售对象已事先明确且信用风险可控时，可酌情放宽。

　　在投资基准收益率方面，以保险资金投资的项目，年均股息收益率不低于5%；税后投资收益率不低于9%。

　　整体来看，持有型物业类板块的长期目标配置比例为16%，动态下限比例为10%，上限为30%，基准收益率为9%。