不要对商用地产过于迷恋

　　9月5日，险资拓宽投资渠道的两个关键性细则亮相：《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》。

　　研读条款不难看出，不动产投资办法主要是针对商用房地产，尤其是直接投资非自用的房地产，因为商业住宅目前不准投资、基础设施类不动产此前已经有专门的办法且本次不予调整、不动产金融产品的投资规则尚待另行制定、自用房地产不是本办法的重点、对政策性住房没有明确提及；股权投资办法对险资开禁的是私募股权，即产业处于成长期、成熟期或者是战略新型产业，或者具有明确的上市意向及较高的并购价值，换言之，就是排除了普通行业尚处于孵化期或初创阶段的企业。

　　当前保险资金进一步拓宽投资渠道的重要因素之一，就是传统债券和股票渠道出现了债券收益率持续走低、股市收益率大起大落的问题，所以需要继续寻找收益率“足够高、足够长、足够稳”的投资渠道来补充，商用房地产和私募股权具备这样的潜质。这两类工具的共同特点就是有可能提供较高的长期收益率，但流动性差，这与保险资金尤其是寿险的长期负债是天然的搭档。但是，这两个渠道既可短炒，亦能长投，投资理念至关重要。

　　从国际上来看，即便在英美成熟国家，保险公司也并非都购买投资性房地产，开展此业务的公司占比也不是很高。比如美国寿险公司通用账户中房地产投资的平均比例从2001年以来一直在1%以下，在英国伦敦交易所上市的43家保险公司中2004年以来只有10家持有投资性房地产，其中单个公司占比最高的年份也没有超过10%。这说明投资性房地产不是一家保险公司投资的必备资产。

　　以我国当前的房地产热度和世界经验来看，各大保险公司的内控机制将把实际投资规模在初期压得更小。有研究数据表明，世界上正常的房租回报率一般是7%；如果房价一直跌的话，房租回报率就偏高，比如日本、德国的房租回报率都在10%以上；如果存在泡沫就偏低，比如香港在1997年泡沫最严重的时候房租回报率是2%左右。我国现在的住宅房租回报率是3%左右，商用房可能高一点，但还低于历史均值。此时，如果我们仅迷恋过去三五年的暴涨，而忘掉了过去30年、50年甚至300年的历史规律的话，我们暴富的欲望就可能变希望、希望变失望、失望变绝望，也不符合保险公司长期机构投资者的美名。

　　如果说上市的股票和企业债券是保险公司手上的短剑，可以任意挥舞，那么房地产和私募股权就是两把长缨，一定要在充分广阔的空间中去发挥，才能显示其威力。因此，在房地产和私募股权投资初期，恐怕保险公司不会过于激进，只有看得见相当确定的房租、分红收益率才投资，而不要迷恋房价暴涨和上市造富。

　　作者系对外经济贸易大学保险学院副教授