楼市回暖言之尚早

　　　部分项目热卖与多数楼盘滞销并存 供求逆转与后续调控双杀预期高悬

　　　调控 重在落实老政策 新招暂难出手

　　　4月调控新政以来，中央政府一再表态调控房价的决心，希望能通过改变预期的方式在短期内遏止住房价的上涨。但8月以来的量价齐升使市场再度进入深度

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　　　陈国强表示，如果量价上涨未来持续出现，调控政策势必会进一步收紧，而收紧将很可能从采取强有力的措施保障前期调控政策的执行入手。

　　　世联地产研究总监王海斌也认为，成交量持续上升一部分原因便是部分调控政策执行不力，使得新政效力大打折扣。

　　　在深圳水榭春天项目销售现场，几家银行对90平方米以下首套房贷执行首付两成的政策，还纷纷推出利率优惠，大多数银行都表示首套房按揭利率可以低至7.1折。有些银行还推出了购买理财产品，对房贷利率优惠至7折的活动。而即便是多套房贷，深圳不少银行也可曲线放行，投资客也采用与亲人“联合署名”，冒充首套房贷，不仅可以获得两成首付，还可享受7折优惠。

　　　业内人士表示，目前选择松动的银行还只是少数，但如果房地产市场成交量持续不景气，未来这些零星的松动行为就有可能成为行业普遍现象。此外，由于房地产传统“金九银十”销售旺季到来，部分银行也选择降价以迎接刚性需求的释放。

　　　而对于“二次调控”会否很快来临，世联研究部认为，现在谈出台新调控政策为时尚早，原因有二：一是新政的初衷是“遏制房价过快上涨”，8月楼市反弹主要是成交量的反弹，楼市价格并没有出现普遍上涨和快速上涨的现象；二是8月楼市反弹是刚需主导，刚需并不是楼市调控的对象。

　　　世联地产同时表示，虽然目前不必担心政府的“二次调控”，但并不意味着成交量可以持续增长、价格可以实现普遍的回升和快速的上涨。这是因为这一轮楼市的反弹是由刚需所主导，而刚需的价格弹性较大，当价格涨幅超过一定幅度时会促使刚需再次陷入观望。

　　　中金公司也认为，为了保持稳定的经济增长，并且考虑到未来供应量将会增加，政府难以出台更多、更严格的中长期有效的地产政策，政策的主要目标将依然是预期调控以及此前暂时性的需求遏制政策的加紧。

　　　热销 成交回到调控前 趋势尚待确认

　　　深圳新房成交量上周（9月6日至12日，下同）突破1000套，创下近5个月成交量新高，深圳新房的成交量已连续4周保持800套以上，基本恢复到楼市调控前的水平。

　　　北京的成交数据也已接近2009年市场最火热时期。上周北京期房住宅签约3596套，同比上涨38.5%，环比上涨93.5%；成交均价18161元/平方米，同比上涨41.8%，环比下降9.0%。除经济适用房、限价房外的住宅总成交为2403套，环比上涨21.4%，比8月同期上涨175.9%；高达343套的日均成交已超过市场最红火的3月日均成交量。与商品房类似，北京二手房数据也在上周继续上涨，成交3610套，环比上涨4%，而价格更是在新政以后首次出现环比上涨。

　　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周上海商品住宅成交面积为25.6万平方米，比前周上涨6%，连续两周维持在20万平方米以上。这是自8月份以来的持续第6周大幅上升，已接近新政前的周成交水平。

　　　与此同时，全国土地市场也快速升温，成交总价连续走高，销声匿迹了几个月的“地王”在各地频频出现。

　　　种种迹象使得部分人士认为房地产市场回暖了，但一些业内人士指出，分析具体项目的成交数据便可以看出，市场回暖的迹象依然不明显，在部分项目热销的同时，不少项目也在遭遇冷遇。

　　　以北京为例，多数热销楼盘均位于郊区，价格相对不高，且开盘均价低于预期甚至低于周边二手房，城区的高价楼盘销量则并不乐观。

　　　根据北京中原的统计，新政后北京预售的项目合计约85个，总供应房源合计30214套，而截至9月12日签约总数为14625套，签约率为48.4%，签约率依然比较低。9月的前12天，85个项目总签约为1377套，大部分签约量依然集中在低价盘，签约超过30套的8个项目中，除莱圳家园成交均价在20695元每平米外，其他的7个项目成交均价均低于2万元。

　　　北京大学房地产研究所所长陈国强指出，现在判断房地产市场已回暖为时尚早，目前成交量的大幅反弹只是短期行为，主要是部分新开楼盘、远郊楼盘等新入市项目以价换量所带来的，而部分项目的热销是同多数楼盘的滞销并存的，未来量价齐升的趋势是否能够持续还面临不确定性。

　　　9月刚刚过去半个月的时间，但随着刚需的匆忙入场和部分投资客的卷土重来，“金九银十”显现出“开门红”迹象，一线城市部分楼盘再次出现“日光盘”以及开盘前彻夜排队的现象。

　　　业内人士则认为，在调控尚未放松的背景下，此时判断市场回暖为时过早，即使所谓的“真回暖”出现，但真回暖很有可能导致更严厉的调控，导致真回暖变为假回暖。同时，未来随着供应量的逐步放大，楼市供应将逐步从偏紧转为宽松，甚至逐步变为供过于求，导致房价从中期看具有涨幅回落甚至下跌的可能性。

　　　未来 供需有可能逆转 房价或将走低

　　　决定房价最终走势的依然是供需情况，而未来供应量逐步放大的趋势也使得业内认为不仅房价的快速上涨难以出现，甚至可能迎来下降。

　　　世联数据平台统计显示，楼市未来供应量或将大幅增加，2010年1-8月全国房地产开发企业完成住宅投资同比增长33.9%，相对于去年同期10.9%的增幅，足足高出20个百分点，其中北京更是高达70.6%。正因为如此，8月北京楼市量价的同比增幅均要低于沪深穗三个城市。

　　　同时，今年1-8月房屋施工面积同比增长29.1%，而去年同期仅增长13.5%；加上2010年全国建设580万套保障房，这也将解决部分刚需的住房问题。

　　　根据统计局的数据，截至2010年8月末，全国商品房住宅销售面积同比上升4.1%，商品房住宅竣工面积上升8.8%，尽管各方所期盼的竣工面积大幅上升尚未到来，但从目前不足60%的销售面积与新开工面积之比来看，明后年的供给量会显著增加。

　　　也有业内人士指出，结合开发商新开工增长走势和半年报中对下半年的供货预期，新增供应将在未来两个月间大量入市，供应将逐步从偏紧转为宽松，甚至逐步进入供过于求，导致房价从中期看具有涨幅回落甚至下跌的可能性。

　　　目前，深圳市场虽然出现回暖迹象，但后市也面临较大的供应压力。克而瑞统计数据显示，预计深圳9月份新房推盘量为126万平方米，10月将在124万平方米左右，至年底大约将有314万平方米的新增供应。而8月深圳新房推盘面积只有22万平方米。

　　　北京方面，截至9月13日，新建商品房可售房屋套数达到112312套，创造了年内最高。其中，住宅套数达62935套。存量房可售房源套数达到33663套。其中，可售住宅达到32953套。

　　　北京中原认为，按照目前的施工面积及新开工面积计算，下半年特别是4季度将迎来明显的新增供应，而在今年的金九银十，北京可能有超过80个项目开盘，大量的供应加上还有收紧可能的政策，今年的楼市不仅没有回暖可能，甚至下调的幅度还有非常大的空间。

　　　陈国强表示，对于开发商而言，除了要对政策有一个清醒的判断之外，开发商也面临很多压力：年底供应量上升所带来的去库存压力、年底冲业绩压力、资金回笼压力，因此未来出现降价、让利的可能性很大。

　　　二三线城市 活跃与分化

　　　进入“金九银十”以后，二三线城市的楼市成交量总体仍维持上涨，但也出现了分化。业内人士指出，随着开发商加大推盘力度以及需求逐步释放，二三线城市的成交量仍会保持活跃。

　　　总体上涨中有所分化

　　　二三线城市9月份以来成交量总体呈现上涨态势，但也开始出现分化。

　　　中国指数研究院统计显示，9月第二周，大连、海南、厦门等城市的成交量均有明显上升。其中，上升幅度较大的城市是大连和海口，周销售面积分别达到7.35万平方米和1.7万平方米，环比9月第一周上升了89.30%和64.65%。厦门、温州、扬州等城市周销售面积的环比增幅在20%以上。重庆、青岛、合肥等地的成交面积则出现了环比下滑。重庆周销售面积为43.92万平方米，环比第一周下降了13.63%；青岛和合肥的周销售面积分别为18.4万平方米和14.98万平方米，环比下降了29.11%和25.76%。此外，东莞、贵阳等地的成交面积也出现了回调。

　　　“总体而言，进入金九银十的传统销售旺季后，成交量仍继续维持在高位水平。”国金证券研究员曹旭特指出，除了销售旺季的带动外，受调控压抑积累了一定量的刚性需求，而前期部分开发商降价热销使市场对房价下降预期收窄，引发刚性需求释放和一些投资性需求进场。此外，由于通胀预期再次出现，房地产的保值增值属性也开始吸引投资者入场。

　　　在成交价格上，杭州、武汉等地在9月第二周经历了“量价齐升”，住宅的成交均价分别为24810元/平方米和6182元/平方米，分别环比上涨28.04%和1.66%。重庆则经历了“量缩价跌”，不仅成交面积环比下降了近14%，成交均价也环比下跌了7.79%，达到6014元/平方米。

　　　后期供应蓄势待发

　　　进入传统销售旺季后，不少开发商开始加大推盘力度，市场供给有所提升。

　　　数据显示，9月份以来，武汉有50余个楼盘计划推出新房源，首周内已有23个项目取得预售许可证，这一数量相当于7月、8月的总和。

　　　杭州主城区在9月第二周共有5个项目取得预售证，其中三个为纯住宅项目，总计批准上市套数1406套，批准上市面积达到14.91万平方米。在住宅项目中，位于下城区的万家星城项目，共批准228套，批准面积2.09万平方米，拟售均价21260元/平方米。

　　　业内人士指出，在一线城市房价大幅上涨后，很多地产商已经把目光转向二三线城市，竞争程度日趋激烈。一些二三线城市的房价并没有受到调控的影响，反而有所上扬，在市场趋于饱和时需要警惕风险。

　　　再调控利剑高悬 地产股难言转势

　　　市场预期如果房地产投资保持超预期增速，而在销售的带动下房价出现短暂的大幅反弹，则未来可能引发更严厉的调控措施。从地产股表现看，申万地产指数8月下跌1.95%，而同期A股涨幅为1.58%。我们认为，在房地产数据持续向好，调控政策基调不变的情况下，制约地产股上涨的因素将持续存在。

　　　地产股难言转机

　　　从8月房地产市场成交看，楼市销售从低谷中走出，并在当月最后两周创下近4个月来的周成交高点，预期在9月份还将有所提升，而土地购置继续保持较高增速。这显示出当前的投资活动依然活跃，并未出现之前预期的大幅下滑。但地产股并未延续7月的估值修复行情，8月走势可谓是平盘震荡。基本面的好转为何没有推动地产股走出泥潭？

　　　我们认为，这跟市场预期有关。如果房地产价格出现大幅反弹，则会引发新一轮的、更严厉的调控。虽然目前政策的稳定基调被市场接受，但如果没有达到调控目的，悬在地产股头上的利剑不会自动消失。

　　　从估值的角度看，8月份地产股整体PNAV（股价对净资产价值）折价15%，依然处于历史较低水平。按照2010年中报算，申万地产股整体PB（市净率）为2.8倍，比今年7月的2.4倍有所反弹。从大盘整体看，除了银行、地产，其余板块的估值都有抬高。相比于前几个月，房地产面临的政策环境已稍显缓和，而目前房地产数据的持续向上并没有获得市场的认同，主要源于市场对调控后续政策的担忧。如果房地产投资和销售数据持续转变，未来房价反弹幅度较大，则将引发更严厉的调控手段，届时将对地产股形成直接打压。

　　　我们认为，近期地产股仍不具备较好的投资机会，三季度，经济下滑的幅度正在收缓，而房地产也将从上半年的非正常调控中逐步走向正常化，三四季度超出市场预期的东西可能不多。

　　　房价可能稳中有降

　　　从8月份70个大中城市房价环比涨幅看，连续两个月持平，虽然房价上涨的态势已得到遏制，但房价趋势性下跌的概率较小。除了有经济基本面的支撑外，被压抑的需求蠢蠢欲动也将是推动未来房价上涨的动力。

　　　经过4个多月的消化，投资需求基本受到挤压，而自住和改善需求不可能长期自我抑制。我们认为，在9月份开发商大规模推出新盘的带动下，房地产成交将更为活跃，不排除一线城市重新出现房价阶段性大幅反弹的可能，届时也可能是政策进一步收紧之时。我们预计房价有可能在今年年底至明年年初出现稳中有降的情况。

　　　展望未来几个月的投资，同比增速可能缩小，但环比可能保持较高增速，全年地产投资增速有望在30%左右，而销售在未来几个月要高于4-6月的平均水平，预计全年地产销售增速同比将为-10%，地产股的机会可能在明年出现。