楼市回暖走向高潮 调控新政可能10月出台

　　敏感的“金九银十”楼市还有些虚实难辨，购房者的担忧情绪正愈加浓厚。16日，在新政后北京首个大规模房展会上，记者了解到，相当一部分纯新盘和老项目后期的均价都出现不同程度的涨幅。业内人士预测，部分一线城市楼市量价齐升的态势可能在“金九银十”期间得以延续。

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　　2010北京秋季房地产展示交易会于9月16日正式拉开帷幕。据主办方介绍，本届秋季房展同去年比，在参展开发企业数量、参展项目数量、总展出面积三个方面创下新高。然而，记者在现场发现，这些“新高”背后的热闹与大多数普通购房者无关。

　　在随机采访的20多位参会的购房者中，只有五位表示“很可能会购买”。其他受访者普遍反映，来了房展会才知道“自己只能看看热闹”。

　　“房价高得太离谱，我去年3月在丰台区看了一套房子每平方米大概13000元，当时儿子的工作还没有最后落实，就没急着买房，今年来看，同样的房子每平方米涨了1万多元呀！”来自长春的王先生高声感叹说，半个多月来一直在为刚刚参加工作的儿子买房，“但总价合适的，不是太远就是太旧，位置合适的又太贵，我和孩子的妈妈都是工薪阶层，按照这样的价格，要想给儿子买一套房子不知要攒到什么时候。”王先生略带苦涩地笑着。

　　接受记者采访的人中，有一半左右都是来为儿女看房的父母们，来自东北的一对父母也是为孩子来看房，“北京是首都嘛，比咱们地方的房子贵可以理解，但5环外的房子均价都2万多实在承受不起，如果能恢复到去年5月的水平还勉强可以接受。”有人当场算了一笔账：就算孩子比较能干，每年能赚十万块，但即使这样不吃不喝十年也买不起五环外的一套两居室。

　　记者注意到，在现场一些表示无能力购买的购房者还时常会受到销售人员们的背后奚落。一位年轻男子满脸歉意地拒绝了推介后，销售人员不满地嘟囔说“南四环里的房子三万还嫌贵哪”，一副买不起就别来看的轻蔑表情。

　　“现在一线城市住宅的均价水平，已经不是普通老百姓尤其是工薪阶层所能参与的游戏了。”美联物业全国研究中心主任徐枫对《经济参考报》记者说。

　　有消息称，此次房展会上那些尚未入市的纯新盘将普遍低于同一区域在售项目的均价。但中国铁建青秀城、万科红等项目的销售人员普遍表示，将依据周边同质楼盘的价格进行定价。位于三环外的某“纯新盘”的销售人员说，虽然目前还未确定均价，但均价大致在3万左右，并私下建议说最好能找内部人士，否则买到的几率很小。链家地产一位置业顾问16日告诉《经济参考报》，该楼盘附近的二手房成交价大致在每平方米19000元到每平方米25000元。

　　资料显示，本次展会上北京本埠共有30余个老项目后期参展，占比近8成。其中既有二环的项目如前门前，也有中粮万科长阳半岛等五环外项目。一位购房者有些不满地说，老项目后期比以前的均价要高，“有个项目两期间隔不到三个月，每平方米的均价贵了3000多元”。

　　徐枫表示，相当一部分从事房地产研究的人士都觉得价格系统比较复杂，要考虑诸多因素才能使定价相对科学。但对开发商来说，操作是很简单的，只需要参照市场同质楼盘的价位确定一个基准点，然后在确定基准点的基础上，根据楼盘所处区位、户型等因素进行相应调整即可，有的可能还会兼顾一些高开低走、低开高走、平走等策略，很大程度上纯属一种市场技巧。

　　回暖　低调的量价齐升

　　北京楼市的挤出效应使北京居民的置业半径迅速外扩。记者在展会现场看到，宏强水木清华项目的沙盘前就挤满了参展的购房者。销售人员告诉记者，这个项目在河北固安，虽然该项目为典型的学区房，但每平方米5000元到6000元的价格还是吸引了40%左右的北京购房者。

　　销售人员告诉记者，在河北廊坊、张家口等地的新开盘项目中有80%左右的购房者都来自北京，“北京的房价一直那么贵，很多人无力支付只能选择在河北、天津等地购房。”

　　正如人们感觉的那样，一线城市量价齐升的态势正趋于稳固。刚刚过去的8月份，北京、上海、深圳等地住宅市场均呈现量价齐升的态势。

　　北京市交易管理网和北京美联市场研究中心的统计数据显示，剔除经济适用房和两限房后，北京8月一手住宅市场共成交5511套，环比分别增长14.5%，成交均价18519元/平方米，环比增长6.8%。在上海，8月本市一手商品住宅共成交13198套，环比分别提高了17.4%。

　　美联物业一份最新的研究报告认为，8月，政策的出台与成交的回升呈先后交替出现。从8月初的成交攀升遇上之后出台的三套房停贷政策，到之后国家领导人两次提及继续落实调控政策，再到最近的成交回暖面临预售款监管政策，政府与市场各方的博弈贯穿着8月一整个月。不过被挤压多时的购房者需求在8月已难以再选择等待，在开发商小额优惠的诱惑下，终于出现松动。

　　虽然在徐枫看来，这还只是“低调的量价齐升”，但购房者普遍担心这种势头会在九、十月份得到进一步加强。对此，徐枫认为，是否“金九银十”还要看一个城市的一手房和二手房所占的市场份额，在四个一线城市中，北京、上海一手房市场份额基本达到了50%，也因此很可能迎来量价齐升的“金九银十”。

　　不仅如此，“还有可能将投机的氛围带动起来，出现一些天花板似的成交。”徐枫表示，北京、上海等地很可能出现过亿的一次性成交和整栋物业成交现象，虽然不一定都是短期炒作，但对市场的带动作用将很明显，会把价格推高，继而将自住客卷入其中，随后便可能出现投资客带动自住客的回暖走势。

　　调控　楼市新政可能10月出台

　　自从4月份的调控政策出台以来，开发商和政策之间的博弈就未曾间断。随着“金九银十”传统销售旺季的到来，楼市量价的细微涨幅可能成为撬动后续政策的“阿基米德杠杆”。

　　美联全国研究中心的分析报告认为，在目前的市场局势下，房价和成交量应该“夹着尾巴做人”，这种低调的反弹可能招致第二轮政策更快到来。徐枫认为，一旦一线城市楼市持续回暖，预计最快今年10月会再有新政出台。

　　中国房地产学会副会长陈国强在接受《经济参考报》记者采访时说，如果是以价格的适度回调为前提，换取成交量的持续增长，这是政策部门和消费者都乐意看到的结果，开发商也可能把存货变为现金，出台更严厉新政的可能性不大；如果成交量恢复之后，开发商再提价，导致量价相互跟涨，则会迎来新的调控措施。

　　陈国强认为，房产税等税收方面的政策、对企业融资的限制措施、对企业土地增值税的清算清缴等政策都有可能出台，对于已经出台的政策可能会加大执行力度，提出具体的执行要求。

　　徐枫说，政府的调控更加多元化，但最关键的还是要控制开发商的现金流，政府在这方面的作为可以很多，就看有没有决心。尤其是土地增值税清算如果执行到位的话，大多数开发商的资金链都会很紧张，因为只有万科等一些大的开发商在财务上有土地增值税的拨备。

　　瑞士信贷9月13日发布的研究报告预计，中国政府将出台同时针对开发商和购房者的紧缩信贷政策，以遏制“金九银十”潜在的房价上涨。美联物业(深圳)市场研究部最新的分析认为，CPI指数继续攀升，8月份已升至3.50%，控制通胀将成为四季度政府经济工作的主要议题，银行信贷预期会继续收紧。

　　除了信贷的收紧，加强预售款监管也正成为地方政府的调控手段。据了解，北京市有望于近日出台关于商品房预售资金监督管理的暂行办法，核心是“预售资金将由购房人直接存入监管账户，房企不能直接收存”，而浙江省将于10月1日起，对预售资金使用实行封闭式管理，银行将根据项目节点完工证明，分批次向开发商支付资金。

　　陈国强说，预售款监管更加严格，将对开发商的资金状况和现金流产生较大影响，从而间接影响企业的经营策略。