来源：中国经营报
作者：张明
犹如近日的天气，一场秋雨过后出现的“回暖”显然打乱了楼市的步伐。
70余个大中城市房价震荡向上，成交量全面上扬，土地市场上的“地王”又适时来凑热闹。
今年四月以来“史上最严厉的调控”失效了吗？二次调控政策会否出台？这成为困扰包括政府、开发商、
回暖潮
“从8月20号开盘，我们的优惠促销政策只持续了三天就中止了，而现在300多套房源只剩下不到50套，接下来可能会有一定的提价。”9月15日，成都南部新城一项目现场，销售人员对《中国经营报》记者说。显然，他们充满了涨价预期。
而杭州、武汉、重庆、广州等地进入9月中旬后日渐增多的“日光盘”和排队潮更应证了“金九银十”的到来。
9月10日，国家统计局公布最新数据，8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0%，房价环比继续基本持平。全国商品房销售面积较上年同比下降10.1%，但较7月份增加6.5%，商品房销售额比7月也高出近15%。此外，包括全国房地产开发投资、商品住宅投资、土地购置面积等在内的多项数据都比7月有不同程度的上涨。
“很多开发商在对后市并不很乐观的前提下8月份就加紧推盘，仅成都当月的供应量就超过了100万平方米，持续出现的成交量上涨分流了9、10月份的销售压力，开发商有理由对未来有所期待。”在成都天爱地产顾问机构总经理何欣看来，近段市场持续在回暖，原因有几个：一个是前段时期的观望客户、刚需入市，对成交量有很大推动；其次是开发商在价格方面优惠力度加大；再次，供应量的加大会直接导致成交量上扬。
在售楼部现场，记者发现，持有“现在不买，又怕错过买房时机”心态的购房者并不在少数。楼市宏观调控“屡调屡涨”的历史让他们有理由担心。
难道此轮以“限贷”为核心的调整真的失效了么？
治标不治本
日前，国家统计局局长马建堂在达沃斯论坛上表示，就目前中国经济增长的情况和调整的艰难性，房地产市场的调整要花两三年的时间慢慢做。
因此，一切的结论都为时过早。也许回暖现象的背后，只是调控再次给了市场一次解脱的机会。
事实上在“新国十条”出台之初，就有开发商向记者表示，此轮调控是行“堵”拒“疏”、治标不治本的做法。
“楼市最大的问题还是在供应量上，如果有效地增加供应，需求量得到满足、市场竞争更充分过后，市场自然就回归理性，房价也会很理性。”御风行地产营销公司总经理兰飞如是总结调控的效力。
这一观点也得到了包括万科、保利、龙湖等地产巨头的认同。“情况虽有所好转，但还不是涨价的时候，我们坚持的还是快速销售。”保利地产一位营销经理表示。
“提前到来的回暖将让秋交会感到尴尬。”在尺度兴业地产总经理尹平看来，8月的放量入市和成交量上涨已经为秋交会做了提前分流泄洪，“避免了秋交会价格战的同时，也分流了刚性需求的量。”
中国指数研究院副院长陈晟认为：“今年的金九银十相对于2009年，只能算是镀金、镀银。今年与去年相比，同比多半是下降的。但从环比看虽然有所回升，‘最坏的时候已经过去’。”在陈晟看来，如果开发上一味追求涨价，恐怕事态还会有所反复，“10月份之后，甚至就在‘金九银十’期间，房价就会进入下行趋势，至少是持平。”
世联地产研究发现，8月各大城市楼市的成交都是以90平方米左右的中小户型为主，置业群体多位于30~40岁的年龄段，“属典型的自住型需求”，这一波的市场回暖不能简单认为楼市已进入上升通道。
何欣认为，此轮调控的目的本来就有诸多疑问。“抑制部分地区房价过快上涨的短期目的达到了，但多大幅度的上涨算过快上涨，政策本身没有明确。”
这也是此轮调控诸多争议中的焦点。
十字路口
争议声中，北京、上海这些原本被视为重点调控对象的城市涨声一片，背后的信号意味强烈：一线城市尚且如此，二三线城市上涨更加理所当然。
开发商果真在与政策的“对抗”中赢了？
“这轮调控并没有真正的赢家。”在四川天则经济研究所所长吴祥云看来，虽然房价上涨的态势已得到遏制，但房价趋势性下跌的概率较小。除了有经济基本面的支撑外，被压抑的需求蠢蠢欲动也将是推动未来房价上涨的动力。“8月份的统计数据和9月份延续上涨的态势表明，房地产调控还需要进一步完善与更加严格的执行监管，以及其他政策的配合。”
事实上，从8月中下旬开始，一系列对开发商不利的消息已经在市场上蔓延。
在广东和山东开始执行预售资金的监管之后，北京市等地也开始酝酿商品房预售资金的监督管理办法。之后，市场又传出包括农行、建行在内的多家银行均接到监管层口头通知，暂停发放房地产贷款的消息。而后，更为严厉的贷款收紧及可能启动物业税、房产税等传言又纷沓而至。
事实上，截至记者发稿时，相关各部门均陆续否认有进一步的调控政策出台。唯一不确定的是央行何时加息。
“收紧开发贷和控制预售金只能让开发商更加难以启动新项目，从而导致供应紧张。”何欣认为，遏制供应同样会强化后期市场反弹的预期，而加息已经在历次调控中被证实了是把双刃剑。
在多家房地产机构看来，经过4个多月的楼市消化，投资需求受到挤压，而自住和改善需求不可能长期自我抑制。“在9月份开发商大规模推出新盘的带动下，房地产成交将更为活跃，不排除一线城市重新出现房价阶段性大幅反弹的可能，届时也可能是政策进一步收紧之时，即使是继续坚持调控，预计房价有可能在今年年底至明年年初出现稳中有降的情况。”
“此时如果再加码调控，难免有些纠枉过正。”吴祥云认为，今年对房地产的调控很可能会影响到明年的经济增长任务，“毕竟眼下，房地产仍是中国经济增长的支柱产业，在这两个月的供应增加下，房地产投资也呈现同比10%的负增长。”
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