拿地门槛越来越高 浙商北上陷有地没钱困境

　　“这片地有700多亩，如果愿意出8000万元，那你们可以占到36%左右的股份。以后拿地、追加投资要花钱，都是大家按照股份比例分摊。或者你们也可以以购置或租用我们在总部基地的首期写字楼的形式来合作，周边写字楼平均售价大概在1.8万元/平方米，我们这个楼是已经建好的商业综合楼，有1.1万平方米，你们有诚意要的话可以以1.7万元/平方米的价格整售，总价1.87亿元左右。”9月15日，沈先生指着北京丰台区世界公园附近的一片待开发的建设用地说。

　　沈先生来自浙江的一个民间组织。不久前，他来京操盘这个总部基地项目。令他发愁的是，筹建项目公司所需的2.2亿元注册资本金还没有着落，接下来拿地还要另外支付数十个亿。沈先生说：“地块是工业用地，规划开发成独栋式写字楼。我们已经和丰台区签订了框架合作协议，拿地一般是没有问题的，就是招拍挂程序还是要走一下。”

　　丰台区今年正在酝酿实施总部基地东扩计划，开发北京西南地区最大的待开发高新技术产业用地。丰台科技园与总部基地今年6月刚刚签署战略合作框架协议。东扩后的总部基地建筑体量将由300万平方米增至800万平方米。东扩的总投资约达300多亿元，预计5至8年完成。

　　该基地计划在今年底完成征地拆迁，启动基础设施建设，实现土地供应。在2012年底实现部分民营企业进驻，2015年将基本完成建设并投入使用。

　　在东扩计划中，单独开辟出了一片“总部民营区”，满足民营企业商务办公、技术研发、人才培育等需求。沈先生的项目主打的正式民营企业总部需求。

　　沈所操盘的700亩地，是南城行动计划中的一小部分，不过，找钱才是他最关心的事情，尽管丰台区政府已经承诺，对他们的项目将从政策、土地、发展资金等方面进行保障，解决民营企业融资贷款等方面的问题，并将设立民营企业总部发展专项资金，建立财政扶持机制，依托与各大银行建立战略合作，建立金融信贷支持机制。

　　“他们的愿望是用小钱撬动大钱，而我要解决的是燃眉之急。大头肯定是要我们出，不然丰台科技园为什么给我这个项目？就是看中浙江民间雄厚的民营资本。”沈先生表示，“不是我不肯动用银行的贷款，也不是政府给钱我不要，确实我们只有这个办法。中小企业不像中海、绿地这些公司买块地花几十亿轻轻松松，也不像科技园这样的国有企业，借钱容易。以前房地产开发公司很多都是空手套白狼起家的，现在门槛越抬越高，那种做法已经行不通了。”

　　“我们没赶上好时候。”沈先生表示，“拿地是去年开始管得严起来的，建筑施工这块和预售资金是最近这段时间宏观调控以后才听说，都要管起来。”

　　沈先生举例说：“我现在这个项目想要去和银行贷款，我就先要去办很多手续，把前期的一些证件拿到手。最逃不过去的是一个土地证。这就需要你先把土地出让金全额交齐。以前土地出让金一般可以我自己出一半，我拿土地出让协议把这块地抵押给银行贷到另一半。现在不行，全部要开发商自有资金。拿一块地，动不动就是几十亿，小开发商哪里有这么多钱？所以最近一两年，很多地段好一点的项目，来来去去就是那么几家公司在拍，大家人头都很熟的。”

　　记者初步估算，该宗地块面积约47万平方米，假设平均容积率为1.5，总建筑面积约70万平方米。该地块用地性质虽为工业用地，但同一般的工业地块有所不同，最终将打造成独栋的总部办公楼，因此其地价应当介于工业用地和办公用地之间，更接近于办公用地价格。假设最终出让的平均楼面地价为3000元/平方米（2007年地价约为2250元/平方米），则该地块光拿地就需约20亿元资金，即使一级开发公司转二级开发有抵扣一部分成本的便利，其投入也将远高于注册资本所需的2.2亿元。

　　“我们现在是首期融资，以后拿地各家股东按比例出资，就不再增加股份。”沈先生说，他们自己则是以已经建好的写字楼入股，占项目公司85%左右股份，如果投资方愿意收购一部分他们的股权也可以，“我们的合作方式很灵活。”

　　“以后最先要解决的是拿地的钱从哪儿来，剩下的建筑施工和预售，谁也不知道将来政策怎么样。”他表示，项目投资额几十个亿，本来按照原来的政策，对开发商的自有资金要求不是那么高，二级市场拿地之前可以贷款，地价款等预售资金上来以后慢慢还，施工单位又可以垫资，等项目竣工一部分以后一起结算，这样只需要数千万便可撬动起一个项目，而这也是业内通常的做法。

　　“这也不稀奇，总部基地这个价值几十亿元的项目，当初开发商自己只花了几十万元就撬动起来了，此外都是花的银行贷款。”沈先生说。

　　他表示，以前开发商主要依赖银行信贷。不过最近一段时间，银行贷款审核越来越严格，尤其是初次进入北京、又是初次进入房地产业的民营中小企业。由于宏观调控，一些大的民营房地产企业都不得不借助于其他渠道找钱，信贷一途对于民营中小企业来说就更难。“现在不光信贷难，信托也难了。由银行操作的房地产信托融资产品，就是所谓银信合作，大都已经叫停，信托公司的集合信托产品利率高涨，市面上信托融资的年利率有的已经达到17%了。”不仅如此，信托公司的房地产融资项目也要求四证齐全、项目资本金到位35%，大多数信托公司对于房地产项目的要求提高，也是“挑挑拣拣”。沈先生表示，“也有听说黑石、美林等海外基金进入国内的房地产市场，不过听说他们的条件也比较苛刻，短期回报率要求也很高，有的还有对赌协议，不敢贸然合作。”