来源：齐鲁周刊
新政实施5个月后，房地产市场的“金九银十”如期而至。与去年相比，这个“金九银十”显然存在着很多不确定因素，且不说成交量的巨大下滑，单是停发三套房房贷、严厉打击炒房以及新一轮政策调控等消息的甚嚣尘上，就让济南楼市的“金九银十”变得扑朔迷离。
新政
□本刊记者 丁爱波
“市场还可能进入一场‘拉锯战’，大的转折应该不会出现”
“我已经得了‘看房综合症’，现在一听到手机响，就紧张，怕又是中介打来催着看房买房。”济南看房族封先生一脸疲惫地告诉《齐鲁周刊》记者。
从2008年大学毕业至今，封先生的看房史已有两年之久，“从25岁看到27岁，房价从五千涨到九千，我都怀疑是不是自己把房子给看涨了。”
封先生的看房经历正好处在济南房价快速上涨时期，他2008年7月份毕业，2008年的“金九银十”因为金融风暴，楼市表现低迷。当时因为家里承诺给20万的首付款，封先生并没有觉得买房是一件多么紧迫的事情。但也就是在2008年金九银十刚过，济南楼市迎来了一轮前所未有的狂飙突进。
“我总以为那个价格太离谱，总以为它会降下来，可直到现在，新政调控了近5个月，尽管成交量比去年明显下滑，但价格还一直在涨，为什么？”封先生的疑问代表了绝大多数楼市观望者的心态。
量跌价升，这便是这座二线城市在调控之后给出的一份“坚挺”答卷。丽丰地产咨询在2010年济南房地产市场半年报中表示，2010年，济南房地产市场上半年商品住宅成交量 6904套，成交面积 71万平方米，降幅为54％，主要由于总供应量减少和新政出台，导致成交量下降。
从近几个月销量看，济南新建商品房5月成交1679套，6月1274套，7月一举飙升至1770套，8月成交1600套左右。而价格方面，据一家地产机构的统计，从4月到现在，房价仍以每月100元左右的价格继续上涨，尽管涨幅在逐渐减小，但上涨势头并未改变。
一个对封先生利好的消息是，为了迎接“金九银十”，济南已有相当一部分楼盘开始打折。据记者调查统计，8月下旬济南楼市共有46家楼盘正在进行打折促销，这比7月中旬增加了 25家，比8月初增加了12家，其中恒大地产 8．5折开盘，创下济南楼市打折之最。而在8月份打折促销的楼盘中，多数楼盘的折扣力度已较7月有所减弱，目前多为9．8折、9．9折。
出乎意料的是，除了住宅项目，一些公寓、商铺、写字楼、别墅等也全面加入到打折行列，打折风已全面蔓延。
记者了解到，省城东部一楼盘在八月初推出300多套房源，由于单价较前期下降了1000多元，开盘一下子就成交了200多套。而在东部以低价入市的恒大名都，也取得了较好的销售业绩。因此，这类楼盘才是成交量上升的主要推动力。
反观一些价格没动的老楼盘，则基本没什么销售业绩。南部一楼盘价格一直没变，8月上半月才成交了10多套。而同在附近的一楼盘开盘取得较好的成交业绩后，将单价上调了500元，结果导致8月份的成交量随之暴跌。
“开发商其实也在观望市场，试探市场。”世联怡高济南市场部的梁经理这样对《齐鲁周刊》记者说，下半年市场房源增多，楼盘之间的竞争会加大。同时，部分购房者毕竟还是要买房，“因此接下来市场还可能进入一场‘拉锯战’，大的转折应该不会出现。”
一项来自济南房地产专业网站的调查，也似乎印证了市民目前的普遍心态。截至上周五18时10分，55．6％的受访者认为新政下楼市将不会迎来“金九银十”，认为市场刚性需求强劲，“金九银十”会如期到来的占40．7％，“不好说”的占3．7％在影响“金九银十”的因素中，48．1％的人选择了“房价”，25．9％的人选择“供需状况”，22．2％的人选择“国家宏观调控政策”，选择“开发商优惠促销手段”的仅占3．7％而对“金九银十”期间是否会买房的问题，57．7％的人选择了“不会”，23．1％的人选择“不一定”，选择“会”的只占19．2％。
“‘博弈’了两年，耗不起，也耗不过，就目前看房价极可能还要涨”
济南某开发商告诉《齐鲁周刊》记者，新政出台之后的近5个月里，大多数项目的销售受到较大的影响，销量大幅减少，半年任务踉跄完成，而目前稍微转好，成交量有小幅攀升，对开发商来说，形势好不容易转好了一些，确保总销售金额是第一要务。
而对于目前的折扣力度减轻或是个别的均价上涨情况，业内人士认为并不能说明开发商在试探涨价，开发商当然希望房价能够涨上去，然而在国家调控未止，各方继续博弈，观望情绪浓厚的情况下，想要明目张胆的把价格涨上去恐怕还需要勇气。
一位资深地产人士认为，在成交均价下降的带动下，市场成交量会转暖回升，同时随着下半年市场潜在供应量的上市，市场成交量会出现持续上涨，成交价格也有望出现平稳上涨。在政策的不确定性和市场风险的双重作用下，未来市场的竞争将更加激烈。对于需要快速回笼资金的部分开发商来说，可能会采取降低预期售价的方式，大量同质产品共同推向市场将加快市场走向明朗化。
一直在观望的市民陈先生告诉记者，最近经常收到楼盘促销的短信，有时一天四五条，“感觉在这场拉锯战里，开发商有些着急了，可看媒体的报道，感觉房价并没有多少变化，有的甚至还在小幅上涨，不知道是不是该再等等。”
记者采访发现，从4月中旬楼市调控以来，济南房地产市场一直较低迷，买卖双方持续观望，销量同比大幅下降的同时，房价却依然在小幅上涨，这让不少购房者有些不知所措。
据记者了解，与国家出台楼市调控政策之前相比，济南楼市的多个楼盘出现销售阻力，尤其是一些房价冲高的中高档房源，别墅受影响较小。上周济南市共成交商品房535套，环比前一周减少了120套，跌幅达18．3％，其中住宅350套，环比前一周减少了152套，下跌约30％。
成交量下降，与其对应的应该是房价下跌，然而市场却没有按照正常的规律前进。据了解，一些楼盘正在酝酿涨价，北部一家楼盘售楼人员表示，他们的楼盘每平方米大约要涨50元，而南部一家楼盘因为别墅产品稀缺，区域配套趋于完善，也正在酝酿涨价，据称，每平方米至少要涨千元以上。
一个值得注意的信息是，目前济南市新建住宅房源的供应量并没大幅增加，且分布也极不平衡，其中历下区和市中区居多，都在14万平方米左右，历城、天桥等区域的可售房源总量不多。市内五区之外，章丘和长清总可售房源总体量为14．2万平方米。目前，济南楼市仅有万达广场、海尔绿城全运村、银丰花园、阳光100、保利花园、外海蝶泉山庄、名士豪庭、鲁能领秀城、凯旋新城、绿地泉景、中海奥龙观邸等十几个楼盘有房源在售，还有一些楼盘正在蓄客当中，房源还未进入市场。
“九、十月份济南楼市或会出现放量的情况，有很大一部分是高端产品，根据目前的楼市状况，房价下降的可能是存在的，但降幅不会很大。”业内人士分析，济南的供需关系还存在矛盾，但随着调控政策力度不断加大，开发商采取促销，加快回收资金的可能性也在加大。降价的可能性是比较大的。
一些市场人士认为，新政调控四个月以来，一些刚性需求的购房者逐渐认可政策规定，而看到房价也并未出现真正下降，观望情绪已经“放松”。
这种“放松”恐怕在很大程度上也是出于无奈。“我现在不期望金九银十能出现多大的优惠空间。好吧，开发商赢了，我准备出手了，跟他们‘博弈’了两年，我耗不起，也耗不过了，就目前看房价极有可能还要涨，买房这件事快把我给逼疯了。”有着两年“观望史”的封先生这样对《齐鲁周刊》记者说。
下一轮调控，新一轮迷惘？
一些开发商看来，在这场三方博弈中，他们也并不是“赢了”，而是不得不“从了”。
在新政调控5个月之后，连一向力挺房价的华远总裁任志强也少见地向台下数百开发商发出呼吁：配合政府的调控，主动将房价降下来。他甚至开玩笑说：“我都‘从了’，你们也‘从了’吧。”SOHO中国董事长潘石屹也表示，在目前租金回报率仅1％的情况下，房价想要维持住并不现实，今后一个时期，不少开发商将面临资金紧张问题，从加速资金回笼避免出现资金链断裂这个角度出发，“房价要跌”。
事实上，连这些地产大腕也都看不清目前中国房地产市场的走向。新一轮“铺天盖地”的不确定性消息让房产产业链中的所有人都无所适从。8月23日，中国住房贷款第一大银行中国建设银行董事长郭树清透露，建行已对第三套及以上购房贷款实行了“暂停发放”的措施，但对二手房贷比例在扩大。
此前，8月12日，中国房协副会长朱中一在博鳌论坛上发表演讲时表示，中房协7月份多次向国务院有关部门建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。朱中一“有板有眼”的讲话使得之前对“第二轮调控”的猜测感到有点“真”的意味。
虽然地产界的“任大炮”力劝开发商“从了”，据一些数据显示，各地楼市均有反弹迹象。国务院副总理李克强在8月13日和8月21日，两次重复强调要继续落实房地产政策调控，坚持抑制投机炒作行为。这两次讲话，被媒体称为目前房地产市场的一针“清醒剂”，这使得被炒作的纷纷扰扰的“第二轮调控说”，蒙上一层迷雾重重的阴影。
一系列信息让对抱有房地产调控不会持续太久、下半年房价可能回调甚至出现报复性上涨心态的部分开发商来说，这无疑是一个明显的心理打击。一些对形势有清醒判断的开发商，顺应形势对所售房屋价格作出适当调整，通过调低开盘价格、加大打折力度推动销售，不失为明智之举。
“打折楼盘的增多，也说明前期打折力度较大的楼盘掀起了销售小高潮，在业界已产生了明显效仿、跟风效应。此外，打折盘较此前明显增多，也与传统的销售旺季即将到来有关。”济南知名房产专家赵鲁梁告诉《齐鲁周刊》记者，即将到来的9月和10月是不少行业的传统销售旺季，被业内称为“金九银十”，往年这两个月的房地产成交量在全年销售中一直占有较大比重，任何一家开发商都不会轻易放过。
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