地方楼市调控“税法儿”分歧

　　针对房地产交易环节的地方版税改开始伺机而动。

　　近日，重庆市财政局公布一项购房补助政策，表示符合补助条件的购房者最高可获得地方财政多达住房总价30%的补助，此举被业内人士认为可能将进一步推高房价，是一项“刺激政策”。

　　而几乎与此同时，上海财政局

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　　显然，地方政府不同“税法儿”的背后，是对于楼市“回暖”后调控政策的走向的判断分歧。

　　激进方 购房退税刺激需求

　　重庆针对主城区首次按揭购房者实施财政补助政策，被看做是在大力调控楼市之时出台的“另类”政策。

　　按照重庆财政局公布的方式，重庆市民享受按揭购房财政补助，必须同时满足五个条件：一是要在2008年12月1日以后签订正式购房合同；二是要在主城十区买房；三是要首次购买住房（含改善型住房）；四是要以按揭方式支付房款；五是要在主城十区所在地区缴纳个税。

　　重庆市财政局公布的补助方式和计算方式显示：以符合补助条件的购房者为例，月薪5000元，购买的住房价为100万元，一个补助年度之内缴纳个税3900元，该年度可得到1560元的补助。理论上累计可获得的最高补助是房价的30%，即30万元。

　　“购房退税”历来被认做是楼市低迷时期的“拉动”性政策。在我国始于1998年上海应对亚洲金融危机导致楼市低迷而出台的刺激政策。此后，在2008年前后，成都、重庆等地都纷纷以“购房退税”作为楼市的“强心针”。

　　然而，2009年，楼市的突然反转，各地的“购房退税”陆续被中央政府叫停。此次，重庆政府“不合时宜”地让其“复出”，意欲何为？

　　重庆市财政局税政处处长瞿定祥表示，该项政策主要是重庆为了引进高端人才推出的一项优惠政策，与“刺激”无关。而在重庆市房管局看来，抑制投资性需求仍是重庆当下调控的主流，“购房退税”只是重庆实施多层次住房政策的手段之一，早在2010年5月，重庆市出台的楼市调控“渝十条”中就提到“对在重庆市主城区首次购买住房并以按揭方式支付，同时在主城区缴纳个人所得税的购房产权人实行财政补助。”

　　但市场显然放大了“购房退税”对房地产市场的影响。中秋之前的几个交易日，重庆本地地产股的逆势上涨再度证实了购房退税的利好性。

　　在东方证券房地产分析师王树娟看来，在调控房价过快上涨的背景下，这项政策无疑是在鼓励购房、抬高房价。

　　不过，重庆容磁地产总经理王雪松显然更为保守。在他看来，购房退税与4月份出台的“国十条”并没有直接冲突，“从购房者一方来看，推动房价上涨的主力不在刚性需求这一块，而是投资、投机性购房。购房退税针对的是刚需，而‘国十条’要抑制的是投资。”

　　　“虽然近几个月重庆楼市成交一直不错，但是细细分析可以发现，刚需其实有限，投资性购房的比例有所上升。出台如此重大的刺激政策，首先可能是政府对楼市预期判断并不乐观，再有就是土地市场在接下来可能会有较大的推售动作。”王雪松分析说，“从今年重庆土地市场的成交来看，目前来说并不理想，特别是4~8月份。出台这样的刺激政策，开发商就会看好市场预期，必然就会推动土地市场的成交情况。”

　　不过，重庆当地开发商普遍认为，如果国家接下来有严厉的楼市调控政策出台，不排除这次重庆的购房退税也会被临时叫停。“在楼市有不同程度回暖的背景下，这个政策存在一定风险。”

　　保守方 收紧优惠抑制需求

　　然而，重庆的激进对于至今仍未公布“4月新政”地方细则的上海来说，并不适用。就在外界传言上海和重庆将成为首批房产税试点城市的当口，上海也开始表明自己的态度。

　　近日，上海市财政局转发财政部等《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，明确对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房者收紧了契税优惠政策。购房人首次购买90平方米及以下的普通住房，可享受税率为1％的契税优惠，“但共同购买人已有购房记录的将执行1.5%的税率”。

　　值得注意的是，上海市财政局早在今年6月29日就已经转发了财政部于3月9日下发的《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》。从通知下发到转发，再到对外公布，经历了近半年时间，显得姗姗来迟。

　　契税优惠与购房退税一样被认做是楼市低迷期的“刺激政策”。2008年楼市进入冰冻期之后，各地为了刺激成交量，纷纷调低购房契税税率，甚至实施零契税。当年11月，财政部、国家税务总局追认了各地的优惠政策。

　　在各种措施的刺激下，中国楼市在2009年走出了一波史无前例的大牛市行情。救市效果达到后，零契税优惠政策功成身退，但国家普惠的税率优惠依然保留。然而，2010年，在“4月新政”前夕，财政部、国家税务总局发出通知，对国家层面的契税优惠开始收窄。

　　然而，上海却选择了在“4月新政”执行近半年，楼市经历了一波低谷后又开始回暖的当口公布了上海的调控“新政”。

　　有关机构统计显示，8月上海楼市的成交量和均价都大幅上升，已经接近“4月新政”前水平，而9月上海楼市成交量继续走高，土地拍卖也渐露峥嵘。

　　“楼市是否已经真正回暖，以及是否会让前期调控功亏一篑的疑问下，上海出台包括收紧契税优惠、严控销售申报制度等政策，实际上是表明一种姿态。”在大虹地产上海公司总经理杨志成看来，从各方的迹象来看，上海都是“4月新政”抑制房价过快上涨的重点城市，如今上海楼市在调控后逐步回暖，上海政府显然希望冷却逐步回暖的市场。“在采用房贷等政策抑制投资性需求的同时，再调整契税优惠范围对刚需进行抑制，上海政府显然不希望上海再次成为房价飞涨的出头鸟。”他说。

　　调控纵深 方向求解

　　在重庆和上海对后市走向一松一紧的政策试探时，更多的地方政府充当了看客。

　　“对于眼下的回暖，各方都比较警惕。”成都市政府一位房地产政策研究人士告诉《中国经营报》记者，如果成交量的回暖并没有刺激房价的过快走高，那么各地很有可能只是延续前期的调控，而如果房价随成交量回暖过快走高，那么不排除中央乃至地方进行“二次调控”的可能性。在他看来，重庆的松和上海的紧都有楼市的地方特性，“这个特性就是针对房地产调控的系列政策是否完善，重庆的调控层次感更强，因此敢于松”。

　　在杨志成看来，上海和重庆的两种态度实际上代表了各地方政府对“二次调控”的分歧。

　　“由于各地在刚性需求和投资性需求的构成上不同，上海代表的房价一线城市，显然是要延续中央从紧抑制的姿态；而以重庆为代表的房价二线城市更希望延续当前的回暖。”

　　不过在不少开发商看来，各地方政府之间虽然存在一定分歧，不过一致的基调是希望房价维持稳定的状态，这也是开发商乐意看到的。

　　“金九银十的热销之后，我们也希望看到一个稳定的政策环境，对后市开发进行合理的安排，既不能因紧弦而悲观，也不能因松弦而乐观。”招商地产研究部陈炼如是表示。