来源：经济观察网
经济观察报 记者 贾华杰 席斯
“明代张居正从提出清丈全国土地到实施基本完成，也就是两年多的时间，而我从2003年接到房地产税任务时是满头黑发，七年过去了，我头发基本上全白了。”在9月17日-18日召开在中国土地税费金改革国际研讨会上，深圳市国土房产评估发
这场会议由国土资源部调控与监测司和中国土地勘测规划院举办，会议旨在为房地产税改革厘定政策思路，与会者68人，国土部、税务系统共34名官员与会。
会上，杭州、深圳城市相关官员分享他们的设计和成果，并表示他们城市已具备房产税试点的条件，而多位政策制定者参会的目的之一在于为房地产税改革厘定政策思路。
本报记者从北京市地税局获得的消息是，房产税试点最快年底公布，明年正式实转。
房产税冲刺
9月17日-18日召开在中国土地税费金改革国际研讨会上，与会者一致认为，部分城市推出房产税的条件已经成熟。与此同时，房产税在国庆前后出台的消息开始传出。
对此，北京市地税局回应经济观察报，“房产税确实要试点，但最快得年底公布，明年开始试行。”
房产税最早提出在1986年，当时国务院发布暂行条例，规定在城市、县城、建制镇和工矿区针对营业性用房征收，而居民住宅到目前为止没有征收保有环节的房地产税。
2003年前后，中央文件确立了中国房地产税收制度需要改革。那一年，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六省市开始进行物业税“空转”。
2004年，土地政策开始推行“招拍挂”政策，对土地一次性征收“土地拍卖出让金”，土地出让金成为地方政府主要财政依靠，物业税的开征将与一次性征收“土地拍卖出让金”形成冲突，之后“物业税”很少被提起。
今年4月17日，国务院发布的新版国十条中，“物业税”称谓也没有出现，转而与1986年出台的“房产税”暂行条例衔接，这份旨在调控房价的文件提到，要加快研究制定“引导个人合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策”。
8月24日，发改委财政金融司司长徐林表示，我国将推进房产税改革。“这个税种我们一直在进行研究，它的开征也可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。”
在9月17日这次会议上，国土资源部胡存智指出，土地税费金制度承载着复杂的经济社会关系，是促进资源合理利用、调节土地经济社会关系最直接、最有力、最重要的杠杆。
会上，国土部资产处处长雷爱先也表示，房地产税的要义在不动产的保有环节将现有的房产税和城镇土地使用税合并为统一的房地产税，实现简化税种，彻底改变目前房地产税税制流通环节极重、保有环节极轻的现状。
业内人士普遍认为，此次房产税的呼声加大与最近一段时间部分城市出现量价齐升有很大关系，但地产商并不认账，9月20日，SOHO中国有限公司的董事长潘石屹说，“近两天各种房地产调控的谣言满天飞。我告诉记者要有自己理性的判断，不要跟风。”
深杭或率先试点
深圳、杭州被认为是房地产税可能最先试点的城市。其被纳入试点的理由是两个地方房地产评税技术标准基本成熟。
房地产税改革可分三个阶段，从2004年到2005年是起步阶段，从2006年到2008年是深化阶段，从2009年开始是推进和实践阶段。
在起步阶段，包括北京、南京在内的六个试点城市开展一些相应的探讨和研究，北京最早提出采用成本法建立CAMA系统（批量评估），南京提出基准价格加上修正系数的修正方法，实际上是市场法，重庆也开发比较好的CAMA。
2006年-2008年，房地产税改革在总结了前期阶段经验基础上，政策层面把试点地区范围相应扩大到十个。
2009年之后，房地产税改革试点城市丹东市开发了CAMA系统，而杭州市用于契税征管开发的契税征管系统已经非常完善。
现在，浙江杭州财政局直属征收管理局局长卓安军表示，“已在社区、物业等单位配合支持下，实地到每个住宅小区，对每一栋楼房进行勘察、拍照，登记住宅楼地址门牌，了解住宅楼所处的区域状况、交通条件、生活服务配套设施和环境质量、物业管理情况，核对房屋性质、层数、类型、建成年份等信息，摸清每一栋住宅楼的第一手信息。”
深圳房地产评税技术标准从2006年开始起草，到目前已经完成了第七稿。
深圳的数据管理主要思路沿用了明万历年间首辅张居正的做法，将田地山塘挨次排列、丘段连缀地绘制在一起，标明所有人、天地的四个方位，其形似鱼鳞而被称为鱼鳞图册。此次深圳的数据管理分为几个步骤，首先是宗地，其次是地块，然后再到房子，最后到人。
此外，深圳的房屋信息系统还可以进行空间查询。“所有的房屋资料放在GIS（地理信息系统）数据库的，可以做到立体查询，有一点像星球大战，一栋一栋房子树在那里，可以从这个窗子进去看窗子外面的。”耿继进形象地比喻。
北京“金融街报告”
除了深圳和杭州，上海和北京也被纳入房地产税收的试点城市，但国税总局官员告诉记者，上海本来有望在今年6月试点的，但最后拿出来的方案很不成熟，所以否掉了。
国税总局官员还表示，其实财政部和国税总局是非常希望有几个省市能够出来做试点，还曾承诺因为试点而造成投资开发减少的，中央财政会通过转移支付给予弥补。但有些城市并不想试点，比如北京财政局说，如果在北京试点，就得同时把北京周边的河北、天津也应纳入试点，否则对区域来说不公平。
不过，在国家税务总局的支持下，北大林肯中心已经对北京金融街做了“模拟评税”。
金融街是北京市第一个大规模整体定向开发的金融产业功能区。南起复兴门，北至阜成门，西起西二环路，东至金融大街的带状区域。
项目参与者曲卫东介绍，选取金融街的原因是，该区域内不动产项目均为1993年后建成，品质较高，楼龄较短，登记数据比较完整。
在金融街试点“空转”试验中，税率是按1%测算的，按照评估的价值测算房地产税额大小与现行征收的房产税、教育费附加和城建税之和基本相当。如果房产税以1%税率开征，和现行企业的税负基本一致，甚至略有降低。这也意味着，未来房产税征收后，教育费附加、城建税将停止征收，并入新房产税中去。
曲卫东说，我们通过金融街的项目得出主要的结论是，目前中国大陆政府所拥有土地和房屋登记数据基本上可以满足商业房地产评税的需要。“目前香港是3%，加拿大是2%-3%区间的税率，将来政府通过这个角度获取比较稳定的甚至略有增长的房地产税收入，还是很有把握的。”
所以，北大林肯中心提出建议，国家及时开始对全国的房屋开展普查工作，利用三年时间，把全国的房屋全部普查完成，房地产税，特别是改革的重要的目标对住宅将来开征房地产税就很有把握了。
仍存在障碍
会上国务院发展研究中心倪红日教授呼吁，尽快推出对经营性房地产税制改革，“完全按照市场评估价值进行征税的条件基本成熟，只要把现在的试点马上普及就可以了。”
但房产税正式推出仍存在一些障碍。
国务院发展研究中心认为，对于税率和免征额的确定要给予地方政府一定的自由裁量权，税要作为地方税种，并成为级次较低地方政府主要税收来源。
此时研讨会上，国家税务总局收入规划核算司副司长王道树认为，“现在我们面临最大的问题是，房产税的研究已经十年多了，制度建设和实际工作一直在做，但是社会上感觉到进展不是那么快，给全社会和市场的预期也不是很明晰。”
王道树认为，房产税的基本功能还是筹集收入和调节国家和财产所有者收入分配。但目前房地产价格上涨，特别是2009年以来房地产市场大幅度的涨价，民众从情绪化的角度考虑，上对房地产税抑制价格的功能给予过大的希望，恰恰会丢掉最基本的功能。“如果市场下行了，我们又怎么考虑呢？”王道树说。
所以，未来房地产税是调控“核武器”的说法将会被淡化，这有利于房产税的推进。
除了上述问题，倪红日教授认为试点推进另一个难点是在对个人住宅征税领域。他建议，应该对居民住宅进行广泛或者说全面清查和摸底，建立地理信息系统的基础之上，按照价值或者是按照一定的标准，先对前10%高档住宅开始征税。
至于更详细做法，国务院发展研究中心社会发展研究部副部长林家彬建议，房地产税的计税依据是市场评估价值，同时要规定对基本居住需求不征税。免征额和税率设计要使结果符合二八原则，80%的税收来自于20%的纳税主体，各地居住条件低于平均水平以下的居民无需纳税或只需交纳很少的税。
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