北京房地产市场引领反弹 楼市调控向何处加码

　　政府可能通过“抓典型”的方式，向市场传递深入调控的信号。屡陷调控悖论的经历令决策层警醒，楼市调控已进入长效制度与短期政策的完整规划中

　　自8月至9月底，热点城市楼市量价齐升，成为调控加码最合理的注脚。

　　国务院总理温家宝9月13日在夏季达沃斯论坛上再次 强调稳定房价，并表示要“加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投资投机性需求”。

　　《财经国家周刊》记者同时获悉，中央层面针对各部委上报的市场调研报告也做出批示。大的原则是，首先要抓好政策措施的落实和配套政策的完善；其次要求有关部门能够深入研究房地产市场的变化情况，做好中长期调控规划，将长效与短期问题综合研究。

　　屡屡陷入调控悖论的经历终令决策层警醒——仅凭短期政策的仓促进退，无法撼动高涨的房价，唯有建立长效机制，将其与短期政策结合，方能使楼市走出屡调屡涨的怪圈。

　　首都市场引领反弹

　　北京楼市在经历短期震荡后，重回上升轨道。

　　链家地产数据显示，自进入9月以来，北京市场的成交态势活跃。9月上半月，北京整体住宅(含新建住宅及存量住宅)日均网签套数达773套，环比增长约31%。

　　这与8月份的一波“抢房潮”不无关联。当月万科、保利旗下新盘相继入市，且开盘价格均低于预期，引发市场连锁反应。

　　凭借北京房山区项目，万科创20年单月销售纪录，合同销售额达115亿元。该项目开盘当日，两个小时内便告售罄。万科沈阳项目，也现哄抢之象。 “买房人对调控并不太信任，房价稍有回落就一哄而上，其实还是担心房价报复性反弹。”北京知名地产评论人杨少锋说。

　　首开集团一位高层对《财经国家周刊》记者透露，根据他观察到的网上签约价格，万科房山区项目在随后开盘中，将售价从14000元/平方米提高到15700/平方米。“这个幅度并不小。”

　　业内人士说，这一举动被收入了国务院的政策信息监测报告之中。在该份报告中，万科等多家地产商被提及。尽管万科随后公开否认，但《财经国家周刊》记者在与多部委的交流中发现，政府可能通过“抓典型”的方式，向市场传递深入调控的信号。

　　北京二手房市场同样止跌反弹。链家地产提供的一份报告显示，9月上半月，二手房网签量为7528套，日均网签约502套，环比增长约21.5%。“按上半月北京二手房成交量增长趋势计算，9月北京二手房成交量有机会突破15000套甚至可能将达20000套左右。此值已经处于2009年以来二手房成交的较高峰值。”链家地产首席分析师张月对《财经国家周刊》记者表示。

　　在链家地产的统计中，北京二手房成交价格较4月回落约12%。“调控有效果，但远未到位。主要原因是当今市场情绪不稳，存在报复性反弹的可能。”张月说。

　　短调控之上加码长调控

　　在诸多业内人士眼中，此次调控从前期的“调供需”到目前的“抓信贷”，已显示出一定的力度。

　　远洋地产行政总裁李明对《财经国家周刊》记者表示，对于调控，信贷政策依旧是最有力的措施。“往常，只要不动这两条，调控不见效，只要动了，调控就见效。”

　　但调控效力的持续期不足2个月，恐慌性入市便再次出现，其背后是信贷政策的明紧暗松。

　　“为什么屡屡重申二套房贷要收紧？因为大部分地区对二套房信贷政策执行不力。”高策地产董事长李国平说。这一轮购房潮中，北京地区80%为首次购房，而其他地区的首次购买比例并不高，主要为二套甚至三套房。 政策到达地方政府，已成强弩之末，这与年度经济增长指标一起，构成对决策层的双重考验。房地产高级经济师章林晓分析，“高层下一步具体行动如何，主要取决于他们对宏观经济的判断。”

　　中央政府的解决办法之一，是首次将调控置于一个长期规划中，提出长效制度与短期政策的结合。这一决策的关键在于，何谓长效制度？

　　住建部政策研究中心副主任王珏林曾对《财经国家周刊》记者分析，本轮调控，有些政策需要长期化。比如加大供给、规范市场行为、加快保障房建设和完善行业法律制度等。

　　“所谓短期，就是随着市场变化调整，主要是差别化消费政策。根据市场矛盾大小，来收紧或放宽。主要体现在金融和税收方面。”王珏林说。

　　从决策层近期表态来看，此种将政策长短期分类处理的方式，已成为共识。

　　张月分析，接下来政府将从两方面着手继续深化调控：增大供给以及控制楼市资金的流入和流出。“这两方面所对应的具体政策可能是出台房产税，同时限制其他行业对房产的资金投入比例，控制房产企业资金流。”张月说。

　　北京庄凌顾问有限公司告知，他们从国家财税主管部门间接获得的信息是，房产税很可能在调控初见成效，且二套房限购政策退出时，作为长效政策衔接，在上海、重庆、北京等几个主要城市试点。起征点有可能定在第三套住房。“同时，正在修订的房地产法，将有可能成为制定房产长效政策的基础。其中，可能对市场影响最大的政策包括预售监管和招拍挂制度的改革。”

　　另一手段来自清查闲置土地。9月15日，国土部土地利用司司长廖永林在与《财经国家周刊》记者的交流中表示，当前土地政策的各项改进工作快速推进，“正在加大已经供应土地的开发监管，同时对大量的土地采取措施，比如收回。”

　　“在此之前，企业可以抓一些漏洞，但游戏规则修改后，我们会按市场规则办事。”廖永林说。

　　SOHO中国董事局主席潘石屹在中期业绩发布会上曾表示，“囤地黑名单”已经释放出某种严厉的讯号，这是土地政策与往年的最大不同之处。

　　前金地副总裁赵汉忠在接受《财经国家周刊》记者专访时也表示，“政府的调控手段在进步，接下来市场需要自己规范自己。”

　　保障房是加码的一个核心因素

　　在几种长效调控制度中，加速保障房建设正在成为最核心的手段。

　　“长效政策，关键要铲除房奴产生的土壤，对内，要加快社会保障体系构建，这是急中之急。”章林晓对《财经国家周刊》记者表示。

　　但根据《财经国家周刊》记者在调研中了解到的情况，保障房建设对平抑房价的作用不如预期。“主要是供应速度慢。从供地到供房，都很慢。”赵汉忠说。

　　万科首席研究员谭华杰对记者表示，据他自己测算，当国内保障房的套数比例达到50%以上，对房地产行业、房地产企业来说，才是真正利好。“香港一直以来是这个比例，保障房占50%，对这个行业是一个保护，让这个行业真正按照商业规则做你能做的事情。”

　　在不久前结束的华东10省市保障房建设会议上传出的消息是，各地建设进度并不乐观。住建部提出的580万套保障房年度计划，颇有些难度。

　　住建部住房保障司司长侯淅珉对《财经国家周刊》记者表示，“580万套能不能完成，议论是很多，从我个人来看，超额完成没有问题。”

　　他透露，今年的保障房任务，分解到各个市、县为600万套，加上其他形式，今年要完成解决760万套保障住房任务。“今年到8月份，完成率达到60%，开工率超过70%，完成这个任务我并不担心。”侯淅珉说。

　　制约保障房建设规模和速度的，毫无疑问仍是资金问题。 侯淅珉表示，按照长远设想，保障房的建设主体不仅仅是政府。“应由社会力量来共同参与，不管是国营、民营，其他的机构，都欢迎。对这些对象，从金融办法、贴息的办法、发补贴的办法，从各项优惠政策来体现政府的职责，这样也能减轻政府的财政压力。”

　　而最有可能出现问题的依然是公租房。侯淅珉透露，政府正考虑创造一个什么样的环境，让企业能够参与进来。“经济适用房和其他的房子没有区别，但公共租赁住房一般的主体做不了，上市公司市场直接融资可能是个优势。”

　　保障房供地如何落实是另一不容忽视的问题。国土部土地利用司司长廖永林对《财经国家周刊》记者表示，有两种情况应引起重视。“一是供应的地，现在拐弯搞商品房去了；还有一个是建设过程中改变性质了。如何将保障房供地落实，这个需要加大力度处理。”

　　对保障房寄予厚望的不仅是政府，开发企业也已开始调整思路。

　　远洋地产行政总裁李明表示，如果政府下决心建立保障房体系，“对商品房市场是绝对有影响”，“等大家的住房消费习惯发生变化的时候，比如30%的人能住进保障房，这个产业就完全变化了。”

　　绿地集团董事长张玉良对《财经国家周刊》表示，依照现在5%的回报率，企业做不下去，必须要有政府某些方面的政策或者补贴才能运作。绿地迄今在保障房建设中投资已达百亿。“我们觉得这个可能代表未来一种方向，所以才会尝试。”张玉良说。 (记者 魏洪磊) (来源：《财经国家周刊》)