搜房的生意和高盛的主意

　　搜房的生意和高盛的主意

　　第一大股东澳洲电讯套现3.26亿美元；搜房网实际融资仅1000万美元

　　□ 贺 骏

　　 搜房网终于上市了。这家成立了11年的房地产网站，在近年来屡次发布上市消息而未果之后，终于在今年9月17日登陆美国纽约证券交易所。其发行价为42.5美

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　　此前，坊间曾预计搜房网上市将在年底成行，但令业界始料未及的是其在9月17日即闪电上市。有分析人士指出，今年年初国家出台房地产调控政策之后，房地产市场整体陷入低迷状态。搜房网半年报显示，其上半年净利率发生严重下滑，从41.41%迅速跌落至7.77%。上半年，搜房网总营收为6818.5万美元，略高于中房信的6450万美元，但其530万美元净利润却只有中房信940万美元的一半，主要原因是其净利率远低于中房信。按照这个趋势，搜房网三季报的数据也不会好看。因此，搜房网比预计提早上市，不排除其中有避开三季报数据的考虑。

　　事实上，搜房网也做好了“过冬”的准备，其招股说明书中明确表示，打算保留所有可用资金和任何未来收益来强化现有业务和为以后的业务扩展提供资金，因此在可以预见的短期内不要期望公司会支付任何现金股利。

　　澳洲电讯终于“甩货”

　　搜房网每股42.50美元的价格创造了中国互联网企业在美国上市的最高发行价纪录，早先上市、曾创下每股700多美元的百度，其发行价也不过27美元。搜房网如此之高的发行价的确让公众为之一惊，因为其同行竞争者，业绩和成长性更好的中国房产信息集团，去年10月16日在美国纳斯达克上市时的发行价也不过是 12美元，首日开盘价12.28美元，仅仅超出发行价0.28美元。而那还是中国房地产市场最为火爆甚至疯狂的时候。

　　有分析指出，如此之高的发行价，其实更多的是各方利益博弈的结果，其基本底线是要保证搜房网的第一大股东澳洲电讯能够顺利脱身。2006年9月，澳洲电讯以2.54亿美元代价购得了搜房网50.6%的股份。通过这笔交易，使得澳洲电讯成为更早进入搜房网的VC们的买单者。而当时搜房网及其VC股东们，之所以能拱手出让超过50%的股份，想必也是出于资金、业绩等多方考虑。当然，澳洲电讯也并不想让自己成为最后一棒，因此，从2006年起，关于搜房网“即将”上市的消息屡见报端，直至4年后的今天终成正果。

　　在这次IPO中，澳洲电讯兑现的股份最多，其将持有的19%的搜房网股份以每股42.5美元，总计1.63亿美元转让给泛大西洋资本集团（General Atlantic）。另以完全同样的条件，将19%的搜房网股份以每股42.5美元，总计1.63亿美元转让给私募股权机构安佰深（Apax Partners）。至此，澳洲电讯已撇清搜房网38%股份，套现3.26亿美元。目前，澳洲电讯还持有搜房网12.6%股份，假使剩余股份未来转让时也以每股42.5美元计价的话，澳洲电讯总共可从搜房网套现总计4.33亿美元。从2006年投资2.54亿美元到2010年回报约4.33亿美元，澳洲电讯耗时4年，其回报率不到100%，年均不到25%。如果再算上美元贬值等诸多因素，这样的投资回报率，的确算不上多大成功。要是再和在中国创业板上赚得盘满钵满的VC们相比，则更是天壤之别。

　　接棒澳洲电讯的泛大西洋资本集团和安佰深两家机构，也都是全球顶级的机构投资者。有分析指出，以目前搜房网67.22美元的股价计算，超过其成本价58%以上，两家机构也拥有的足够的腾挪空间，其未来的投资回报率应该只在澳洲电讯之上。短期来看，搜房网破发的概率应该不大。

　　搜房网融资仅1000万美元

　　搜房网此番上市，其实更多的可以视为澳洲电讯所持有的股票上市，第一大股东澳洲电讯和其他几家股东分别拿出自己所持有的股份“卖”给市场，在总计发行的290万份美国存托股票（ADS）中，澳洲电讯发行180万份，而搜房网仅发行246,914份ADS，占比不到10%。按照每股42.5美元计算，搜房网总计融资约1050万美金。有分析指出，相比于令人惊讶的42.5美元发行价来说，搜房网实际融资额却是少的可怜。在澳洲电讯成功套现后，尽管搜房网创始人莫天全重新坐回了大股东的位置，但至少从目前看来，还属于纸上富贵。

　　那么，投资回报率最高的究竟是谁呢？在搜房网11年历史的股权变更中可以看出，最早IDG进行了第一笔天使投资，1999年IDG以100万美元的投资获得了搜房网20%的股份。2000年3月高盛成为第一个风险投资者，以500万美元获得了搜房网约30%的股份。在2006年6月澳洲电讯注资搜房网时，IDG向澳洲电讯转让了其持有的约10%的股份，套现4500万美元。仅从当时节点上算，IDG仅仅出让了一半左右的股份，就用6年时间获利45倍。剩余约10%的股份，IDG一直持有至搜房网上市，并在这次上市过程中再次部分套现。

　　高盛的中国地产主意

　　在搜房网上市中，获利最大的当属IDG和高盛。而对于高盛而言，不仅从股权投资上赚得盘满钵满，而且高盛还是搜房网上市的主承销商，在承销费中又赚了一笔，可谓上下“通吃”。

　　分析人士指出，IDG对于投资中国互联网企业的不遗余力、有目共睹，但是高盛对于中国互联网企业的投资并不多，此番对于搜房网的直投，更多的是从其布局中国地产的角度来出发。

　　一个最近的可供对比的例子就是21世纪不动产。2010年1月28日，21世纪中国不动产在美国纽约证券交易上市。发行价为每股7美元，首次发行1250万美国存托股ADS（每ADS对应15股普通股），融资约8700万美元。在房产中介市场上，21世纪不动产并不如我爱我家、链家地产、中大恒基等知名，但却得以率先上市。值得注意的是，这家房产中介背后，同样有高盛的身影。2005年12月，高盛集团旗下全资子公司高盛战略投资（亚洲）公司向21世纪中国不动产注资2200万美金，成为其第二大股东。在21世纪中国不动产的上市过程中，高盛又担任其主承销商，在赚取股权溢价的同时又多挣了承销费，其“滴水不漏”的方式与搜房网几乎同出一辙。如果说有什么区别的话，则是21世纪不动产上市不久后即跌破7美元发行价，目前股价徘徊在5美元左右，较发行价跌去30%左右；而搜房网股价的未来走势尚不明朗。

　　如果说高盛的算盘仅仅是VC和投行的话，那显然是小瞧了高盛。上市对于搜房网和21世纪不动产这两家企业自身而言，或许还能称之为目的。但是对于高盛这样“高深”的集团而言，充其量仅仅是个手段而已。

　　房地产网站的主要营收来自于房产商和中介的广告，房地产中介的主要营收来自二手房交易。春江水暖鸭先知，赢利模式决定了房地产网站和中介往往能最先感知房地产市场的冷暖。而高盛身为搜房网和21世纪这两家企业的股东，自然可以提前获知那些外人难以获得的企业广告投放预算和个人二手房挂牌量等多项关键数据，对于其前瞻中国房地产市场的走势赋予了得天独厚的优势，进而，也为其先知先觉采取应对措施乃至上下其手奠定了信息基础。

　　此番，高盛助力搜房网上市，也相当于变相的缓解了房地产商和中介机构广告投放的压力，毕竟资金充裕后的搜房网，在广告价格、结算时间等方面可以通融的余地比以往要大了不少。从诸多地产商和中介给搜房网发来的贺电、贺词就可看出弹冠相庆的喜悦。不久前的7月份，高盛集团全球首席经济学家吉姆-奥尼尔公开表示，“中国房市泡沫的风险已经除去，中国政府做得非常出色。”就此，出现了这样一个局面，一边是政府对房地产开发商的持续施压，一边是高盛从施放舆论到实际行动，都在直接或间接的为房地产开发商解压。

　　分析人士指出，对于高盛在中国房地产市场的推手，不可不查。事实上，高盛旗下的白厅基金是目前世界上规模最大的房地产投资者，在中国境内直接拥有大量的房地产项目投资，同时也是很多房地产开发商的投资方。因此，在目前情况下，只有持续做多楼市，才有空间获利。

　　此外，除了楼市之外，在股市、汇市、期货等诸多市场上，长期以来，高盛都扮演者“操盘者”和“饕餮者”的角色，让中国、以至世界的企业乃至产业吃到的苦头，可谓数不胜数。在中国，深南电、深南电、国航、东航、太子奶等中国企业在与高盛的对赌中纷纷败阵，损失惨重；在美国，高盛整垮了贝尔斯登、雷曼兄弟等竞争对手，并成为“麦道夫世纪巨骗案”的幕后操手；在亚洲，高盛一手炮制了越南危机；在欧洲，高盛上下其手，一手导演了希腊金融危机。而这些，仅仅是高盛141年历史中的“毛毛雨”而已。

　　在中国房地产市场步入低迷之时，搜房网还能以如此高价发行上市；在调控措施接二连三出台之后，购房者却并未感到房价有多大松动，而某些舆论又大肆宣扬泡沫已经除去，使得购房者如坐针毡；在买房不成之际，中介结构又大肆炒作房租，使租房的成本大大提高，将租房者重新倒逼回新房市场……

　　这一切看似难解的怪像，或许早在某个利益集团的沙盘推演之中。