政策加码，大户型扎堆上市

　　“金九”即将走完，“银十”或成为开发商“年内最后的出货良机”。近日，住建部银监会严查八地（北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、厦门和三亚等）差别化房贷执行情况个人房贷；26日，国土资源部和住建部又联合出台《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，细化土地市场监管。

　　业内人士称，9月楼市行情虽然回暖，但面对调控政策不断加码，“银十”将成为开发商年内出货的最后良机。开发商为打开销路，预计在10月报价上会较为温和，小幅促销或平价开盘的楼盘会不少。

　　“金九成色足”

　　来自中原的数据显示，从9月1日至26日，上海一手住宅成交量103万平方米，比8月同期的57万平米上涨了八成，5、6、7三个月的市场积压直接导致了8、9两个月的成交释放，其中尤以9月最为明显。

　　对此，中原地产上海研究咨询部总监宋会雍表示，从9月开始，上海商品住宅周度交易量不断上扬，且走势稳健，这拨成交的释放主要集中在自住、改善型住房等刚性需求上，在总成交量中的占比达八九成。“与新政后几月的销售情况相比，"金九"无疑成色十足。”

　　“目前投资型需求还没有大量介入进去。”宋会雍说，今年的上海楼市很可能重现2008年时的情形，即连续3个月的冷淡，再连续3个月的升温，经历了今年8、9两月的成交回暖，10月或将成为年内交易量释放的最佳注脚。

　　改善型“唱戏”

　　“金九”即将过去，“银十”上海楼市走势如何？

　　易居臣信分析师杨晨青认为，今年的“银十”能否产生，很大程度上取决于政策面的平稳，“4月中旬以来，一系列调控政策出台，已对楼市构成较大打击。”而如果在即将到来的10月，没有新的重磅房产调控政策出台的话，从8月开始的回暖情况很难被扭转，传统的“银十”一定会到来。

　　宋会雍说，受“史上最严厉调控”影响，今年的“银十”成色肯定将无法跟去年相比，但放在今年看，预计勉强可以算得上。

　　来自搜房网数据监控中心的统计显示，截至9月20日，10月上海市场预计开盘量为72个，比9月跌5%，比2009年10月减少25个。其中，72个新盘中54个为公寓，18个为别墅。浦东新区预计开盘量达15个，居各区之首。

　　户型方面，新开的72个楼盘中，70平方米以下户型占13%，70-90平方米户型占26%，90-120平方米户型占15%，120-180平方米户型占21%，180平方米户型占据25%。其中，预计18个别墅项目的户型面积皆在180平方米以上。

　　搜房网分析师认为，90平米以下中小户型在10月开盘量萎缩，仅占总量的39%，已不再是住宅市场上的绝对主力，而满足改善型、投资型需求的大户型公寓、别墅正逐步加大开盘量。

　　“10月新开楼盘中，大户型占比明显较高，与之前数月中小户型占比较高形成鲜明对比。”宋会雍亦表示了相同观点。他称，一方面，2006年5月，建设部等九部委联合下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，正式提出了“90/70”政策，即要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目70%以上，然而由于种种原因，在后来的执行过程中，这一政策被自觉不自觉地“突破”掉了，因此出现大户型楼盘扎堆供应。同时，也不排除这种因素，即在之前的6月、7月、8月，上海新开楼盘中小户型扎堆上市，是开发商故意试探市场，在取得不错的销售业绩后，才又开始推大户型。

　　不过，宋会雍同时指出，大户型高总价的楼盘集中推出，会对刚性需求的释放产生一些抑制作用。

　　“10月楼价会降”

　　“9月行情虽然回暖，但面对不断加大的政策压力，10月将成为开发商年内最后的出货良机。”21世纪不动产上海区域监测中心分析师黄河滔指出，开发商为打开销路，预计在10月报价上会较为温和，小幅促销或平价开盘的楼盘会不少。

　　德佑地产分析师蒋旭也表示，受四季度“房产税”开征的舆论氛围影响，10月开发商或上演“最后的疯狂”，因为如果说4月的房产新政只是带来“量跌价平”，那么房产税一旦开征肯定将导致“量价齐跌”的结果。

　　来自的搜房网的监测数据亦显示，10月份上海及周边优惠楼盘共计142个，比9月份的128个增加了10.9%，浦东、松江、宝山、嘉定四大区垄断六成促销楼盘，目前出现的最大折扣为7.8折。

　　杨晨青认为，10月将是开发商出现分化的月份，前期销售良好，存量房不多的开发企业由于资金回笼较为顺利，可能在价格上进行小幅试探性上调，而一些错过8、9两月放量行情的企业，则会加入到降价跑量的队伍中来，因为临近年底，开发企业尤其是上市房企在资金上会存在巨大压力。

　　宋会雍指出，目前全国楼市二次调控的压力仍然比较大，政府在舆论层面、经济层面、政策层面都做了充分准备，眼下虽然市场上存在一部分涨价压力，但如果10月能把价格控住，接下来的11、12两月房价就很有可能降下来。