“年底房价会有15%-20%的回调。”地产大佬王石和潘石屹曾经难得的异口同声还言犹在耳,然而8月以来上海楼市成交量持续6周上涨、成交均价连续4周破两万,有调查显示过百楼盘现价超过了4月新政前报价,真真假假的“日光盘”、“排队购房”又重现,投资客重新看好楼市……当政策这把“达摩克利斯之剑”还高悬在头的时候,上海楼市的“回暖说”却一再被佐证。
当众多舆论基本断定此波行情为楼市回暖时,“达摩克利斯之剑”会否落下?接下来的第四季度开发商是继续降价促销还是捂盘不卖、购房者又能否为楼市这波行情买账?
政策 “三次调控”雷声又响 “小细则”频出,政策再次加码,“房产税”重新提上日程;
银行或继续收紧涉房信贷,包括优惠利率调整、收紧开发贷款额度等。
从“沪五条”,到单价3万元以上房源限制上市;从收紧首套房契税优惠,到对房地产中介开展专项整治,上海楼市“小细则”频袭,打雷下雨为楼市“降温”。而本月26日晚,国土资源部、住房和城乡建设部联合发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,要求坚决执行国发10号文件政策、继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整。这也似乎预示着继去年12月、今年4月之后的第三波调控雷声响起。
“这次两部委出政策,是要试探市场反应。”上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨洪旭表示,“现在只是房价跌不动了,还没到全面上涨的阶段,所以"大动作"还没到时候。本次政策中很多细则都是对以往政策力度的加码。”
在此之前,“房产税”也成了此波调控中最大的一个“雷声”。是“只打雷不下雨”还是“雷雨大作”?房产税的最快试点定在今年年底,这分明让接下来的四季度很纠结。
“虽然试点可能只是在杭州和深圳,但是谁又能保证下一个不是上海?”杨浦区新江湾城某中介门店小刘有点无可奈何,近期前来咨询买房的客人都会问起“房产税”,许多买房计划也就此搁置。
另一方面,相关部门调查这波回暖的同时,建设部、财政部、银监会等部门都被要求做好政策研究与储备工作,不过相关人士也表示“短期内实施全面新政策的可能性较小”,而针对楼市回暖,“对涉房信贷进行相应的技术调整与控制,则是可能采用的手段,其中包括优惠利率执行口径、开发贷款发放额度等”。也就是说,四季度的调控政策仍然有可能继续收紧金融端口,而并非直接“重磅炸弹”。
供应 低价盘上市平抑房价 10月上海市场预计开盘量为72个,同比去年10月下跌26%;
外环外供应量或拉低楼市成交均价,最低报价10000元/平方米。
“我们10月会推出部分房源,9月的成交形势不错,10月或许是今年最后一波推盘高峰了。”虽然许多开发商都准备10月新推或继续推盘,但是整个10月的推盘量预计比去年减少三成。
根据搜房网数据监控中心统计,截至9月20日,10月上海市场预计开盘量为72个,同比2009年10月下跌26%。其中,浦东、嘉定、闵行、宝山四区共计43个开盘项目,占总开盘量的6成。
“2009年上海住宅开盘套数呈逐步上升的趋势,而2010年在3、4月开盘量急速上升之后因新政的"重拳出击"而放缓,5月虽然由于房交会等因素保持了较高的开盘量,但在6、7月随即跌至冰点。进入8月后楼市有所回暖,9、10月开盘量再次回升。”分析师表示。
前段时间豪宅的集中成交让成交均价上窜,而未来一段时间尚海湾豪庭、上海星河湾、绿城黄浦湾等豪宅项目也将开盘,市场价格压力仍然不小,“接下去10月供应量中多数为外环外楼盘,对抑制成交均价的大幅上涨有一定作用。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说道,“四季度房价不会再大幅度上涨,政策也在时刻紧盯房价波动。”
据悉,即将开盘的楼盘中将出现两个低价新盘:松江区的华亭新苑和嘉定区的莱英北郡。8月份上海市各区商品住宅成交均价排行中,金山区10359元/平方米的价格已是全市最低,而这两个楼盘目前的最低报价则是10000元/平方米。
需求 “门当户对”就买房 9月前三周的成交面积逐周上升,四季度继续被看好;
政策紧逼,投资客前景不明朗。
“四季度买不买房还很难判断,政策不确定,价格走势不明显。”在楼市寻寻觅觅将近一年的蒋先生可以说是半个行家,“年底或许是个买房的好时机,最近打折楼盘又开始增多了,但是有没有符合要求的楼盘供应最重要,买房也要讲"门当户对"。”
数据显示,截至9月25日,10月份上海及周边优惠楼盘共计142个,环比9月份增加10.9%。浦东、松江、宝山、嘉定4大区垄断6成促销楼盘,沪周边优惠楼盘迅速递增,目前出现最大折扣为7.8折。
“四季度应该能吸引一波购房者,我们计划10月开盘,会有一定的优惠措施,目前前来咨询的客户还是蛮多的,每天都有几十组。”浦东某楼盘的售楼人员向笔者表示,年底临近,项目的销售压力增加,为了尽快回笼资金,许多本来捂着盘的也摒不住了,打算趁着今年的最后一波行情加速销售。
“促销楼盘数量自新政出台以来已连续5个月呈上涨趋势,购房者也逐渐从观望中走出,开始出手部分物业,9月前三周的成交面积逐周上升。”陆骑麟表示,“四季度只要有符合需求的房源,会是购房者出手的好时机。”
然而,随着成交的回暖,投资客的身影又开始出现。据易居臣信透露,8月以来,古北板块的投资客有三四成之多,而世博板块由于概念利好也被许多投资客看好。
四季度投资客是否会变本加厉,业内却有不同的看法。“四季度信贷政策极可能进一步收紧,各种"擦边球"都将遭到封杀,这波投资客的气焰很快就会打压下去。”业内人对投资客的前景并不看好。本报地产评论员 梅虹 (来源:新民晚报)
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